Cần cho phép doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp để làm dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết rất cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (mua đất nông nghiệp) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.

Sau khi mua đất nông nghiệp thì doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo HoREA, điểm b khoản 6 điều 46 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận…" là đúng và cần thiết để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp mua đất nông nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh nông nghiệp thì phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp.

Nhưng điều 46 dự thảouật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bãi bỏ khoản 1 điều 193 luật Đất đai 2013 quy định: "Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án" là không đúng và không phù hợp, không đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản.

ĐÌNH SƠN

Theo HoREA, hiện nay đang có ý kiến "quan ngại" cho rằng việc tiếp tục cho phép doanh nghiệp được mua đất đất nông nghiệp có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Lo ngại này không có cơ sở.

Ví dụ: Công ty A có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất có 1 ngôi nhà với 100m2 đất ở (phù hợp với quy định có đất ở và đất khác) nên được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo điều 4 luật sửa đổi 9 luật và điểm b khoản 1 điều 123 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) và được tính tiền sử dụng đất 300 tỉ đồng.

Cạnh bên khu đất của Công ty A là Công ty B chỉ có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất không có ngôi nhà nào, không "dính" đất ở, không đáp ứng quy định có đất ở và đất khác nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không đáp ứng quy định của pháp luật. Công ty B dự kiến lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A. Nếu được công nhận chủ đầu tư thì cũng có thể được tính tiền sử dụng đất khoảng 300 tỉ đồng, tương đương như Công ty A.

Từ ví dụ trên đây có thể thấy, không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa trường hợp Công ty A có 10 ha "đất ở và đất khác" với trường hợp Công ty B có 10 ha "đất khác không phải là đất ở" là 100% đất nông nghiệp trồng cây cao su không "dính" với đất ở.

Khả năng bị thất thu ngân sách nhà nước khi xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất đều có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án có sử dụng đất nào nhưng không phải do dự án có "đất ở và đất khác" hoặc dự án có "đất khác không phải là đất ở" mà chủ yếu là do việc áp dụng phương pháp định giá đất hoặc do chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước hoặc do người thực thi công vụ, mà cũng có thể là do chưa xây dựng được phương pháp định giá đất phù hợp. Chẳng hạn như cho phép thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các dự án có sử dụng đất hoặc phương pháp định giá đất hàng loạt…

Để tính tiền sử dụng đất cho các dự án được nhanh chóng và chính xác, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét đề xuất của UBND TP.HCM áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỉ đồng theo bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.