Bất động sản du lịch: ‘Con gà’ có còn đẻ ‘trứng vàng’?

Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng do DKRA Việt Nam công bố, trong quý 1/2019 có khoảng 1.751 phòng được tung ra thị trường. Tiếp đó, Savills cũng dự đoán, trong giai đoạn 2019-2022, dự kiến Việt Nam sẽ có khoảng 45.650 phòng sắp gia nhập thị trường. Như vậy, trung bình có 11.400 phòng được đưa vào khai thác mỗi năm.

Nguồn cung lớn có thực sự là thách thức đối với BĐS du lịch hay không? Các chuyên gia cho rằng, nếu so với tiềm năng phát triển của du lịch Việt Nam (tăng trưởng ở mức 30%/năm) thì con số ấy chưa phải là cao. Trong khi đó, theo GS Đặng Hùng Võ, nếu so với Thái Lan hay Philippines thì tổng nguồn cung của Việt Nam vẫn thấp. “Với tầm nhìn dài hạn thì cung vẫn chưa thể vượt cầu”, ông Võ nhấn mạnh,

Như vậy có thể thấy, nguồn cung lớn không phải là lực cản chính. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận thực trạng “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra”. Một số dự án, đặc biệt tại những vùng biển từ miền Trung đổ vào thường xuyên trong tình trạng cháy phòng dù không trong mùa lễ. Cùng thị trường ấy, một số dự án cùng phân khúc lại ế dài trong nhiều năm.

Tiêu chí đầu tiên mà các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất đó là vị trí. Đây được coi là tiêu chí “vàng”, yếu tố này càng trở nên quan trọng đối với BĐS du lịch. Tiếp theo, kinh doanh BĐS du lịch là kinh doanh trải nghiệm. Bởi vậy, sở hữu đa dạng tiện ích và khả năng cá nhân hóa trải nghiệm của du khách là tiêu chí thứ hai được các nhà đầu tư đặt lên bàn cân nhằm tính toán khả năng tối ưu hóa lợi nhuận khi dự án đi vào vận hành. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cũng cho rằng, những dự án khách sạn hay resort được định vị tốt với thiết kế ấn tượng, ẩm thực chất lượng, tiện ích và dịch vụ độc đáo hiện đang có giá phòng và công suất hoạt động tốt hơn những sản phẩm tiêu chuẩn.

Những sản phẩm chú trọng trải nghiệm và sẽ ít bị ảnh hưởng bởi lượng nguồn cung đại trà trong tương lai(Ảnh dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang)

SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là một điển hình. Đây là dự án đầu tiên tại Ninh Thuận với mô hình sản phẩm du lịch thông minh thế hệ mới - ApartHotel cùng chi phí hợp lý và khả năng chia sẻ hệ thống 101 tiện ích 5 sao có khả năng đáp ứng được nhu cầu của nhiều nhóm du khách khác nhau.

Thế nhưng, hấp lực của SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang có lẽ sẽ không lớn đến thế nếu không tính đến yếu tố thứ ba, cũng là tiêu chí quan trọng nhất: Chủ đầu tư và đơn vị vận hành.

Đầu tư vào một dự án có chủ đầu tư đồng thời là đơn vị vận hành khai thác được coi như một giải pháp tốt và an toàn thì giải pháp đột phá và hoàn hảo là đặt niềm tin vào những đơn vị 3 trong 1: Chủ đầu tư - Đơn vị khai thác và Doanh nghiệp lữ hành. Nếu chủ đầu tư có khả năng xây dựng một điểm đến lý tưởng thì doanh nghiệp lữ hành chịu trách nhiệm đưa khách về để đơn vị vận hành thiết kế trọn vẹn hành trình trải nghiệm của du khách.

Crystal Bay là một trong những thương hiệu điển hình. Năm 2018, mảng lữ hành của tập đoàn du lịch này đón 360.000 du khách quốc tế tới Việt Nam. Ngoài việc chủ động được nguồn khách, kinh nghiệm lâu năm trong ngành cho phép đơn vị này vận hành dự án một cách hiệu quả nhờ thấu hiểu được thị hiếu của nhiều nhóm du khách. Công suất khai thác các dự án thường ở mức trên 90% lại cho phép Crystal Bay tiếp tục xoay vòng đầu tư vào các điểm đến và trải nghiệm mới để phục vụ du khách, khiến bánh đà tăng trưởng của tập đoàn này đi lên liên tục.

Cuối cùng, thị trường sẽ là những người được hưởng lợi nhiều nhất sau cuộc sàng lọc này và “con gà” sẽ luôn “đẻ trứng vàng” vào tay những nhà đầu tư tỉnh táo.