Chính phủ sẽ quyết giữ hay bỏ phương pháp thặng dư?

LÊ QUÂN

Thanh Niên đã có cuộc phỏng vấn với ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) xung quanh vấn đề này.

Ông có thể cho biết, dựa trên cơ sở nào mà dự thảo sửa đổi Nghị định 44 lại bỏ phương pháp thặng dư? Nếu bỏ thì các phương pháp xác định giá đất nào có thể thay thế khả thi hơn?

Trên cơ sở tổng kết thi hành luật Đất đai 2014, Nghị định 44 của Chính phủ về phương pháp định giá đất, chúng tôi thấy rằng trong giai đoạn hiện nay, phương pháp thặng dư còn bộc lộ nhiều hạn chế, từ đó có thể gây nên sai sót trong quá trình định giá. Thực tế, nhiều địa phương còn vướng mắc lớn trong việc sử dụng phương pháp thặng dư này để định giá, nhất là sau khi xảy ra một số vụ án trong thời gian qua thì công tác định giá đất bị đình trệ. Thậm chí, có những dự án được giao đất, cho thuê đất 5 - 6 năm qua, nhưng không định giá được. Vì thế, Bộ TN-MT đã kiến nghị Chính phủ, Quốc hội tạm thời chưa sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất.

Theo quy định, chúng ta đang có 5 phương pháp định giá đất: so sánh, chiết trừ, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Bộ TN-MT kiến nghị sẽ đưa phương pháp chiết trừ vào trong phương pháp so sánh. Sau đó, sẽ chỉ sử dụng các phương pháp: so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất. Theo đó, trong phương pháp so sánh, các yếu tố về thặng dư tiềm năng phát triển cũng sẽ được lồng ghép vào.

Nhưng các chuyên gia, doanh nghiệp đều cho rằng phương pháp thặng dư ưu việt hơn các phương pháp khác, nếu bỏ đi sẽ gây nghẽn trong việc triển khai thủ tục pháp lý cho các dự án, nhà nước sẽ thất thu thuế, nhiều ngành nghề, người lao động sẽ đói việc…?

Nếu lo lắng như thế, tôi cũng muốn đặt vấn đề ngược lại là tại sao khi chưa bỏ phương pháp thặng dư mà các địa phương vẫn có tình trạng chậm trong việc xác định giá đất trong thời gian vừa qua? Nhiều dự án đã giao đất, cho thuê đất rồi mà vẫn không tính ra được nghĩa vụ tài chính thì nguyên nhân có phải do phương pháp thặng dư?

Mục tiêu của Chính phủ khi sửa đổi Nghị định 44 là làm sao có các phương pháp định giá đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện, bảo vệ được cán bộ làm công tác định giá, tránh sai sót đáng tiếc có thể xảy ra để các địa phương chủ động hơn trong xác định giá đất. Cán bộ làm công tác định giá cũng yên tâm thực hiện hơn. Qua đó, mục tiêu đẩy nhanh định giá đất của Chính phủ cũng được thực hiện.

Bộ TN-MT báo cáo đã đề xuất là nên bỏ, chúng tôi cũng có lý lẽ của mình. Còn hiện nay, Chính phủ đang bàn, chưa quyết là đã bỏ hay chưa. Phương pháp nào cũng vậy, quan trọng là thông tin đầu vào. Nếu Chính phủ quyết là không bỏ phương pháp thặng dư, thì cũng cần quy định lại chặt chẽ hơn về thông tin đầu vào, các tham số, tham chiếu. Làm sao đạt 2 mục tiêu: một là rõ ràng mạch lạc để cán bộ làm công tác định giá yên tâm làm việc; hai là ổn định chính xác, phù hợp hơn với thực tiễn.

Với đặc thù nhiều loại đất ở VN, việc giới hạn số lượng phương pháp sẽ khiến việc định giá không đủ bao trùm cho tất cả các loại đất khác nhau và các điều kiện áp dụng khác nhau trong thực tế. Đó là chưa kể, phương pháp thặng dư đang chiếm 90% định giá đất hiện nay, nếu bỏ để chuyển sang một phương pháp khác chắc chắn sẽ gây ách tắc thị trường, vốn đang đóng băng cả 1 năm qua, Bộ TN-MT đã tính toán đến việc này?

Tôi cho rằng, phương pháp thặng dư là sự tổng hòa của các phương pháp xác định giá đất khác. Trong phương pháp thặng dư đã hàm chứa phương pháp so sánh. Nếu anh không so sánh thì không lấy ra được doanh thu, chi phí như thế nào. Đồng thời, nó hàm chứa cả phương pháp chiết trừ. Nếu anh không có so sánh, chiết trừ thì anh không thể định lượng, ước tính được chi phí đầu vào. Cái mà chúng ta nói rằng hướng phát triển giả định thì đã phải hình dung là nó sẽ như thế nào trong tương lai 5 năm sau và nó đều phải có mô hình của hiện tại để chúng ta lấy đó làm so sánh.

Giả sử, Chính phủ quyết bỏ phương pháp thặng dư thì cũng vẫn phải xem xét là đối với một dự án cụ thể hay với một loại đất hoặc nhiều mục đích cụ thể thì phải tính như thế nào, cần phải tính toán được rõ chứ không phải nói bỏ là bỏ. Bộ TN-MT đã yêu cầu cơ quan tham mưu phải tính thử bằng phương pháp xác định giá đất khác thì thấy rằng vẫn tính được nên mới đề xuất dừng phương pháp thặng dư. Bộ TN-MT tính được thì cấp địa phương sao lại không tính được?

Bộ cũng đã tổng hợp, báo cáo trung thực tình hình các góp ý của chuyên gia, doanh nghiệp, người dân với Chính phủ. Các phương pháp định giá đất đều là khoa học. Việc áp dụng phương pháp nào trong thời điểm hiện nay để đảm bảo mục tiêu dễ làm, dễ áp dụng công khai minh bạch, tạo cho cán bộ yên tâm, trách nhiệm khi thực hiện là mục tiêu lớn nhất, thì Chính phủ sẽ cân nhắc quyết định.

Đặt trường hợp bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất như đề xuất của Bộ TN-MT, người dân, doanh nghiệp sẽ được thụ hưởng gì, thưa ông?

Về phía doanh nghiệp, tôi cho rằng với thủ tục nhanh, đơn giản, phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm của người làm công tác định giá và những người làm công tác định giá khi được giao việc cũng yên tâm thực hiện. Đấy là mục tiêu của việc sửa Nghị định 44 nói chung, không chỉ liên quan đến dừng sử dụng phương pháp thặng dư. Đối với người dân, ở mức độ hộ gia đình, cơ bản sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Thủ tục theo đó rất đơn giản, minh bạch đến mức chính bản thân họ cũng sơ bộ tự tính được nghĩa vụ tài chính của nhà mình là bao nhiêu.

Giải quyết nhanh thời gian thực hiện thao tác xác định giá đất cho người dân, doanh nghiệp để hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước lại đảm bảo minh bạch, rõ ràng. Quy trình thủ tục, số liệu, dữ liệu tham gia vào định giá đất cũng được công khai hơn.