Cần 'danh phận' cho bất động sản du lịch

Phải giao dịch qua sàn

Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm bảo đảm thực thi hiệu quả trong thực tế áp dụng và tạo môi trường pháp lý hiệu quả cho phát triển năng lực của doanh nghiệp, tạo động lực phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch. Đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất phải thực hiện qua các sàn giao dịch bất động sản theo 2 phương án.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thực tế từ trước đến nay, loại hình bất động sản du lịch được ví như đứa "con hoang", sinh ra nhưng chưa được cấp giấy khai sinh, chưa được thừa nhận. Vì vậy, có nhiều vấn đề phát sinh bất cập liên quan loại hình bất động sản này.

Cần được cấp giấy chứng nhận

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014 đến 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này.

Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng "đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài", mà phải là đất ở. Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở.

Hàng loạt dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị "đóng băng" gần như hoàn toàn. Do đó, việc cần làm bây giờ là thay đổi tư duy quản lý.

ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng cần hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình căn hộ này từ tên gọi cho đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở. Đầu tiên dự án cần được cấp giấy chứng nhận cho dự án, sau khi thực hiện hợp đồng mua bán các căn hộ, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Đối với các trường hợp khách hàng mua sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch trước đây (được cấp giấy chứng nhận nhưng bị thu hồi vì trái pháp luật cần được cấp lại giấy chứng nhận có thời hạn theo thời hạn của dự án và tính thời hạn kể từ ngày được cấp lại sổ).

Đối với cách tính diện tích phần sở hữu riêng của bất động sản du lịch, mà cụ thể là các dự án condotel, luật cần xem xét quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, làm căn cứ để Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng của condotel vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nhưng không ai làm. Hiện nay, luật Đất đai đang sửa, nếu không làm lúc này sẽ rất lâu mới có khung pháp lý cho bất động du lịch vốn là phân khúc có tiềm năng lớn.

Các chuyên gia nhận định, hiện nay bất động sản du lịch tại Việt Nam là một phân khúc quan trọng của thị trường. Trong khi các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Singapore… làm bất động sản du lịch rất tốt nhưng Việt Nam lại không làm được do khung pháp lý chưa rõ ràng. Chỉ việc định danh cho bất động sản du lịch và cấp giấy chứng nhận cho nó nhưng loay hoay mãi vẫn chưa làm dù khách hàng, doanh nghiệp đã kêu nhiều. Khi mọi thứ vẫn "gian gian díu díu mập mờ" sẽ còn phát sinh nhiều hệ lụy, nhất là việc khiếu nại, khiếu kiện giữa khách hàng và doanh nghiệp. Đặc biệt là khó kêu gọi đầu tư vào phân khúc đầy tiềm năng này. Chính vì vậy, việc quy định "danh phận" cho bất động sản du lịch cần được làm sớm.