Bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới

Đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ đều tăng

Theo Bộ Xây dựng, khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, TP lớn như Hà Nội và TP.HCM thì giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% theo quý và tăng 22 - 25% theo năm. Đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35 - 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Điển hình như căn hộ tại chung cư Sunshine Capital Tây Thăng Long (Q.Tây Hồ) tăng khoảng 3,8% lên mức 221,1 triệu đồng/m2, Louis City (Q.Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,8% lên mức 232,1 triệu đồng/m2, khu đô thị Văn Quán (Q.Hà Đông) tăng khoảng 3,5% lên mức 225,8 triệu đồng/m2, dự án Hoa Viên Villas (H.Gia Lâm) tăng khoảng 4,4% lên mức 108,4 triệu đồng/m2... Tại TP.HCM, dự án Mỹ Phú 3 (Q.7) tăng khoảng 4,4% lên mức 278,9 triệu đồng/m2, Villa Park (TP.Thủ Đức) tăng khoảng 4,6% lên mức 123,8 triệu đồng/m2...

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Mới đây một chủ đầu tư bất động sản (BĐS) tại TP.Thủ Đức sau khi mở bán nhà thấp tầng có giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông thì đến nay tiếp tục mở bán những căn hộ tại đây có giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Mức giá trên được xem là cao hơn gấp đôi so với giá những căn hộ cùng khu vực. Một dự án gần đó của Gamuda Land mở bán cũng có giá hơn 130 triệu đồng/m2. Dữ liệu từ Công ty OneHousing củng cố thêm điều này khi trong quý 3 vừa rồi tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trung bình của toàn thị trường TP.HCM tiếp tục tăng, đạt hơn 80 triệu đồng/m2 (không bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì căn hộ), tăng 5% so với quý 2/2024.

Ông Đặng Đức Bền, Giám đốc Công ty BĐS Hưng Lộc Phát, xác nhận tại khu Đông TP.HCM, đặc biệt là TP.Thủ Đức, giá BĐS, nhất là giá đất nền, biệt thự, nhà phố tăng khoảng 10% so với cách đây 2 tháng. Riêng đất nông nghiệp không tăng vì tiền sử dụng đất (SDĐ) khi chuyển mục đích lên đất ở quá cao nên không ai dám mua lúc này. Không chỉ tăng giá mà giao dịch cũng nhích tăng khoảng một tháng nay trước việc TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng giá đất rất cao so với trước. "Hiện nay thị trường đã ấm dần trở lại, tiền SDĐ khi chuyển mục đích cao như đường Liên Phường (TP.Thủ Đức) trước đây giá đất trong bảng giá đất chỉ 2,4 triệu đồng/m2, còn nay tăng hơn 60 triệu đồng/m2. Do bảng giá đất tăng cao nên ai có tiền nhàn rỗi thì đi mua để đầu tư vì kỳ vọng giá đất thời gian tới sẽ tăng và bản thân họ cũng nghĩ rằng, với giá đất tăng cao như hiện nay, khi doanh nghiệp (DN) làm dự án mới, giá đất thành phẩm sẽ tăng cao, không còn giữ được mặt bằng như hiện nay. Chính vì vậy họ đi mua nhà đất nhiều hơn. Trong khi đó người có nhà đất cũng suy nghĩ tương tự nên khi bán họ cũng đòi tăng giá", ông Bền cho hay.

Mức tăng giá đối với biệt thự, nhà ở liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây cũng tăng mạnh khi có một lượng lớn dòng tiền của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực vẫn giao dịch mạnh. Trong đó giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt khoảng 160 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm. Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên, mức tăng giá thứ cấp cao hơn, khoảng 5% theo quý. Giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Cần ban hành bảng giá đất theo quy định

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, nhận xét: Các số liệu nêu trên cho thấy thị trường BĐS TP.HCM đã dần phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024. Tốc độ tăng trưởng còn chậm nhưng đã có tín hiệu tích cực. Một số dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và một số dự án cũ được tái khởi động nhờ được tháo gỡ khó khăn. Nguồn cung tăng khiến thị trường cũng bớt u ám. Chỉ tính 9 tháng đầu năm, TP đã có 12 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, 2 dự án được cấp phép xây dựng, hơn 31.000 căn hộ thương mại đang xây dựng, 1.611 căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, và có 3 dự án nhà ở xã hội xây dựng hoàn thành, với 2.122 căn hộ. Dự báo 3 tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng diễn biến chậm, chưa có đột phá. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do có sự điều tiết của giá đất TP khi được ban hành, nhưng sẽ không có biến động mạnh.

Nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung góp phần tăng lượng giao dịch trong 3 tháng cuối năm. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, tín dụng có hiệu lực từ ngày 1.8 sẽ tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cũng xác nhận: Qua tổng hợp cho thấy trong quý 3/2024, giá BĐS tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc BĐS dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Theo ông Hoàng Hải, có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá BĐS nhà ở. Một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền SDĐ với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm cũng làm tăng giá BĐS. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền SDĐ tại một số khu vực, địa phương chưa tốt, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá, trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời. Việc đấu giá quyền SDĐ với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá BĐS, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho DN, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Bộ TN-MT theo dõi, tổng hợp thông tin tình hình ban hành bảng giá đất của các địa phương theo quy định của luật Đất đai năm 2024 để đánh giá tác động đối với mặt bằng giá đất. Kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp nhằm hạn chế việc ban hành bảng giá đất mới của các địa phương ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá đất, giá nhà ở và cung - cầu của thị trường tại các địa phương.