Bản đồ giá đất toàn quốc giúp minh bạch thị trường

Bản đồ giá đất sẽ là cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai, đền bù, bồi thường, tái định cư. Như vậy, nếu được thông qua, sẽ là cuộc cách mạng trong lĩnh vực đất đai, hạn chế tình trạng 2 giá hiện nay.

Cơ sở dữ liệu đã cơ bản hoàn thành

Đây không phải là lần đầu tiên ý tưởng này được đưa ra. Từ tháng 8.2022, khi còn giữ chức Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), ông Trần Hồng Hà đã đưa ra trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đình Sơn

Theo đó bản dự thảo này đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích và thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết và bảng giá đất. Do đó, VN sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu...

Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5 - 10 năm, để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hằng ngày theo dõi thông tin giá đất. Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, nhà nước sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định. Nếu được thông qua, năm 2025 bản đồ giá đất sẽ vận hành.

PGS-TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách TN-MT (Bộ TN-MT), nói rằng số liệu báo cáo của Bộ TN-MT cho thấy đến nay việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản đã hoàn thành trên 43 triệu thửa đất với trên 22 triệu hồ sơ và đưa vào vận hành, quản lý khai thác sử dụng trong hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài ra, cả nước có 61/63 tỉnh, thành đã thực hiện thanh toán nghĩa vụ hành chính về đất đai qua Cổng dịch vụ công quốc gia và 21/63 tỉnh, thành phố đã triển khai liên thông thuế. Như vậy, bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai được hình thành.

Ứng dụng công nghệ thông tin

Nói về việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS), TS Trương Quang Hiển, Trưởng bộ môn Địa lý - Quản lý tài nguyên môi trường (Trường đại học Quy Nhơn), mới đây đã cùng các cộng sự thực hiện một đề án khoa học ứng dụng GIS để xây dựng bản đồ vùng giá đất ở trên địa bàn TP.Tuy Hòa (Phú Yên). Kết quả có thể xác lập được giá đất ở theo đường phố, giá đất ở chi tiết theo vị trí và giá đất của từng thửa đất. Đồng thời, đưa dữ liệu GIS về vùng giá đất ở lên web GIS với các chức năng tìm kiếm, cập nhật, quản lý thông tin nhanh, trực quan, tiện lợi.

 Đây cũng là cơ sở giúp nhà quản lý khai thác, quản lý, chia sẻ thông tin về giá đất ở một cách tiện lợi, nhanh chóng và hiệu quả. Với khả năng quản lý, thành lập bản đồ vùng giá đất ở và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin có liên quan, GIS vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, vừa giúp nhà quản lý dễ dàng cập nhật điều chỉnh giá đất hằng năm, góp phần xây dựng hệ thống thông tin về giá đất trở thành một hệ thống thông tin hiện đại và thống nhất.

"TP.Tuy Hòa là trung tâm của tỉnh Phú Yên có đầy đủ các loại tuyến đường giao thông, có nhiều dự án nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng của thành phố. Điều đó làm cho giá đất ở có nhiều biến động trong tương lai gần. Vì vậy, ứng dụng GIS giúp xây dựng bản đồ vùng giá đất ở trên địa bàn Tuy Hòa. Nhìn vào bản đồ vùng giá đất này, có thể biết được giá đất ở cao nhất, thấp nhất phân bố ở đâu, từ đó có cách nhìn tổng quan về mối tương quan giữa các đường phố giúp nhà quản lý nắm được thông tin về đất đai nói chung và điều chỉnh bảng giá đất theo định kỳ nói riêng được thuận lợi, nhanh chóng, hiệu quả. Bản đồ giá đất này cũng sẽ giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai, khai thác thông tin hiệu quả, phục vụ cho các công tác như: bồi thường, tái định cư; tính thuế đất; phục vụ công tác thống kê, kiểm kê đất đai... Nếu có dữ liệu, GIS có thể tính toán được giá đất bình quân đang giao dịch trên thị trường và có thể giúp xây dựng bản đồ giá đất trên toàn quốc", TS Trương Quang Hiển cho hay.

Chuyên gia Bùi Ngọc An, Trường đại học Thủy lợi, trong một nghiên cứu khoa học về lập bản đồ giá đất cũng cho rằng bản đồ giá đất hoàn toàn có thể làm được bằng nhiều phương pháp khác nhau. Khi đó, có thể sử dụng rộng rãi cho nhiều đối tượng và mục đích khác nhau. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, có thể dùng để đưa ra các quyết định liên quan đến kinh tế, quản lý bất động sản như: định thuế, tính phí trong quản lý sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bồi thường… Đối với doanh nghiệp, có thể giúp tư vấn đầu tư, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt là giúp người sử dụng đất có thông tin nhanh, chính xác về giá đất. Giúp minh bạch thị trường bất động sản. Do vậy, các địa phương nên triển khai thành lập bản đồ giá đất phổ quát của địa phương, thay cho bảng giá đất.

Giới chuyên gia cho rằng việc xây dựng bản đồ giá đất cho từng địa phương, thậm chí trên toàn quốc, hoàn toàn có thể làm được bằng cách ứng dụng các loại công nghệ và trên thế giới đã triển khai từ lâu. Điển hình như ở Mỹ, bản đồ giá đất được xây dựng từ rất lâu, nên người dân, doanh nghiệp chỉ cần truy cập thì có thể biết diện tích khu đất, lịch sử về giá bán của bất động sản bất kỳ, thậm chí biết bất động sản này được ngân hàng định giá bao nhiêu và cho vay được bao nhiêu, có đang cầm cố ở ngân hàng hay không. Do đó, hiện nay nền tảng dữ liệu về đất đai đã có, Bộ TN-MT chỉ cần triển khai trên nền tảng ấy.