Cần cơ chế minh bạch điều tiết chênh lệch địa tô

THU PHÍ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐỂ ĐIỀU TIẾT

Ngày 30.8, Hội nghị đại biểu (ĐB) Quốc hội chuyên trách cho ý kiến về dự thảo luật Đất đai sửa đổi. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, đại diện cơ quan thẩm tra, cho biết một trong những vấn đề còn ý kiến khác nhau là quy định thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, đặc biệt là thu hồi đất cho dự án nhà ở, công trình thương mại. Theo ông Thanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí với các trường hợp nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước - người dân - nhà đầu tư. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ tính chất "để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng" đối với các dự án nhà ở, công trình thương mại; đồng thời làm rõ các trường hợp được thực hiện dự án loại này theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

GIA HÂN

Nêu ý kiến, ĐB Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang), Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách, cho rằng chủ trương điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra (điều tiết chênh lệch địa tô) đã thể chế một phần tại dự thảo luật Đất đai như giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án. Tuy nhiên, theo ông, với các dự án không qua đấu giá, đấu thầu dự án thì chưa có cơ chế rõ ràng điều tiết chênh lệch địa tô. Ông dẫn chứng trường hợp người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng làm thay đổi hạng đất, giá trị đất. "Như làm một con đường sau khi mở rộng, chỉ một bộ phận di dời được bồi thường thôi, nhưng người ở lại thì đất của họ từ phía sau chuyển sang phía trước, vị trí thay đổi, giá trị thay đổi thì xử lý thế nào", ông Lâm nêu. Từ đó, ĐB này đề xuất nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất phần còn lại không giải phóng mặt bằng thì cần ghi vào giấy tờ sử dụng đất là đất này từ hạng thấp lên hạng cao. Trong trường hợp chủ sử dụng đất thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, phần chênh lệch địa tô thể hiện ra giá trị bằng tiền thì phải được điều tiết vào ngân sách nhà nước.

Cùng quan điểm, ĐB Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa), Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật Quốc hội, đề xuất cần có chính sách thu phí cơ sở hạ tầng đối với đất tăng giá trị do nhà nước đầu tư, nhất là với hạ tầng giao thông và các tiện ích, không gian công cộng. "Thực tế, nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là nhà nước mà chỉ là các chủ đầu tư dự án", ông Hoàn nêu. Về mức phí cơ sở hạ tầng, ông cho rằng có thể được tính toán dựa trên tỷ lệ chi phí đầu tư hạ tầng hoặc trên mức tăng giá trị đất thực tế hoặc dựa vào chính bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành, trên cơ sở so sánh với vị trí cũ của khu đất.

DỰ THẢO BỎ QUY ĐỊNH THU HỒI ĐẤT KHI THỎA THUẬN ĐƯỢC 80%

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi trình tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách đã bỏ phương án quy định nhà nước đứng ra thu hồi đất khi doanh nghiệp thỏa thuận được 80% số hộ dân và 80% phần diện tích của dự án. Nhiều ĐB chuyên trách tại hội nghị bày tỏ đồng tình, cho rằng nếu quy định cho phép chính quyền cưỡng chế thu hồi đất khi đã thỏa thuận được 80% sẽ "rất vướng" vì Hiến pháp quy định chính quyền chỉ được cưỡng chế thu hồi trong một số trường hợp.

Bộ trưởng TN-MT Đặng Quốc Khánh cho biết đây là nội dung các địa phương, doanh nghiệp đề xuất. Tuy nhiên, khi thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây là giao dịch dân sự, nhưng còn lại 20% không thỏa thuận được nhà nước lại thu hồi, nghĩa là thực hiện biện pháp hành chính. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khi giải trình cuối phiên thảo luận cũng thừa nhận đây là vấn đề rất khó khi các địa phương "rất muốn" và đề xuất nhiều. "Chúng tôi thấy bây giờ rất lúng túng. Liệu có phương án nào để giải quyết vấn đề này cũng là thách thức cho cả cơ quan thẩm tra lẫn cơ quan soạn thảo", ông Thanh nói.

Đề xuất giải pháp, ĐB Trần Văn Lâm cho rằng cả doanh nghiệp và người dân đều phải chấp hành quy hoạch đất đai. Vướng mắc của hai bên khi thỏa thuận chủ yếu là vấn đề giá cả. Như vậy, tức là có tranh chấp giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Do đó, nếu không tự thỏa thuận được quá trình giải quyết tranh chấp này sẽ phải theo trình tự quy định của pháp luật và cuối cùng ra tòa án để phán quyết. "Tôi nghĩ đây là hướng để giải quyết triệt để vướng mắc hiện nay khi nhà đầu tư đã thỏa thuận gần hết nhưng còn một vài trường hợp không thể thỏa thuận được để triển khai dự án", ông Lâm nêu.

Cũng liên quan việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ĐB Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai), Ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp Quốc hội, băn khoăn rằng việc dự thảo luật đã mở rộng để cho phép doanh nghiệp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cả đất ở và các loại đất khác để xây dựng nhà ở thương mại có thể dẫn tới nhiều hệ lụy.

Giải trình thêm, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết cơ quan thẩm tra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự kiến sẽ giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không mở rộng các loại đất được phép thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại.