Chưa gỡ pháp lý, dự án lại lo tắc vốn

"Rào chắn" vốn trái luật

Cụ thể, Thông tư số 06 đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay gồm: vay vốn ngân hàng để gửi tiết kiệm; vay vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh vào dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; vay vốn để bù đắp tài chính.

ĐÌNH SƠN

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cho biết chưa kể đến Thông tư 06 thì thời gian qua các DN BĐS đã rất khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng bởi các quy định khá ngặt nghèo. Nay thêm việc Thông tư 06 chuẩn bị có hiệu lực, tiếp tục loại bỏ thêm nhiều trường hợp DN được tiếp cận vốn, khiến DN đã khó càng khó hơn. Điển hình như quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh là không phù hợp thực tế vì việc mua bán DN được luật pháp công nhận. Không những vậy, quy định này không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Nghị định số 153. 

Tương tự, Thông tư 06 còn quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là chưa đồng bộ, chưa thống nhất với một số quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và luật Đầu tư 2020, luật Kinh doanh BĐS. Bởi 3 luật này cho phép cá nhân, DN được góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn của dự án. 

"Do vậy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các ngân hàng được cho vay với 2 trường hợp trên, với điều kiện dự án tốt, có tài sản bảo đảm và phương án kinh doanh, trả nợ khả thi. Để kiểm soát rủi ro cần quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ dự án A đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư hoặc dự án B đã có giấy phép xây dựng thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…", vị này kiến nghị.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích: Thông tư 06 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng "bất ổn". Bởi tại thời điểm này, DN đã bỏ một số tiền lớn để mua đất, thậm chí đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng. Đây là lúc mà DN có nhu cầu vay vốn để đầu tư xây dựng dự án khi dự án đã có đủ pháp lý. Đây là giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng. 

"Còn nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì DN sẽ không đi vay ngân hàng với lãi suất cao vì đã được phép bán nhà để huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do DN không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng", ông Cường lý giải và nhấn mạnh: DN rất cần được "bơm" vốn thời điểm này để dự án có thể triển khai xây dựng. 

Ngoài ra, việc không cho vay để bù đắp tài chính cũng cần phải được xem xét lại. Bởi trên thực tế có một số nhu cầu vốn vay bù đắp là chính đáng. Như trường hợp DN đang làm thủ tục vay vốn trung, dài hạn để thực hiện dự án. Trong thời gian chưa được phê duyệt khoản vay trung, dài hạn, DN cần phải thanh toán một số chi phí phát sinh liên quan đến dự án mà các khoản chi phí này đã được đưa vào phương án sử dụng vốn vay và theo đó DN đã phải ứng trước vốn của mình để thanh toán, đảm bảo tiến độ dự án. 

Đối với trường hợp này, sau khi khoản vay trung, dài hạn được phê duyệt, ngân hàng giải ngân số tiền DN ứng trước vốn đã thực hiện dự án. Đồng thời tiếp tục xem xét giải ngân để thực hiện dự án đó nếu DN có nhu cầu. Điều này để tạo điều kiện cho DN duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, qua đó tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng của DN.

DN BỊ TRÓI TAY TRÓI CHÂN

Nói về những khó khăn của DN, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Global Home, cho biết trong 2 năm qua T.Ư có nhiều chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp lý, vốn cho thị trường BĐS, thế nhưng mọi khó khăn dường như đang tăng lên. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội dù được ưu đãi nhưng DN làm pháp lý mãi không xong, vay ngân hàng thì lãi suất lên đến 14%/năm. 

"Thực tế cho thấy pháp lý, điều kiện tiếp cận vốn của DN không những không giảm, không được nới lỏng mà càng thắt chặt. Nhất là khi Thông tư 06 có hiệu lực thì nguồn tín dụng còn bị siết hơn rất nhiều. Nội tại của DN hiện nay là bán hàng không được, nên dễ phát sinh nợ xấu. Nhiều DN cam kết hỗ trợ lãi suất cho khách hàng nhưng nay buông tay khiến khách cũng bị vạ lây, bị nợ xấu. DN không có đầu ra, không có một tia sáng cuối đường hầm. Thị trường ngày càng tối hơn", ông Thành nói thẳng.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận xét: dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý, chỉ đạo "bơm" vốn cho DN, người dân để phục hồi sản xuất kinh doanh nhưng nhiều chính sách ban hành thời gian qua lại đi ngược với chủ trương này. Hệ quả là từ đầu năm đến nay số lượng các dự án BĐS tung ra thị trường rất ít. Trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022. Hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 6 tháng cuối 2022. Số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so với 6 tháng cuối 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Pháp lý bế tắc khiến các dự án không thể vay ngân hàng.

"Tôi đang cùng một số DN đi đàm phán với các đối tác nước ngoài và phải "khóc ròng" khi đối tác nước ngoài tiền treo sẵn ở ngân hàng với yêu cầu làm pháp lý đến 1/500 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư là giải ngân, nhưng làm mãi không xong được khâu này. Thế là bể kèo, không hợp tác được, DN mất cơ hội. Pháp lý và tài chính giống như con gà - quả trứng. Ngân hàng yêu cầu phải hoàn chỉnh pháp lý mới cho vay nhưng dự án hoàn thành pháp lý đếm trên đầu ngón tay nên không vay được. Còn nếu đã hoàn chỉnh pháp lý thì DN có thể bán, không cần phải đi vay ngân hàng với lãi suất quá cao như vậy nữa", ông Chánh phân tích và nói thêm trong khi DN đang lao đao vì pháp lý làm mãi không xong, ngân hàng không cho vay vốn thì Thông tư 06 chuẩn bị có hiệu lực càng khiến cho các DN có dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý "chết luôn"; các DN không đủ tài chính, không "gồng" được thì phải ra đi.