Bên kia cầu Kênh Tẻ

Tháng 5 năm 1993, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng nhận được giấy phép thành lập. Năm 1997, Chính phủ đã cấp phép cho liên doanh này đầu tư vào khu vực phía nam TP.HCM. Một vùng đất mênh mông đầm lầy, dừa nước ngút ngàn và những kênh rạch tự nhiên cho người dân Sài thành đặt vọp hoặc câu cá, đã bắt đầu khởi động để trở mình thành 5 cụm đô thị bậc nhất của TP.HCM với diện tích 750 ha thuộc Q.7, dọc theo trục đại lộ Nguyễn Văn Linh, trong tổng thể 2.600 ha đất của dự án Khu đô thị Nam Sài Gòn.

Nhưng cái sự mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ để nối Q.4 với Q.7 là một quyết sách khá táo bạo vào thời điểm những năm cuối thập niên 90 của thế kỷ trước. Đây là dự án mở đường được làm theo kiểu “đổi đất lấy hạ tầng” đầu tiên tại TP.HCM, tức là ai đầu tư vào đường, thì sẽ được nhận được đất hai bên. Con đường này kéo dài 14 km tính từ cầu Kênh Tẻ đến Khu công nghiệp Hiệp Phước những năm ấy tốn không ít giấy mực của báo giới.

Quan điểm thứ nhất là hạ tầng giao thông thì nhà nước phải bỏ tiền ngân sách ra làm, rồi sau đó lấy đất 2 bên đấu giá. Quan điểm thứ hai là kêu gọi đầu tư làm đường rồi sau đó tính giá trị đất mà chia cho doanh nghiệp theo số tiền tương ứng mà họ bỏ ra. Sự “xung đột” về quan điểm như vậy lúc ấy đã đẩy chính quyền thành phố vào một trạng thái… hơi lúng túng. Đó là ghép vào cho dự án này cụm từ “làm thí điểm”. Và thay vì mở rộng đường 6 làn xe với 30 m, thì sau đó… “bóp lại” còn 20 m. Chính điều này khiến cho đoạn đường huyết mạch nối Q.4 với đại lộ Nguyễn Văn Linh sau này khó có cơ hội mở rộng thêm ra nữa. Mãi đến năm 2015, mới được mở rộng thêm một phần kể từ đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (H.Nhà Bè) lên 30 m.

Trở lại với những năm 90, khi bên kia cầu Kênh Tẻ bắt đầu sôi động, những vùng đầm lầy được lấp đi và xe đào xe xúc ầm ầm cày xới ngày đêm để dần hình thành nên một phần hạ tầng khu đô thị Phú Mỹ Hưng, thì lúc ấy một đồng nghiệp kỳ cựu ở Báo Thanh Niên đã thực hiện một loạt phóng sự có tựa đề Mặt trận Nam Sài Gòn không yên tĩnh! mô tả về sự chuyển động dữ dội nơi đây. Nhưng phải đến khoảng 10 năm sau, các dự án ven tuyến đường Nguyễn Văn Linh và Nguyễn Hữu Thọ đã bắt đầu manh nha chia xẻ ra từng lô từng thửa hẳn hoi, thì mới bắt đầu sôi động thực sự. Những cuộc mua bán dự án, những chiêu thuật thổi giá hoặc làm xẹp “bong bóng”, những dự định khuếch trương các thương hiệu bất động sản (BĐS) tại TP.HCM có thể nói không ngoa là đều khởi đi từ vùng đất phía nam này.

Cầu Kênh Tẻ hiện tại Ảnh: Hà Mai

Trong 6 bản tư liệu tôi còn giữ lại ghi nhận vào thời điểm năm 2008, cho thấy một điều, đây là một năm có rất nhiều nhà đầu tư BĐS bị rơi vào tình trạng... ngắc ngoải. Ví dụ trong một bài phóng sự ngày 4.3.2008, có tựa đề Mua đất thời... giảm giá! có ghi lại: “Năm 2005, giá đất của dự án Him Lam nằm gần cầu Kênh Tẻ do công ty bán ra là 12 - 16 triệu đồng (tùy theo vị trí), sang năm 2007 có nơi thổi giá lên 25 - 30 triệu đồng. Nhưng nay thì bị... tụt lại, mỗi mét vuông rao bán phải giảm khoảng 2 - 3 triệu đồng”. Và ở đoạn kế tiếp, là nói về khu dân cư Trung Sơn, một dự án khá… đình đám thời ấy: “Một văn phòng môi giới cho biết họ nhận gửi hàng loạt khu đất thuộc tuyến đường 9A của khu dự án này, so với cách đó 2 tháng, tức là vào thời điểm trước Tết Nguyên đán, giá đã giảm 3 - 4 triệu đồng/m2”. Trong các bài viết khác cũng ghi nhận có dẫn chứng cụ thể về sự “thăng trầm” với đủ thứ dư vị đắng cay của bao nhiêu người lao vào kinh doanh đất. Nghĩa là, có thể đã có nhiều nhà đầu tư đã “chết” vào thời điểm ấy, ở một vùng đất dự án mênh mông nơi đây!

Nhưng rốt cuộc, như người ta thường nói, cuộc sống cứ thế trôi đi. Có người thua thì cũng có người thắng. Trong khi rất nhiều vị “đại gia” lừng lẫy một thời ấp ủ bao nhiêu dự án khả dĩ làm nên tên tuổi của mình, phải ra đi, thì cũng có một lớp doanh nhân làm ăn bản lĩnh hơn, táo bạo hơn và mạnh mẽ hơn. Họ chính là lớp kế thừa phần lớn làm nên diện mạo của một khu vực bên kia cầu Kênh Tẻ, mà nói không ngoa chính là sự khởi sự rất hoành tráng và táo bạo của cụm các tòa cao ốc Sunrise City của Novaland. Rồi, nối theo sau đó là hàng loạt cao ốc như Dragon City của Phú Long, Hưng Phát Silver Star…, trong đó không ít dự án liên doanh với nước ngoài, để sau 10 năm, bây giờ trên đoạn đường 4 km, có đến hàng chục dự án cao ốc với khoảng hơn 100.000 căn hộ!

Trong một bài phỏng vấn TS Trần Du Lịch được thực hiện vào ngày 23.4.2008, khi tôi nêu câu hỏi về vấn đề siết chặt tín dụng BĐS và sự do dự trong việc chấp thuận đầu tư các dự án, khiến cho sản phẩm nhà ở không ra được thị trường, nhu cầu ở của người dân bị bóp nghẹt, ông Lịch đã nói như sau: “Chúng ta cần kiểm soát và hạn chế tình trạng đầu cơ thái quá trên thị trường có thể làm méo mó quan hệ cung - cầu, nhưng phải tăng cung đối với các sản phẩm trên thị trường này. Tức là phải tăng quỹ đất cho phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ và tăng quỹ đất cho xây dựng nhà ở, tăng quỹ nhà ở. Thị trường tài chính là nơi cung cấp nguồn vốn cho đầu tư. Tôi cho rằng chúng ta không nên đánh đồng việc ngăn chặn dòng vốn đổ vào đầu cơ đất nền, căn hộ chung cư với việc cung cấp lượng tín dụng cần thiết cho các dự án nhằm tăng cung cho thị trường BĐS”.

Đọc lại đoạn này trong bài phỏng vấn, tôi chợt giật mình vì về một góc độ nào đó, nó lại giống như tình trạng bí bách hiện tại của nhiều dự án đầu tư. Bởi vì, vào ngày 25.10 vừa qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có một văn bản… kêu gào, khiến khi đọc rơi vào trạng thái khó tin: “Năm 2018, TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư 8 dự án, nhưng 9 tháng đầu năm 2019 con số này chỉ là 1 dự án. Năm 2017 cấp phép xây dựng dự án là 69, năm 2018 là 53 còn trong 9 tháng đầu năm chỉ có 24 dự án được cấp phép!”.

Để thấy một điều ở thành phố phát triển năng động nói chung hoặc một vùng đất nhanh chóng phát triển như khu Nam TP.HCM nói riêng, đều phải có một mẫu số chung hài hòa. Đó là cân đối lượng dân số phát triển, hạ tầng giao thông và nhu cầu ở cho người dân. TP.HCM chẳng thể nào đáp ứng được nhà ở nếu không có 100.000 căn hộ được xây dựng trong vòng 15 năm qua trên địa bàn Q.7, nhưng buộc người dân vì có nhà ở mà phải đánh đổi về chất lượng sống đi xuống bởi nạn kẹt xe, ngập nước thì bài toán mới chỉ giải được một nửa. Vấn đề này, nhìn ở góc độ chỉ ở một khu đô thị hoặc ở bình diện một cụm các khu đô thị, không thể không đưa ra các giải pháp khoa học, để giải quyết.

May sao, có 2 tin rất vui cho người dân sống bên kia cầu Kênh Tẻ. Một tin đã diễn ra, là tháng 9 vừa qua, nút thắt cầu đã được mở rộng thoáng ra một chút (từ 12 m lên 14 m), đồng thời những rào chắn để thi công “hành hạ” người dân bao năm qua đã được tháo gỡ. Tin thứ hai là nút giao thông Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh vào cuối năm nay sẽ được mở rộng, xây hầm chui với kinh phí hơn 800 tỉ đồng.

Nhưng, những tin ấy cũng có thể là để chỉ gỡ vướng một phần. Sự kỳ vọng của người dân ở một vùng đất phát triển nóng như khu Nam Sài Gòn, theo tôi có thể còn lớn hơn rất nhiều!