Bất động sản lo siết 'van' tín dụng

Khi những quy định này được thông qua, dòng vốn từ ngân hàng vào bất động sản sẽ bị hạn chế.

Dự thảo Thông tư (TT) 36 giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng (NH) nước ngoài từ mức tối đa 60% xuống 40%; hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% lên 250%… Mục đích của việc này nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Đến cuối tháng 9.2015, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỉ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015. Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng vào BĐS năm 2015 cao nhất trong 7 năm trở lại đây.

Theo một chuyên gia kinh tế, nỗi lo lắng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là có lý do, khi tính đến 28.2.2013 tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS là 5,68%. Đứng về mặt điều hành vĩ mô, quy định như dự thảo là hàng rào bảo vệ cho nền kinh tế, hạn chế các khoản đầu tư mang bản chất tín dụng có rủi ro cao. Chủ đầu tư bán căn hộ xong là… dứt áo, các NH mới là người lo lắng nhất, bởi vốn BĐS là vốn NH, trong khi đó NH lại không nắm được tỷ lệ người mua có nhu cầu thực với người mua đầu cơ.

Theo ông Trần Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần nhà Việt Nam, việc tăng hệ số rủi ro lên 250% là quá cao, kéo theo chi phí vay vốn, chi phí tài chính của doanh nghiệp nặng thêm, lãi suất cao hơn, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chủ đầu tư. Trong khi đó, ông Trần Minh Hoàng, Tổng giám đốc Vinaland, cho rằng trong năm nay dự báo nhiều yếu tố sẽ thúc đẩy lãi suất tăng cao hơn năm ngoái, như giá nguyên liệu thế giới, nhân dân tệ phá giá... Nay với dự thảo TT36, các chủ đầu tư sẽ phải chịu mức lãi suất đắt đỏ hơn, rủi ro tăng lên, tiếp cận vốn NH khó khăn hơn, đồng thời ảnh hưởng đến lượng giao dịch trên thị trường.

TS Cấn Văn Lực, Giám đốc Trung tâm đào tạo NH TMCP Đầu tư và phát triển VN (BIDV), nhận xét: “Những quy định này sẽ không tác động nhiều lên thị trường. Hiện nay, vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn chiếm 45 - 50% nên việc điều chỉnh xuống 40% không phải quá khó. Trong năm 2015, cho vay trung dài hạn tăng nhanh và NHNN đã có đề nghị các NH kiểm soát rủi ro. Hơn nữa, trong thời gian qua các NH cũng đã thực hiện kiểm soát tín dụng BĐS. Tốc độ cho vay BĐS trong năm qua dù có tăng nhanh hơn trước nhưng chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ. Các NH cũng đã giảm dư nợ đối với những dự án rủi ro, tăng cường cho vay nhà ở xã hội, những dự án có giá tốt và thanh khoản...”. Thế nhưng, ông Lực cũng không tránh khỏi lo lắng và đề nghị tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% cần được áp dụng cho từng nhóm khách hàng khác nhau. Bởi những NH nhỏ, yếu kém mà áp dụng tỷ lệ này thì sẽ khó khăn, do không có lợi thế về vốn trung dài hạn. Về hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS 250%, theo ông Lực là tương đối cao, quốc tế áp dụng hệ số này ở mức 150%. Nếu hạn chế cho vay lĩnh vực này thì áp dụng ở mức 200% là có thể chấp nhận được. Đồng thời, thị trường BĐS có nhiều phân khúc khác nhau với độ rủi ro khác nhau nên cần áp dụng hệ số rủi ro cho vay BĐS khác nhau ở từng phân khúc BĐS.

Ngược lại nhận xét của Cơ quan thanh tra giám sát NH rằng “tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể”, là nơi trực tiếp "xuất tiền" cho vay, tổng giám đốc một NH cổ phần cho rằng bất cứ quy định nào thay đổi cũng sẽ tác động ít hay nhiều đến hoạt động kinh doanh của NH. Dự thảo TT36 khi có hiệu lực NH sẽ phải điều chỉnh dòng vốn vào thị trường này khi hệ số rủi ro được điều chỉnh từ 150% lên 250%. Lãi suất cho vay đối với BĐS tăng lên là điều không tránh khỏi. Tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn hiện nay chiếm khoảng 70 - 80% trong tổng vốn huy động NH nên NH sẽ phải tìm cách để tăng nguồn vốn huy động trung và dài hạn.

Chuyên gia Nguyễn Quang chắc chắn lãi suất cho vay đối với BĐS sẽ tăng khi các quy định sửa đổi TT36 có hiệu lực, dòng vốn tín dụng NH sẽ hạn chế vào BĐS. Trong năm 2015, nhiều NH đã cho vay BĐS tăng 30%. Mấy năm trước, tín dụng BĐS siết chặt kéo theo thị trường này trì trệ kéo dài. Mấy năm gần đây tín dụng vào thị trường BĐS tốt hơn giúp thị trường ấm lên. Nói vậy để thấy, tín dụng có tác động cực kỳ mạnh mẽ lên thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng BĐS là vô cùng khó. Không chỉ riêng VN, ngay cả tại Mỹ cũng vậy. Khủng khoảng tài chính thế giới năm 2007 ở Mỹ là xuất phát từ tình trạng cho vay dưới chuẩn (đối với tài sản kinh doanh và tài sản thế chấp là BĐS) của các NH nước này.

Vì vậy, ông Nguyễn Quang lưu ý việc "mở van" tín dụng quá mức không nên được lặp lại nhưng đóng chặt quá khi thị trường BĐS vừa phát triển trở lại là điều không nên, vì hiện nay vẫn còn nhiều dự án chưa bán hết, tồn kho BĐS vẫn còn nhiều. Nên thay vì khống chế tỷ lệ như dự thảo TT36, cần kiểm soát quy trình cho vay chặt chẽ từ bước đầu tiên là tiếp xúc khách hàng, thẩm định hồ sơ vay, giải ngân và kiểm soát sau khi cấp tín dụng. "Các cơ quan chức năng cần xem việc phát triển thị trường BĐS trong năm 2016 là cần thiết, thay vì phải khống chế sớm, bởi khi BĐS phát triển thì vấn đề nợ xấu sẽ được giải quyết sớm và dòng vốn sẽ được lưu thông, từ đó làm nền tảng cho các thị trường tài chính khác phát triển theo", ông Quang phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc nâng trở lại hệ số rủi ro lên 250% nghĩa là xác định thị trường BĐS nhiều rủi ro, điều này sẽ bất lợi cho sự phát triển của thị trường. “Tôi cho rằng những quy định mới sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, ảnh hưởng trực diện đến các doanh nghiệp BĐS mà hiện tại thị trường chưa lường trước hệ quả của nó phát sinh, nhất là khi thị trường mới vừa khởi sắc trở lại”, ông Châu nói và cho rằng các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán lại bài toán chi phí vốn với dự thảo TT36. Vì thế, ông đề nghị giữ nguyên hệ số rủi ro như hiện nay ở mức 150%.