Chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá bất động sản

Tại Hà Nội, theo con số điều tra của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARs), nhiều dự án ở phía tây Hà Nội có sự đột biến về giá. Nếu như hồi đầu năm giá từ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì đến cuối quý 3/2020, giá đã tăng lên 50 - 55 triệu đồng/m2. Tại các tỉnh như: Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền những tháng cuối năm cũng tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm 2020.

Tại Đồng Nai, nhất là khu vực H.Long Thành khi có thông tin sân bay Long Thành được khởi công cùng hàng loạt cầu đường kết nối, ngay lập tức thị trường BĐS ở đây đã bị đẩy giá lên một tầm cao mới. Cụ thể, giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động 12 - 14 triệu đồng/m2, sang năm 2020 đã bị đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2. Đơn cử dự án Gem Sky World, dù nằm giữa các rừng cao su bát ngát, cách sân bay, quốc lộ 51 khá xa, chủ đầu tư cũng chưa làm gì nhiều nhưng đã bán 100 m2 đất lên tới 2,2 tỉ đồng; nhà phố, căn thấp nhất là 3,2 tỉ đồng, giao thô. Hay dự án Angel Island dù ở tận H.Nhơn Trạch và cũng mới đang trong giai đoạn san lấp nhưng mỗi căn nhà phố rộng 120 m2 môi giới đang chào bán mức giá thấp nhất là 18 tỉ đồng và khoảng 30 tỉ đồng cho căn biệt thự diện tích 200 m2. Đây được xem là mức giá cao kỷ lục chưa từng có tại thị trường BĐS Đồng Nai từ trước đến nay. Việc chủ đầu tư các dự án này đã “đẩy” giá cao dẫn đến mặt bằng giá mới cao chưa từng có ở tỉnh này, thậm chí cao hơn giá bán tại một số khu vực ở TP.HCM. Bình Dương cũng không kém, hiện giá bán BĐS ở Bình Dương cũng cao ngất ngưởng với căn hộ có giá bình quân 40 triệu đồng/m2, tương đương giá bán căn hộ cao cấp ở một số nơi tại TP.HCM.

Tại TP.HCM, một trong số các điểm nóng về tăng giá BĐS thời gian qua là Q.9 với giá bán căn hộ chung cư đã chạm mức 60 triệu đồng/m2, tại Q.Thủ Đức lên đến 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại H.Bình Chánh, Q.12 giá căn hộ cũng đang chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần gấp đôi so với các dự án mở bán trước đó ở cùng khu vực. Tại Q.2, mới đây Công ty phát triển BĐS Masterise Homes giới thiệu dự án Masterise Lumiere Riverside với mức giá được chào bán lên đến 120 triệu đồng/m2 dù dự án mới đang trong giai đoạn ép cọc. Trong khi kế đó, dự án đã giao nhà, dân đã vào ở giá cũng chỉ 60 triệu đồng/m2.

Tại Q.10, Tập đoàn Sunshine mở bán căn hộ Sunshine Continental với giá 120 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn gần gấp đôi so với căn hộ sát bên đó là Kingdom 101 của Công ty Hoa Lâm đã giao nhà. Tại Q.1, trên thị trường đang xuất hiện thông tin chào bán căn hộ Spirit of Saigon nằm đối diện chợ Bến Thành do Công ty TNHH Sài Gòn Glory làm chủ đầu tư với giá lên đến 23.000 USD/m2.

Không chỉ căn hộ, theo Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle Việt Nam, quý 2/2020 giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD, tức khoảng 123 triệu đồng/m2, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019. Đến quý 3, giá bán do các chủ đầu tư đưa ra đã tăng lên 5.337 USD/m2. Mức tăng giá chưa dừng lại ở đó, bởi theo đơn vị này, giá nhà liền thổ trong quý 4/2020 vẫn tiếp tục xu hướng tăng.

Lãnh đạo một công ty BĐS thừa nhận hiện nay các dự án mở bán theo xu hướng dự án sau “nhìn” giá dự án trước để đưa ra giá bán, chứ không phải tính toán trên giá vốn và lợi nhuận kỳ vọng. Dự án ở Bình Dương đã bán 40 triệu đồng/m2 thì TP.HCM chắc chắn giá phải cao hơn, có khi cao gấp đôi. Hay dự án ở Q.9 đã bán 60 triệu đồng/m2, thì dự án ở Q.Thủ Đức phải bán 80 triệu đồng/m2 và Q.2 phải từ hơn 100 triệu đồng/m2. Cư như vậy, giá bán dự án sau luôn cao hơn dự án trước.

“Nếu trước đây giá BĐS ở Hà Nội luôn cao hơn TP.HCM thì nay đã ngược lại, chỉ một thời gian ngắn giá BĐS ở TP.HCM đã liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới, đợt sau cao hơn đợt trước và cao hơn Hà Nội nhiều lần. Nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã tính toán các cơ hội tăng giá của BĐS trong tương lai và bán ra thị trường với mức giá kỳ vọng của một vài năm sau đó. Khi đó, những nhà đầu tư chấp nhận mức giá này và mua vào, tiếp tục trữ hàng hoặc bán ra với giá kỳ vọng cao hơn. Khi cả hai cùng đẩy giá đã làm giá BĐS liên tục tăng cao và chưa có điểm dừng”, ông này cho biết.

Trong một hội thảo về BĐS mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nói rằng tình trạng trên là hệ quả tất yếu của hàng loạt những tồn tại tích tụ nhiều năm nhưng chưa thể giải quyết dứt điểm. Có ít nhất 5 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất tăng bất thường trong đại dịch. Đầu tiên là lệch pha cung cầu khi nguồn cung BĐS đủ điều kiện đưa ra thị trường đang rất hạn chế và giảm nhanh. Thứ hai là do hạ tầng được đầu tư mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhà đất tăng. Thứ ba, lực cầu ảo của nhóm đầu cơ mua đi bán lại, làm kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tăng nóng. Thứ tư, giá ảo lấn lướt giá thật. Cuối cùng là truyền thống đầu tư BĐS của người Việt quá mạnh mẽ.

Nhóm những chủ đầu tư mới nổi chính là động lực đẩy sức tiêu thụ và giá của thị trường căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội tăng cao nhưng cũng tạo ra nhu cầu và mức giá ảo cho thị trường. Dịch bệnh và kinh tế khó khăn mà giá BĐS tăng nóng như năm 2020 rõ ràng là không bình thường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể tạo ra bong bóng giá, ảnh hưởng đến việc hấp thụ sản phẩm bị chậm lại do khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Ông Nguyễn Văn Đính  (Phó chủ tịch VARs)