Có dự án chào thầu không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn

Nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào định giá đất

Theo ông Nguyễn Như Bình, vấn đề nổi cộm mà các nhà đầu tư đã và đang rất quan tâm, gần đây giới truyền thông đề cập nhiều hơn, đó là nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào, hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào với mức độ rất hạn chế trong tính giá đất. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ làm sạch mặt bằng thi công, đó là khoản chi phí bắt buộc, nhưng thời gian qua có một số trường hợp không cho đưa vào. Một số cơ quan cho rằng không ghi trong quy định, ý là phải ghi rõ trong quy định mới được. 

Thực tế không thể ghi hết mọi chi phí này vào trong quy định, bởi mỗi dự án có đặc thù chi phí riêng. Khoản nữa liên quan suất đầu tư. Đến bây giờ, cơ quan tính giá vẫn lấn cấn khoản tính suất đầu tư. TP.HCM áp dụng theo Quyết định 66, được ban hành chỉ giải quyết các vấn đề để đánh thuế sao cho nhanh, không bám sát thực tiễn. Suất đầu tư từ 6 - 7 triệu, trong khi dự án chi trên 10 triệu là bình thường, công trình tương đối cao cấp sẽ có con số suất đầu tư rất lớn. TP.HCM một thời gian dài cũng áp suất đầu tư, sau này điều chỉnh thêm quy định của Bộ Xây dựng, thì có phần nào đỡ thiệt thòi cho nhà đầu tư, nhưng nói chung, tính đúng, tính đủ phải rất khác.

ĐỘC LẬP

Ông Bình phân tích: "Khi các chi phí phí hợp lý bắt buộc bỏ ra mà không được ghi nhận thì tất nhiên nhà đầu tư bắt buộc phải tăng giá sản phẩm. Tôi nghĩ đây là vấn đề nhà đầu tư không muốn đâu bởi nó ảnh hưởng, làm cho thị trường phát triển không lành mạnh. Theo đó, khiến người có nhu cầu mua sử dụng ngày càng khó tiếp cận nhà ở, chưa kể các hệ lụy khác có thể xảy ra".

Từ đó, ông nêu vấn đề không mới là TP.HCM có hàng trăm dự án "trùm mền" do vướng xác định giá đất và các cơ quan quản lý có ý kiến vấn đề này. Trong đó, có những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất... từ nhiều năm trước. Do pháp lý đất có thể có từ năm 2003, nhưng quá trình có sự kết nối điều chỉnh, việc câu chữ sử dụng trước đây không rõ ràng, chưa bám sát quy định pháp luật, nên nay muốn định giá phải rà soát lại. Liên quan chỉ tiêu kiến trúc, cơ cấu sử dụng đất... cũng phải rà soát lại cho phù hợp quy định pháp luật về định giá do pháp luật về đất đai quy định đã cũ, kéo dài qua nhiều thời kỳ. Quy định định giá đất là mới, trong khi xử lý các quy định cũ; có những dự án chủ đầu tư có ít nhiều vi phạm trong quá trình triển khai xây dựng như xây thêm tầng hầm, chuyển đổi công năng không đúng quy hoạch. Trường hợp này không nhiều nhưng cần các cơ quan quản lý rà soát, có hướng xử lý; dự án thay đổi chủ đầu tư, thành viên góp vốn phải rà soát.

Đặc biệt, vấn đề nóng bỏng là có 125 dự án đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc... Các trường hợp đó buộc phải chào lại, rất khó. Hay có dự án đã thuê tư vấn, lập chứng thư lại gặp vướng mắc hội đồng thẩm định giá đất trả về vì rà soát từ tổ chuyên viên giúp việc nói nhiều nội dung chưa phù hợp. Trong thực tế, còn rất nhiều vướng mắc.

Cần có sự đồng hành giữa các bộ, ngành quản lý

Tuy vậy, ông Bình cho rằng vướng mắc lớn nhất là việc thu thập đủ thông tin đạt yêu cầu tại Thông tư 36. Ở góc độ khoa học, các quy định này thật cần thiết, song trong thực tiễn là cực kỳ phức tạp, khó khăn vô cùng. Ngay yêu cầu "tương đồng", như thế nào là tương đồng, làm thế nào đề thừa nhận là thông tin này đạt yếu tố "tương đồng" cũng là vấn đề cực kỳ khó khăn. Tư vấn nói tương đồng, sở bảo chưa, vậy làm sao?

ĐỘC LẬP

Ngoài ra, thông tin giao dịch mua bán, cho thuê, hay thông tin về tiến độ bán hàng, xây dựng, thu nhập như học phí, viện phí, chi phí khác như quảng cáo khuyến mãi... không có cơ chế để tạo điều kiện thuận lợi các đơn vị tư vấn thông tin tham khảo sử dụng. Rồi việc thu thập thông tin không phải đi xin mà phải đi mua, phải có chi phí, xăng xe đi lại... Các khoản này là khoản chi hợp lý, nhưng không tính được. Rồi hàng ngàn thông tin, lấy được vài tin sử dụng... gây nhiều sự chậm trễ.

"Vừa rồi, luật Đất đai có ý bỏ khung giá đất, TP.HCM có nhiều ý kiến lâu nay. Nếu bỏ đi, chúng ta có thể xây dựng được giá đất tiệm cận với giá thị trường, giao dịch lành mạnh hơn. Yếu tố này rất quan trọng trong quản lý bởi nó có cơ sở phù hợp, tương đồng. Tuy nhiên, vấn đề là việc bỏ khung giá đất nếu có, chỉ có ý nghĩa với dự án thực hiện luật Đất đai có hiệu lực từ năm 2024 trở đi, các dự án trước đó lại tiếp tục vướng khó khăn và cần tháo gỡ... Thứ 2, vướng mắc về pháp lý sử dụng đất không phải chỉ liên quan cơ quan TN-MT, liên quan nhiều luật, luật Xây dựng, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Đầu tư, Doanh nghiệp... Chính vì vậy cần sự phối hợp nhiều bộ ngành cùng tháo gỡ, khắc phục khiếm khuyết mà luật Đất đai không đủ, phải đưa vào các luật khác để cùng tháo gỡ", ông Bình nhấn mạnh.