Các dự án đảm bảo pháp lý cần phải được cho vay

Quang Thuần

07/06/2022 10:28 GMT+7

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, đối với các dự án đảm bảo pháp lý, có căn cứ sẽ bán được hàng thì các ngân hàng bắt buộc phải tiến hành cho vay, tránh những hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: "Việc siết chặt tín dụng cho vay BĐS sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, nhiều ảnh hưởng xấu đến việc phục hồi kinh tế"

Tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS” vào sáng 7.6 do Báo Thanh Niên tổ chức, luật sư Nguyễn Văn Hậu phân tích: Sau khi Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát chặt tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, nhiều doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến cho quy mô của thị trường này tính trên GDP có sự tăng mạnh.

Thực tế, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, thế nhưng cả hai kênh này đều đang bị siết chặt. Với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong vòng 2 tháng gần đây, thị trường này ghi nhận tình trạng hy hữu khi không có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu. Còn vấn đề tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này đã chậm từ 12% năm 2021, có thể giảm xuống 9 - 10% năm 2022.

Có lẽ do sự phát triển của các hoạt động này nên các ngân hàng đã có động thái tiến hành siết chặt hơn về các quy định cho vay tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, sau khoảng thời gian nền kinh tế bị trì trệ vì tác động của đợt dịch Covid-19, Nhà nước đã ban hành chủ trương khuyến khích thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, hỗ trợ tăng trưởng nhằm hồi phục và phát triển thị trường kinh tế, vì thế động thái siết chặt vốn vay BĐS của ngân hàng đã khiến các doanh nghiệp BĐS hoang mang. Do không hiểu đúng về chính sách của các ngân hàng nên nhiều người cho rằng các ngân hàng đã chặn đường phát triển của doanh nghiệp BĐS.

TỌA ĐÀM: Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Nhờ vào chính sách khuyến khích cho vay của Nhà nước mà tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở phục vụ nhu cầu của người dân vẫn đang trong đà phát triển nhanh, không bị hạn chế từ hoạt động siết chặt vốn vay của ngân hàng như mọi người nghĩ. Trong những tháng đầu năm 2022, tín dụng rót vào BĐS không biến động nhiều, chiếm gần 20% tổng dư nợ, con số này được nhận định ở mức độ phù hợp so với giai đoạn trước (tăng 28%).

Dựa trên các hoạt động gần đây, có thể thấy rõ quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát tín dụng ngân hàng để dòng vốn chảy vào hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên khôi phục nền kinh tế. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong cả năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ điều hành chính sách tiền tệ đảm bảo vừa đáp ứng nhu cầu vay vốn nhằm phát triển kinh tế, vừa kiểm soát hoạt động ngân hàng nằm trong khuôn khổ đầu tư cho các dự án trọng yếu cần thiết, từ đó xóa bỏ các hành vi thu lợi bất chính như trường hợp Tập đoàn FLC và Tân Hoàng Minh vừa qua.

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, tôi hiểu là việc vay vốn mua BĐS chỉ loại trừ những dự án không đảm bảo, đối với các dự án đảm bảo pháp lý, có căn cứ sẽ bán được hàng, các ngân hàng bắt buộc phải tiến hành cho vay. pháp lý, kiểu “xí chỗ” có thể dẫn đến hệ lụy như không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Vì vậy theo tôi, nhiều doanh nghiệp có đầy đủ hồ sơ pháp lý nhưng vẫn không tiếp cận được nguồn vốn vay, kéo theo ảnh hưởng nhiều hệ lụy.

Bởi nếu các tổ chức kinh doanh BĐS không thể tiếp cận nguồn vốn thích hợp cho hoạt động của mình đồng nghĩa với việc kéo hoạt động của doanh nghiệp đi xuống theo. Không đủ nguồn vốn tiếp cận BĐS dẫn đến giá sản xuất giảm xuống, ảnh hưởng trầm trọng đến tiến độ thực hiện các dự án cũng trì trệ theo, những người mua BĐS hình thành ở tương lai cũng bị ảnh hưởng do tiến độ hoàn thành công trình của các doanh nghiệp đầu tư dự án. Doanh nghiệp không đủ vốn, không thể tiến hành xây dựng, sắt thép bị ứ đọng khiến cho giá cả bị ảnh hưởng, đời sống của người lao động cũng chịu tác động xấu, cụ thể như: Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân giảm; dự án bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm; nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế.

Do đó, bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân, cơ quan chức năng cần phổ biến những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông một cách hợp lý cho thị trường bất động sản để tránh tình trạng khan cung, đội giá như các doanh nghiệp BĐS lo sợ.

Thông tin về việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn vào thị trường BĐS gần đây khiến cho dư luận rất băn khoăn. Cần phải làm rõ rằng việc ngân hàng siết chặt dòng tín dụng vào BĐS chỉ là một trong những nhân tố để làm hãm độ nóng của thị trường, kiểm soát những nhà đầu cơ và những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Còn những doanh nghiệp làm ăn chân chính, những dự án khả thi thì ngân hàng vẫn phải là "bà đỡ" để họ hoạt động, đóng góp nguồn cung nhà ở cho xã hội, các công trình dự án cho đất nước, từ đó góp phần vào phục hồi kinh tế.

Về lâu dài, do vốn ngân hàng thương mại huy động là vốn ngắn hạn, mà nhà đầu tư BĐS lại ưa chuộng về vốn trung hạn và dài hạn. Thế nên nguồn vốn thứ hai cũng quan trọng không kém là việc phát hành trái phiếu. Hiện nay, dư địa trái phiếu doanh nghiệp khá lớn (chiếm 38% GDP) nhưng rủi ro nằm ở chất lượng trái phiếu, trong đó có những trái phiếu không đạt chuẩn mực và không đảm bảo an toàn. Do đó cần phải tiến hành đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, rồi tiếp tục đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, từ đó mới từng bước tiến tới phân loại trái phiếu.