Bất động sản sẽ hồi phục nhờ 'ăn' theo hạ tầng

Tìm tới những nơi có "thóc"

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng hạ tầng là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ vào khu vực phía nam rất nhiều từ sân bay, các tuyến đường vành đai, các đường cao tốc và còn các dự án cao tốc nữa ở miền Tây… 

Lấy ví dụ, các dự án mở bán ở khu vực phía bắc hiện nay ở khá xa trung tâm nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển, ông Kiệt cho rằng, ở khu vực phía nam, các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ tạo ra xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển, bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của TP.HCM. 

Hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất cao, từ 50 - 70%.  Cá biệt, có dự án tăng gần 150%. Điều này cho thấy, hệ thống metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Trong tương lai, TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, hiện nay, nguồn cung phần nào đó đã quay trở lại. Thời gian qua, nhiều dự án đã công bố có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý cơ bản được tháo gỡ… Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Thị trường bất động sản nhìn chung có nhiều biến động nhưng còn tiềm năng. Trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn.

ĐÌNH SƠN

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhận định, thị trường bất động sản phía nam với trung tâm là TP.HCM và bán kính xung quanh 100 km. Vì vậy, những người đầu cơ bất động sản hãy quên đi những nơi "đất lành chim đậu, mà phải tìm tới những nơi đất có thóc để chim ăn".

Vùng đất "có thóc" phụ thuộc vào yếu tố thương mại dịch vụ. Các khu công nghiệp mọc ra ở những nơi có hạ tầng tốt, đường sá giao thông thông thoáng và đặc biệt có cảng biển sẽ là những nơi thu hút "chim tới ăn".

"Sắp tới, các khu vực hạ tầng phía nam sau nhiều năm trì trệ sẽ có những bước tiến mới. Tới năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía nam. Tôi tin rằng, những chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía nam đã và đang thu hút các nhà đầu tư", ông Hiển nhận định.

Ấm dần vào năm 2024

Dưới góc độ tài chính, TS Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho biết trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3 - 4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay. Nhưng con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng "thừa tiền" khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng chỉ đạt 5,3% so với mục tiêu 14% là quá khiêm tốn. 

Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, theo ông Hiếu vì rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thì tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản trong khi doanh nghiệp bất động sản lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Trước đây, ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng nay khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.

ĐÌNH SƠN

Chính vì vậy, dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp muốn vay và có thể vay. Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa khi bất động sản đang giảm giá. Doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Vậy nên, với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất không phải là vấn đề quá lớn.

Chuyên gia Nguyễn Chí Hiếu kết luận: Năm nay, thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. Bất động sản vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản phía nam cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, Vành đai 3. Các nhà kinh doanh bất động sản phía nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía nam vẫn rất lớn. "Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024", ông Hiếu kết luận.