Bảng giá đất điều chỉnh mới tại TP.HCM: Khu vực ngoại thành bị tác động nhiều

Từ 5,7 triệu đồng/m² tăng lên 67,5 triệu đồng/m²

Khi xem bảng giá đất điều chỉnh vừa được Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM thống nhất theo đề xuất của Sở TN-MT, bà Nguyễn Thị Hòa (TP.Thủ Đức) cho biết ban đầu bà dự kiến chuyển đổi khu đất nông nghiệp của mình và chỉ phải đóng 500 triệu đồng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, với bảng giá đất điều chỉnh lần này, dự kiến số tiền sử dụng đất bà phải đóng tăng lên khoảng 1,5 tỉ đồng. Trong khi đó, lô đất được bà mua năm 2016 với giá 1,3 tỉ đồng. "So với bảng giá đất dự kiến công bố trước đó, tiền sử dụng đất tôi phải nộp dự kiến giảm khá nhiều. Nhưng con số 1,5 tỉ đồng vẫn gây sốc với gia đình tôi. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất", bà Hòa cho biết.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cũng lo lắng tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh thời gian tới, ông Hồng Hải, một người dân ở H.Củ Chi, than thở lâu nay do giá đất thấp nên giờ có những nơi tăng đến 20 - 30 lần. Hiện nay, bình quân ở H.Củ Chi khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất khoảng 500.000 đồng/m² nhưng với giá đất trong bảng giá điều chỉnh sẽ lên 5 - 7 triệu đồng/m², tùy vị trí. Ví dụ một gia đình chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư 500 m2 chia cho 5 anh em, mỗi người một nền 100 m², khi trước đóng khoảng 500.000 đồng/m², tức chỉ đóng 50 triệu đồng thì theo quy định mới đã tăng lên 500 triệu đồng. "Đối với người nông dân, số tiền tăng thêm là rất nhiều. Thời điểm này để có số tiền nói trên đóng thuế cũng là rất khó, không thể làm được. Nếu bán khu đất này mua chỗ đất khác, giá cũng tăng lên", ông Hải nói và cho biết thêm ông đăng ký chuyển mục đích sử dụng 1.000 m² đất ở Củ Chi từ tháng 7.2022, dự kiến đóng tiền sử dụng đất khoảng 1,3 triệu đồng/m² tức khoảng 1,3 tỉ đồng mà đến nay chưa xong. Giờ giá tăng 8 lần, tức tăng lên 10 tỉ đồng khiến ông càng lưỡng lự. "Số tiền tăng quá cao nên tôi đang phân vân không chuyển mục đích sử dụng đất nữa mà chuyển qua phương án làm dự án khai thác du lịch canh nông", ông Hải cho biết. Không chỉ Củ Chi mà tại H.Hóc Môn, nhiều nơi giá đất tăng 30 lần. Giới bất động sản nói với nhau với dân đầu cơ thì không vấn đề gì vì nước lên, thuyền lên. "Nhưng đối với người dân địa phương thì đây sẽ là khó khăn rất lớn. Bởi nhiều nông dân đông con lại càng khó khăn. Không có tiền họ sẽ xây nhà không phép trên đất nông nghiệp, sẽ rất phức tạp sau này trong khâu quản lý về đô thị, xây dựng", ông Hải phân tích.

Ông Trường Sơn, một người dân ở Q.12 cũng lo lắng khi tại đường Nguyễn Văn Quá, nơi ông đang làm hồ sơ chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở cho lô đất 86 m2, theo quy định hiện hành giá đất nơi đây là 5,7 triệu đồng/m². Trong lần đầu tiên TP công bố bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại con đường này là 79 triệu đồng/m² còn trong bảng giá mới nhất là 67,5 triệu đồng/m², giảm khoảng 16%, nhưng vẫn còn cao hơn rất nhiều so với giá đất hiện hành. "Sự thật là bà con các huyện ngoại thành không đủ khả năng để chuyển mục đích đất ở trên chính miếng đất mình đang được sử dụng. Không giảm tiền sử dụng đất thì bà con ở ngoại thành bó tay khi muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở để xây nhà mà tiền chuyển mục đích ngang bằng với tiền mua đất. Mong TP xem xét giảm mức thu tiền sử dụng đất cho những hộ dân chuyển mục đích sử dụng đất. Bà con chỉ mong có chỗ ở hợp pháp trên chính miếng đất của mình", ông Sơn nói.

Cần giảm tiền sử dụng đất cho người dân

Ở góc nhìn khác, ông Quang, một người dân ở H.Hóc Môn, so sánh: Đối với giá đất trồng cây hằng năm (gồm đất lúa và đất trồng cây hằng năm khác) ở khu vực H.Hóc Môn trong dự thảo lần 2 này có giá cao nhất là 625.000 đồng/m² và thấp nhất là 400.000 đồng/m². Trong khi đó giá đất ở nhiều nơi tăng 30 lần so với hiện hành, cao nhất lên đến 87 triệu đồng/m². "Theo quy định, tiền nộp chuyển mục đích nông nghiệp lên đất ở bằng giá đất ở theo bảng giá trừ giá đất nông nghiệp theo bảng giá. Trong khi giá đất nông nghiệp trong bảng giá còn khá thấp, giá đất ở lại quá cao. Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người nộp tiền sử dụng đất", ông Quang nói.

Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét: Giá đất mới nếu ban hành sẽ tác động nhiều đến người dân ở khu vực các quận huyện ngoại thành khi mức tăng nhiều hơn ở nội thành. Cụ thể, mức tăng giá trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần này tăng khoảng 84% so với bảng giá đất hiện hành. Điều này tác động lên hầu hết người dân, nhất là những người chuyển mục đích sử dụng đất và tập trung ở ngoại thành.

Thực tế, việc bảng giá đất mới tăng so với bảng giá cũ là điều đã được dự báo trước và theo các chuyên gia, việc mức giá mới điều chỉnh giảm so với bảng giá đất điều chỉnh công bố lần đầu hồi tháng 7.2024 là một tín hiệu tích cực, thể hiện sự lắng nghe của cơ quan xây dựng bảng giá đất tại TP.HCM. Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ, tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh. "Tiền sử dụng đất tăng rõ ràng là điều không thể tránh khỏi, vấn đề lúc này là cần có giải pháp để giảm sốc cho người sử dụng đất. Trước mắt, với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất thì nhà nước cần có chế độ giảm, thu một mức phù hợp", một chuyên gia bất động sản góp ý. Đây cũng là quan điểm chung của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khi được hỏi về vấn đề này.