Chuyện chung cư - Bài 4: Thông thủy, sở hữu chung - riêng và… xếp hạng tập 2

Chẳng ai ngờ câu chuyện cái thước do ông thợ mộc Lỗ Ban thời Xuân Thu bên Tàu sáng chế ra đã mấy ngàn năm, lại có ngày vận vào sự rắc rối của chuyện đo diện tích căn hộ ở xứ ta. Cái thước Lỗ Ban này (còn gọi là thước thông thủy), nếu đo mặt sàn diện tích sử dụng thì gọi là "lọt lòng".

tin liên quan

Năm 2018 liệu có 'bong bóng' bất động sản?

Khi xác định diện tích căn hộ, một trường phái thì cho rằng, diện tích thông thủy là tính từ mép bờ tường này đến mép bờ tường đối diện. Hoặc nói theo cách của giới chuyên môn, kích thước thông thủy được tính bằng khoảng cách giữa hai cạnh đối diện của một công trình. Nhưng nhiều chủ đầu tư khi bán căn hộ, lại tính diện tích với khách hàng là từ tim tường này đến tim tường đối diện. Vậy là cãi nhau kịch liệt!

Cũng cần giải thích một chút về cách tính theo tim tường, đó là diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khổ nỗi là trước khi ký hợp đồng chính thức, người bán căn hộ thường yêu cầu người mua đặt cọc (có nơi lại gọi một cách khá "chảnh" là tiền giữ chỗ, làm như dự án mình đắt hàng lắm!), cho đến khi ký chính thức, mới tá hỏa ra là sao căn hộ của mình lại được "nới" ra thêm nhiều m² nữa vậy. Lúc này, nếu không đồng ý thì mất cọc, còn đồng ý thì thấy oan ức. Sinh ra kiện tụng rắc rối vô cùng. Cứ10 dự án căn hộ thì có đến 3, 4 dự án nảy ra tranh chấp về chuyện này. Thậm chí có trường hợp trong cùng một dự án, chủ đầu tư chia ra hai nhóm khách hàng có cách tính diện tích khác nhau, đó là dự án tập đoàn N.C. Tại khu căn hộ này, gần 300 căn thì tính diện tích theo tim tường chung và toàn bộ tường bao căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Trong khi đó, khoảng hơn 900 căn còn lại, hợp đồng tính diện tích từ tim tường chung và tim tường bao ngoài!

Thì nhiều khách hàng khi đã đặt cọc mua căn hộ vẫn chưa định dạng được chuyện sở hữu chung - riêng Trần Thanh Bình

Chuyện nghe có vẻ khôi hài ấy, cũng khiến cho bao nhiêu rắc rối hệ lụy xảy ra, làm bất ổn đời sống đô thị. Thế là khi nghiên cứu và ban hành Thông tư số 16 ngày 1.9.2010, Bộ Xây dựng cũng phải "móc vào" một đoạn quy định ở khoản 2, điều 21 rất chung chung và đầy "nguy hiểm": Diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Tức là, quy định này cũng đi theo kiểu hàng hai, muốn tính kiểu nào thì tính. Điều này khiến cho dư luận, báo chí sục sôi một thời.

Một cư dân ở khu căn hộ cao cấp lên báo nói: "Ở khu nhà của tôi, có gia đình mất tới hơn 30 m² diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư áp vào, phải trả khoảng 1,5 tỉ đồng cho diện tích chung ấy. Đó là cái tệ hại của Thông tư 16!". Thậm chí Ủy ban Pháp luật của Quốc hội phải vào cuộc, yêu cầu Bộ Xây dựng "điều trần" về vụ này trong một phiên họp. Có một vị là Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng đã chất vấn Bộ Xây dựng: "Quy định tại Thông tư 16 là chưa hợp pháp mà cũng không hợp lý. Thông tư quy định như vậy, vô hình chung đã chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng. Nếu tính là sở hữu riêng thì tường chịu lực, hộp kỹ thuật, tôi có quyền khoét, đục thoải mái, khi đó tính thế nào?".

Còn một vị khác, cũng Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, sau khi nghe vị đại diện Bộ Xây dựng nói rằng, cách tính nào là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, đã gay gắt nói: "Các anh nói là thỏa thuận, nhưng hợp đồng chủ đầu tư soạn sẵn rồi đưa cho dân ký thì thỏa thuận cái nỗi gì?".

Rắc rối vẫn chưa dừng lại, cho đến mãi 4 năm sau, vào năm 2014, Bộ Xây dựng mới "chốt" lại một câu trong Thông tư 03, sửa đổi những bất cập của Thông tư trước: Đó là quy định diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy!

Việc giải quyết các vướng mắc cho nhà chung cư vẫn chưa kết thúc Ngọc Dương

Như đã nêu trong bài trước, ngày 2.6.2008, Thông tư 14 được ban hành, trong đó quy định rất chi tiết về quy mô thiết kế, trang thiết bị, mật độ xây dựng, không gian kiến trúc… Trên cơ sở đánh giá như vậy, Bộ Xây dựng phân loại hình chung cư thành 4 hạng.

tin liên quan

Chuyện chung cư - Bài 3: Những cú bắt tay ngoạn mục

Chẳng hạn như với nhà chung cư hạng 1, được quy định: "là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo". Còn với hạng 2 so với hạng 1, thì "chất lượng sử dụng cao nhất" được thay bằng "chất lượng sử dụng cao", còn từ "hoàn hảo" thì được thay bằng cụm từ "tương đối hoàn hảo". Tương tự, hạng 3 là hạng có "chất lượng sử dụng khá cao" và từ "hoàn hảo" được thay bằng "đạt mức độ khá". Hạng 4 thì "trung bình"…

Cùng với Thông tư này là một bảng phụ lục kèm theo, có quy định hàng loạt đề mục, tiêu chí để phân hạng nhà chung cư. Nhưng có lẽ vẫn chưa thể chi tiết, cụ thể nhằm định hướng cho việc phân hạng nhà để có thể xây dựng giá cả, mua bán, thể hiện đẳng cấp của một dự án, uy tín của chủ đầu tư và đặc biệt là khách hàng mua căn hộ có thể căn cứ để đánh giá loại căn hộ mình mua thuộc hạng nào…

Nên 8 năm sau, vào ngày 30.12.2016, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư 31, để thay thế Thông tư 14 kể trên, với nội dung phân 3 hạng nhà chung cư (A, B,C), với 40 tiêu chí cụ thể (cho 2 hạng A và B, mỗi hạng tương ứng với 20 tiêu chí), cứ áp vào các tiêu chí ấy, là xác định được hạng A hoặc B. Còn hạng C là loại không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B!

Nhưng những rắc rối phát sinh trong giai đoạn lần mò để tìm một "lộ trình" thông thoáng, minh bạch, giải quyết các vướng mắc cho nhà chung cư vẫn chưa kết thúc. Đến đây lại phát sinh một vấn đề mới gây tranh cãi vô cùng gay cấn và thú vị.

Những số liệu trích từ một bài viết tháng 9.2009 của PV Thanh Niên: - Nhu cầu nhà ở hằng năm tại Việt Nam là 37,5 triệu m2. Nguồn vốn cần để xây dựng được diện tích nhà nói trên là 500.000 tỉ đồng/năm (Ông Bùi Phạm Khánh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng) - 8 tháng đầu năm 2009, hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án bất động sản và mua nhà ở là 157.000 tỉ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ so với tổng giá trị cho vay của nền kinh tế. Trong đó, có 27% vốn cho vay trung và dài hạn. (Ông Phạm Hữu Phương - Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)