Chu kỳ lập đỉnh của bất động sản đang tới ?

Hiện nay có nhiều dự đoán khác nhau về tốc độ tăng/giảm giá bất động sản trong thời gian tới.

Dự đoán thứ nhất là giá bất động sản sẽ tăng trong 6 tháng cuối năm, thậm chí sẽ đạt đỉnh vào đầu năm 2021. Lí do, đầu tư trực tiếp nước ngoài từ Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam, được kỳ vọng tăng cao. Các Hiệp định Thương mại tự do (FTA) tiếp tục phát huy tác dụng và Hiệp định Thương mại tự do mới giữa Việt Nam và EU (EVFTA) đã được phê duyệt và có hiệu lực vào nửa cuối năm nay.

Một yếu tố quan trọng là lượng vốn đầu tư công trong cả năm 2016-2020 được dồn cho năm 2020 khá lớn (lên đến 700.000 tỉ đồng), trong đó nguồn vốn ngân sách và vốn trái phiếu chính phủ chiếm tỷ trọng cao và chủ yếu dành cho đầu tư xây dựng cơ bản có tỷ lệ thực hiện tính đến 6 tháng tăng khá cao so với cùng kỳ năm trước (vốn ngân sách tăng 19,2%, vốn trái phiếu chính phủ tăng 7,9%, tính chung 2 khoản này tăng 18,8%).

Một yếu tố nữa là do chính sách nới lỏng tiền tệ ở trong nước và đặc biệt trên thế giới làm cho lạm phát tăng, thì bất động sản cũng sẽ được lựa chọn.

Dự đoán thứ hai ngược với dự đoán thứ nhất là giá bất động sản có thể tăng ở khu vực này (TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, một số nơi có công trình xây dựng lớn,…), hay ở loại sản phẩm kia (đất nền chẳng hạn), nhưng nhìn tổng thể vẫn đang trong xu hướng giảm, ngược chiều so với tốc độ tăng của giá tiêu dùng, đặc biệt là giá vàng. Thị trường bất động sản chưa đủ hấp dẫn dòng vốn đầu tư của xã hội vào đây, thậm chí có một lượng vốn không nhỏ đang được rút ra để đầu tư vào vàng.

Nhìn lại thị trường bất động sản từ đầu thập kỷ 90 trong thế kỷ trước đến nay, giá bất động sản đã đạt “đỉnh” vào một số thời điểm.

“Đỉnh” thứ nhất vào năm 1994, khi đất nước cơ bản ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế- xã hội (tiềm ẩn từ cuối thập kỷ 70, kéo dài trong thập kỷ 80, sang đầu thập kỷ 90), tăng trưởng kinh tế cao lên, lạm phát chậm lại, thất nghiệp thấp xuống, chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, bao cấp về nhà ở ở các cơ quan nhà nước giảm…

“Đỉnh” thứ hai vào năm 2001, sau khi Việt Nam và Mỹ ký Hiệp định Thương mại song phương, sau khi bị tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực (1997-1998), của cuộc khủng hoảng chu kỳ và sự kiện 11/9 ở Mỹ.

“Đỉnh” thứ ba vào năm 2008, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt mức kỷ lục về vốn đăng ký (71,73 tỉ USD) và FDI thực hiện đạt 11,5 tỉ USD, năm đầu tiên vượt qua mốc 10 tỉ USD. Tuy nhiên, giá bất động sản đã nhanh chóng “lăn xuống dốc” khi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xảy ra cuối năm 2008. Ở trong nước tăng trưởng kinh tế chậm lại, lạm phát bùng phát ở mức rất cao (2007 tăng 12,63%, 2008 tăng 19,89%).

“Đỉnh” thứ tư được lập vào năm 2014, khi giá vàng năm 2013 đã giảm sâu (24,46%) sau 10 năm trước (2002-2011) tăng rất cao.

Từ 4 “đỉnh” cũ của giá bất động sản, có thể rút ra một số nhận xét đáng lưu ý.

Bất động sản vẫn là thị trường tiềm năng, bởi có nhiều yếu tố làm cho giá tăng như đã đề cập trước đây, nay có thể bổ sung thêm một số yếu tố có liên quan.

Việt Nam có mật độ dân số tăng nhanh (năm 2019 là 291,3 người/km2, cao gấp đôi mức 153,9 người/km2), cao thứ 3 Đông Nam Á, thứ 12 châu Á, thứ 18 thế giới- cao gấp gần 5 lần thế giới. Tỷ lệ dân số thành thị ngày một tăng (năm 2019 đạt 34,68%, cao hơn tỷ lệ 24,1% năm 2000). Tốc độ tăng hàng năm diện tích đất chuyên dùng, đất ở mỗi loại 1%. Dân số mỗi năm tăng khoảng 1 triệu người. Tốc độ tăng số hộ nhanh hơn tốc độ tăng dân số. Có mức sống tăng, tỷ trọng hộ trung lưu tăng nhanh, nên nhu cầu về diện tích ở bình quân đầu người tăng (năm 2019 đạt trên 24 m2, cao hơn mức 17,9 m2 năm 2010).

Nhu cầu xây dựng nói chung và nhà ở tăng nhanh, trong khi diện tích ven biển, ven sông bị xói lở, ngập tăng nên giá bất động sản tăng là lâu dài, vấn đề là khi nào lên “đỉnh” mà thôi. Một yếu tố quan trọng là vốn đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư trong nước khi khởi nghiệp, mở rộng sản xuất kinh doanh, công ăn việc làm và thu nhập… Một yếu tố quan trọng khác là biến động giá bất động sản thường có quan hệ với giá trên các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiết kiệm...

Thời gian đạt từ “đỉnh” này sang “đỉnh” mới từ mấy chục năm qua thường là 7 năm (1994, 2001, 2008, 2014).

Từ các vấn đề trên, có thể dự báo giá bất động sản năm nay chưa đạt “đỉnh” nhưng sẽ tăng lên, nhất là các tỉnh phía Nam, các vùng có dự án đầu tư lớn của Nhà nước, của các nhà đầu tư nước ngoài- tính chung mặt bằng giá của cả nước trong cả năm sẽ tăng nhẹ.

Người viết dự đoán giá bất động sản sẽ lên “đỉnh” sau năm 2021, năm 2022, khi giá vàng vượt qua đỉnh mới, khi đầu tư trong nước tăng lớn thông qua khởi nghiệp, mở rộng sản xuất kinh doanh, khi đầu tư nước ngoài với làn sóng mới...