Chung cư cũ giảm giá mạnh vẫn khó bán

Căn hộ cao cấp chỉ còn 40 - 50 triệu đồng/m²

Sáng 16.6, có mặt tại chung cư Lexington Residence chúng tôi nhận được thông tin có nhiều căn nhà đang rao bán với mức giá rẻ. Đây là khu chung cư cao cấp nằm mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ và trong Khu đô thị An Phú - An Khánh thuộc TP.Thủ Đức. Thế nhưng đến nay sau nhiều năm nhận nhà, hàng trăm căn hộ vẫn chưa được cấp sổ hồng nên nhiều người chán nản, muốn bán. Ông Phan Ngọc Bảo Ân, Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản (BĐS) Nova Lexington, chủ đầu tư chung cư Lexington Residence, cho biết từ cuối năm 2022 đến nay hồ sơ chuyển nhượng căn hộ tại chung cư này rất nhiều. Hiện mỗi ngày ký cho chuyển nhượng 5 hồ sơ, trong khi trước kia không ai bán.

ĐÌNH SƠN

Ông Trần Khôi, một cư dân tại đây, cho hay căn hộ không có sổ hồng, không thể cầm cố đi vay ngân hàng được nên giá rất rẻ, hiện khoảng 40 triệu đồng/m². Trong khi năm 2016, chủ đầu tư bán cho khách hàng với giá đã từ 45 - 50 triệu đồng/m². Điều đáng nói, dù đã bán rất rẻ nhưng vẫn rất khó khăn để kiếm người mua. Không những vậy, việc người dân mua đắt, bán rẻ nên nhiều hồ sơ chuyển nhượng tại chung cư này bị Chi cục Thuế TP.Thủ Đức trả về vì nghi ngờ khai thấp để trốn thuế. "Tìm được người mua đã khó khăn rồi, khi lên Chi cục Thuế TP.Thủ Đức họ bắt giải trình, thậm chí trả hồ sơ về, rất khó khăn, không chịu duyệt thuế để sang nhượng. Phần lớn cư dân ở đây mua để ở. Nhưng sau nhiều năm không có giấy tờ nên ai cũng ngán ngẩm và kinh tế khó khăn nên họ buộc phải bán rẻ. Bởi những căn hộ đã giao nhà, có sổ hồng ở cùng phân khúc, cùng khu vực đang bán với mức giá từ 80 - 100 triệu đồng/m²", ông Khôi cho hay.

Cách đó không xa, tại chung cư Masterise Thảo Điền (TP.Thủ Đức), anh Trọng Minh sau nhiều tháng chật vật rao bán căn hộ penthouse rộng gần 400 m², với đầy đủ nội thất đã có người mua với giá 17 tỉ đồng thay vì 19 tỉ đồng mà anh rao bán. Tính ra, mỗi mét vuông căn hộ chỉ hơn 42 triệu đồng. Khảo sát thực tế tại chung cư này có thể thấy nhiều căn hộ đang chào bán với mức giá khá rẻ, bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², trong khi các dự án mới đang chào bán cùng khu vực từ 80 - 100 triệu đồng/m².

Mới đây, chị Phương Di đã bán căn hộ 145 m² tại chung cư Himlam Riveside (Q.7) nội thất hoàn thiện, với giá khoảng 5,9 tỉ đồng. Như vậy, mỗi mét vuông chỉ hơn 40 triệu đồng cho căn hộ cao cấp đã có sổ hồng, nằm ngay Khu đô thị Him Lam Tân Hưng. Với vị trí này, các dự án mới mở bán có giá từ 80 - 100 triệu đồng/m². "Sở dĩ tôi bán căn hộ trên với mức giá khá thấp bởi hiện đang phải vay ngân hàng gần 3 tỉ đồng. Mỗi tháng tiền gốc và lãi đóng khoảng 48 triệu đồng. Đây là số tiền rất lớn, trở thành gánh nặng trong khi thu nhập sụt giảm. Bán rẻ một chút để trả nợ ngân hàng còn hơn ôm đó rồi mỗi tháng cày trả nợ ngân hàng, rất áp lực", chị Di cho hay.

Khảo sát nhanh của chúng tôi tại chung cư này cho thấy chất lượng, tiện ích và dịch vụ tại đây rất tốt khi gần Trung tâm thương mại Lotte Mart, Trường quốc tế Việt Úc nhưng giá bán căn hộ khá rẻ, dao động quanh mức từ 40 - 45 triệu đồng/m² bởi thị trường BĐS đóng băng, nhiều người phải "bán đổ bán tháo" để trả nợ ngân hàng.

GIÁ GIẢM VÌ CẮT LỖ

Ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS HASG, cho biết đến nay chưa thấy chủ đầu tư nào giảm giá để cắt lỗ, chỉ một số dự án chiết khấu cho khách hàng 40 - 45% giá bán nếu thanh toán ngay 95% giá trị BĐS. Việc cắt lỗ ở đây chỉ diễn ra ở thị trường thứ cấp, với những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều từ ngân hàng, giờ lãi suất vay tăng cao trong khi thị trường trầm lắng, thu nhập giảm sút nên đành bán bằng hoặc thấp hơn giá mua vào để thoát hàng, tự cứu mình. "Ngoài việc một số người phải bán vì không chịu nổi lãi suất ngân hàng và trầm lắng vì nhiều nguyên nhân thì thị trường không biến đổi nhiều về giá. Thậm chí một số chủ đầu tư còn mở bán căn hộ ngay thời điểm này với giá cao hơn một số sản phẩm cùng phân khúc cùng vị trí hoặc cao hơn giá bán của giai đoạn 1", ông Thanh cho hay.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, trước đây các dự án căn hộ cao cấp chào bán khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, nhiều dự án chào bán lên đến 80 triệu đồng, thậm chí hàng trăm triệu đồng/m2. Đa số những dự án này vẽ tiện ích, thiết kế cao cấp trên giấy nên khi bàn giao nhà có chất lượng, vị trí không tương xứng với giá bán. Chính vì vậy, giá ở thị trường sơ cấp sau đó sẽ đứng lại, rất khó tăng giá. "Hầu hết căn hộ cao cấp ảo trước đây giờ đang bán lại với giá 40 - 50 triệu đồng/m², trong khi căn hộ bình dân 30 - 40 triệu đồng/m²... trở về đúng giá thật. Hiện nay, chỉ những người kẹt tài chính thì mới giảm giá, còn lại phần lớn những khách hàng khác đều giữ nguyên. Các chủ đầu tư bán dự án mới cũng không giảm giá nhưng đưa ra chính sách bán hàng rất tốt, chính sách thanh toán kéo dài... Như vậy có thể mức giá các dự án mới đang giảm khoảng 15 - 20% so với giá thị trường. Thị trường hiện nay đang là thị trường của người mua. Nếu mua để ở hoặc khai thác cho thuê thì nên mua căn hộ đã bàn giao rồi để có thể kiểm định chất lượng, dịch vụ. Nếu có thu nhập ổn định lúc này mua BĐS là tốt", ông Quang phân tích.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN Nguyễn Văn Đính cũng nói rằng lúc này đa số người có nhu cầu nhà ở thật thì thu nhập giảm đi, trong khi nhà đầu tư có tiền thì gửi ngân hàng để được an toàn và có lợi nhuận. Điều này khiến sức mua thị trường yếu chứ thực tế giá BĐS vẫn đang ở rất cao. Chỉ một số ít doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền mới chịu giảm giá 30 - 40% bằng hình thức chiết khấu khi khách hàng thanh toán nhanh, chứ không phải toàn thị trường. Bởi việc giảm giá mạnh lúc này có thể gây tác dụng ngược vì sợ ảnh hưởng đến khách hàng trước, gây tâm lý hoang mang. Nên chỉ có thể hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu khi trả ngay một lần, giãn tiến độ thanh toán. Đối với dự án chưa ra hàng, chủ đầu tư có thể giảm lợi nhuận kỳ vọng chứ không thể giảm giá vì chi phí đầu vào, gồm "chi phí chìm, chi phí nổi" vẫn đang quá cao.