Bộ Xây dựng : Đề xuất đất nông nghiệp được làm dự án là chưa phù hợp

Theo Bộ Xây dựng, đối với ý kiến đề xuất bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” cũng thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó (được chỉ định) làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong Nghị định số 30, trong quá trình soạn thảo và xin ý kiến, các Bộ, ngành liên quan đều nhận thấy rằng đề xuất này chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở, xây dựng hiện hành.

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở.

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Trên cơ sở đó, Nghị định 30 đã quy định có 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định có 4 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, gồm: Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán; Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì không có hình thức sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất chuyên dùng) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại nêu trên theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì hình thức sử dụng đất Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán và Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất nhằm thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội nên không thể áp dụng quy định có quyền sử dụng đất là được thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư (chỉ định chủ đầu tư) theo quy định tại Khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư 2020. Chỉ có 2 hình thức sử dụng đất còn lại là hình thức sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại và hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở mới thuộc diện chỉ định chủ đầu tư.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng từng khẳng định, Nghị định 30 tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở Ảnh: Đình Sơn

Thứ hai, tại Khoản 4 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 đã quy định: Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc này phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

Thứ ba, tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời tại Điều 193 của Luật này cũng quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhưng cũng không quy định rõ trường hợp này có được thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại hay không, trong khi đó tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã quy định: trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, chưa có đủ cơ sở để khẳng định trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng cũng sẽ thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ tư, quy định trường hợp có đất ở và các loại đất khác được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở cũng được xem xét chấp thuận (chỉ định) làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không gây ách tắc, phiền hà như một số ý kiến mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây. Bởi, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì nhà đầu tư phải có toàn bộ 100% diện tích đất ở mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án, nhưng theo Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014) thì không bắt buộc các nhà đầu tư phải có 100% diện tích đất ở như Luật Nhà ở 2014 mà trên khu đất để thực hiện dự án chỉ cần có một phần diện tích đất ở thì cũng được xem xét để chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở.

Từ các căn cứ và cơ sở nêu trên thì nội dung đề xuất về việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận/chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần phải có rà soát, thống kê, đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng tổng thể để tránh xảy ra các tình trạng như: gây thất thu cho ngân sách nhà nước; không bảo đảm việc thực hiện các quy định về đấu giá, đấu thầu; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào, nhiều tổ chức, cá nhân không có đủ điều kiện, năng lực vẫn được triển khai thực hiện dự án dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài, gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp... Sau khi rà soát, đánh giá tác động mới có cơ sở để đề xuất sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách trong thời gian tới cho phù hợp.