Chuyện chung cư - Bài 2: Tháo mồ hôi hột với… biểu đồ hình sin!

Thị trường căn hộ lần đầu tiên đối diện với một chính sách vô cùng…"nghiệt ngã"!

Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng thiết kế, trình Quốc hội và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1.7.2006. Trong đó, có một quy định khiến nhiều chủ đầu tư căn hộ không khỏi… bàng hoàng. Đó là trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

tin liên quan

Chuyện chung cư - Bài 1: Từ phân lô đến chung cư

Cần biết rằng, để xây dựng một khu căn hộ phải qua rất nhiều công đoạn nhiêu khê. Đó là chọn đất, thỏa thuận đền bù, nộp tiền sử dụng đất, thiết kế dự án, xin phép xây dựng và chọn lựa các đơn vị thi công có năng lực, uy tín. Tất cả các công đoạn này rút ngắn được ngày nào đỡ bị "chôn vốn"  ngày ấy. Ngặt nỗi, tất cả các giai đoạn kể trên đều rất "trần ai khoai củ". Chỉ có rất mềm dẻo mới thỏa thuận được đền bù với dân, chỉ có rất "biết điều" mớ trình thông qua một bản vẽ thiết kế và lấy được giấy phép xây dựng.

Chính vì thế,  chỉ có các dự án có "vốn nhà nước" của một số bộ, ngành thì dễ trơn tru; hoặc dự án của các công ty công ích của các quận huyện được nâng đỡ, nên ra đời xoành xoạch. Trong đó, phải kể đến quỹ đất của các công ty này đã có sẵn, là đất sạch không phải trải qua giai đoạn đền bù vô cùng gay cấn. Chẳng hạn các khu căn hộ hoành tráng án ngữ ngay mặt tiền đường Hoàng Diệu của Công ty công ích Q.4 (TP.HCM), đã được triển khai xây dựng và hoàn tất trong một thời gian ngắn Nếu so ra số năm thực hiện, thì các dự án của các công ty tư nhân phải bị kéo dài nhiều hơn thế.

Nhưng một vấn đề khác lớn hơn là tiền thực hiện. Sở dĩ nói cái quy định "phải xong phần móng" mới được huy động vốn của khách hàng, đã khiến các chủ đầu tư "bàng hoàng", là bởi trong cơ cấu tài chính của một dự án, nguồn vốn huy động từ khách hàng có khi lên đến 60-70%. Và đây cũng là điều kiện để một dự án thành công. Khi bị chặn lại, rất nhiều khu căn hộ mới manh nha xây dựng đã phải "đóng băng", nhiều chủ đầu tư lâm vào tình trạng "ngắc ngoải". Thị trường bỗng chốc ảm đạm bởi sự ngưng trệ dòng vốn huy động từ người mua. Cái biểu đồ hình sin cay nghiệt kia thêm một lần đã vận đúng vào thị trường bất động sản, khiến cho nhiều chủ đầu tư như ngồi trên đống lửa!

... và đến tháng 2.2009, giá căn hộ giảm xuống chỉ còn gần một nửa

Cũng cần nhắc đến một điều, cơn sốt thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ nói riêng trong khoảng từ đầu năm 2006 đến cuối 2008 được định danh bằng những số liệu rất có sức thuyết phục. Theo tư liệu lưu lại của người viết, một báo cáo từ tiến sĩ Trần Minh Hoàng (lúc này là Tổng giám đốc của công ty Vinaland) cho thấy: "Việc hội nhập với kinh tế thế giới khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế. Năm 2007, Việt Nam thu hút 20,3 tỉ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, gấp hai lần năm 2006, 6 tỉ USD kiều hối và hàng tỉ USD tín dụng ưu đãi (ODA)". Nhưng đó là đánh giá vốn FDI đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó bất động sản chiếm một phần đáng kể. Còn bước qua năm 2008, bắt đầu là một diễn biến khá "tồi tệ" với nhiều nhà đầu tư.

Chính sách "phần móng" là để bảo vệ quyền lợi của người dân trước một số chủ đầu tư làm ăn chụp giựt, thiếu uy tín nhưng đã đẩy nhiều doanh nghiệp phát triển dự án chung cư khác, trong đó có nhiều chủ dự án làm ăn đàng hoàng, có uy tín vào ngõ cụt, trong bối cảnh lãi vay ngân hàng có khi lên đến 20-21%/năm. Nhiều nơi cho thấy hình ảnh của các dự án bị ngừng trệ, tuy chưa đến mức hoang phế nhưng cũng rất vắng vẻ.

Dự án căn hộ SunView Apartment tại Q.Thủ Đức đang lên tầng vào tháng 2.2009 Diệp Đức Minh

Trong một bài phỏng vấn tiến sĩ Trần Du Lịch (lúc này giữ chức Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM) còn lưu lại của người viết, ông Lịch đã hé lên "một chút ánh sáng" bằng một đoạn khẳng định: "Tôi tin rằng, từ tháng 9.2008 trở đi, số vụ giao dịch các sản phẩm bất động sản sẽ nhiều hơn và qua năm 2009, thị trường bất động sản sẽ hình thành một mặt bằng giá mới, cao hơn một chút so với thời điểm trước khi "cơn sốt" 2007 xảy ra". Câu nói này của một chuyên gia kinh tế hàng đầu của TP.HCM, nơi thị trường BĐS sôi động bậc nhất, và luôn luôn dẫn hướng cho thị trường ở những nơi khác, đã đem lại những tia hy vọng cho nhiều nhà phát triển dự án.

Đồng thời với những phát biểu đó, một số chủ đầu tư đã quyết định giảm giá bán, mức giảm ở nhiều nơi có khi chỉ còn phân nửa. Bắt đầu là Hoàng Anh Gia Lai, Thủ Đức House rồi đến Đất Xanh và nhiều nhà đầu tư nữa. Đợt giảm giá này giống y như một cuộc "đi ngược" trở lại, để cứu lấy thị trường đang nguội dần có nguy cơ đổ bể, không loại trừ một ai.

Đây là một cách xử thế "chẳng đặng đừng", nhưng khá khôn ngoan nhằm tạo nên một sức bật mới cho giai đoạn sau: Giai đoạn thích ứng với các chính sách ngặt nghèo và sự minh bạch của thị trường!

Lời ông Lương Trí Thìn, lúc ấy là Tổng giám đốc Công ty cổ phần xây dựng địa ốc và dịch vụ Đất Xanh: “Từ ngày 27.2.2009, Đất Xanh sẽ tung ra bán 224 căn hộ SunView Apartment tại (P.Tam Phú, Q.Thủ Đức) với mức giá 764 USD/m2. So với mức giá cũ công bố cách đây 1 năm là 1.300 USD/m2 nay đã giảm hơn 500 USD/m2”. Cũng giống như HAGL Group, ngoài việc giảm giá mạnh, Đất Xanh cho biết sẽ áp dụng các chương trình hỗ trợ khác như giảm giá 5% cho 50 khách hàng mua đầu tiên, hỗ trợ khách hàng trong việc làm thủ tục vay vốn mua nhà nhanh chóng tại 4 ngân hàng… So với mức giá trên thị trường vào thời điểm cách đây hơn 1 năm (tức thời điểm năm 2007), mức giá mà các chủ đầu tư bán ra bằng giá gốc đã giảm từ 40-50%! (Trích bài viết Giá căn hộ giảm dây chuyền của PV Thanh Niên tháng 2.2009)

(Còn tiếp)