Cơ hội giảm giá bất động sản

Hơn 2.000 ha đất dự án bổ sung cho thị trường

Chỉ tính riêng tại TP.HCM, theo báo cáo từ Sở TN-MT TP.HCM, từ khi Nghị quyết ban hành hồi tháng 11.2024 đến ngày 24.2.2025, đã có tổng cộng 294 khu đất với diện tích 1.974 ha của 256 doanh nghiệp (DN) đăng ký tham gia. Trong đó, có một tổng công ty đề xuất 16 khu đất, một DN đề xuất 6 khu đất, 2 DN đề xuất 5 khu đất, 3 DN đề xuất 4 khu đất, 31 DN đề xuất 2 khu đất và 218 DN đề xuất 1 khu đất. Các dự án đăng ký đa số là có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp như là đất nhà xưởng, không có nhà ở...

Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết đang tiếp tục kêu gọi các DN có nhu cầu khẩn trương đề xuất hoặc đề xuất bổ sung các khu đất đủ điều kiện tham gia đề án theo hướng dẫn của TP. Trường hợp DN có nhu cầu tương tự tại các địa phương khác cũng nên khẩn trương để được thực hiện dự án thí điểm làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171.

Đây không phải là lần đầu tiên HoREA kêu gọi các DN trong hiệp hội thực hiện quyền của mình mà từ ngay khi Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm, đơn vị này đã liên tục nhắc nhở các DN có dự án đủ điều kiện đăng ký với chính quyền TP để triển khai.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong số khoảng 300 dự án thuộc diện này, đa số là các dự án mà DN đã tạo lập quỹ đất từ trước, nhưng do không có đất ở nên không thể làm dự án. Đất bỏ không, gây lãng phí rất lớn. Nguyên nhân là bởi từ năm 2015 luật quy định DN đã có đất nhưng là đất nông nghiệp, đất công nghiệp... thì không được làm nhà ở thương mại. DN chỉ được đi mua đất ở và có đất ở rồi mới được làm nhà ở thương mại.

"Những DN có dự án đã đăng ký gần hết. Chúng tôi mới làm văn bản để nhắc nhở những DN chưa kịp đăng ký hoặc quên. Dự kiến sẽ thêm khoảng 10 dự án nữa đăng ký vét. Như vậy sẽ có hơn 300 dự án đăng ký tham gia với hơn 2.000 ha đất. Cộng với 86 dự án đã có chủ trương đầu tư nhưng bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai, với diện tích khoảng 964 ha. Tổng cộng tất cả các dự án này, nếu được tháo gỡ sẽ là một con số không hề nhỏ", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) bày tỏ vui mừng trước thông tin này. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý dù nghị quyết đã ban hành và sắp có hiệu lực nhưng đến nay nghị định hướng dẫn vẫn chưa ký. Do vậy, trong thời gian chờ ban hành nghị định, các DN cần rà soát lại các khu đất mình đang có; các khu đất nông nghiệp mà DN có ý định đi mua ở những nơi quy hoạch thành khu đô thị, khu dân cư thì đăng ký, nộp hồ sơ kèm bản vẽ ranh khu đất. Cộng với chứng từ chứng minh DN có đất hợp pháp để làm căn cứ cho cơ quan chức năng xét đưa vào nghị quyết tháo gỡ lần này. Đến khi có nghị định hướng dẫn sẽ có thể thực hiện nay.

Giúp giảm giá bất động sản

Có thể thấy, Nghị quyết 171 sẽ giúp bổ sung một nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề thị trường quan tâm nhất là liệu giá nhà đất có giảm nhờ việc này hay không. Bởi nguyên nhân khiến giá bất động sản leo thang, đặc biệt tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM là do nguồn cung khan hiếm, pháp lý vướng, DN không thể triển khai dự án.

Trả lời câu hỏi này, ông Lê Hoàng Châu phân tích: Với những quy định và cách làm như lâu nay, một dự án nếu nhanh nhất cũng phải mất 3 năm làm thủ tục. Theo chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm là phải cắt giảm 30% thời gian thực hiện cũng như thủ tục hành chính cộng với Nghị quyết tháo gỡ của Quốc hội thì hy vọng trong 6 tháng dự án sẽ có giấy phép xây dựng. Mất thêm một năm rưỡi xây dựng thì sau 2 năm sẽ có sản phẩm tung ra thị trường. Trong số hơn 300 dự án đăng ký lần này, phần lớn dự án đã có quyền sử dụng đất, đã có đất sạch, chỉ cần làm bước tiếp theo là thực hiện các thủ tục pháp lý, xây dựng nữa là xong. Còn đối với dự án đang chuẩn bị đi mua đất thì thời gian sẽ lâu hơn.

"Hiện nay, giá bất động sản bị đẩy lên và neo giữ ở mức quá cao một phần do nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhà ở, đầu tư của người dân vẫn rất lớn. Điều này giúp tối đa hóa lợi nhuận cho những DN đang có sản phẩm mở bán khi họ một mình một chợ. Do vậy khi 86 dự án bị vướng được tiếp tục triển khai cộng với hơn 300 dự án đăng ký khi hoàn thành sẽ có ngay nguồn cung khổng lồ. Đồng thời, với việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ tạo sự cạnh tranh về giá trên thị trường, giúp kéo giảm giá nhà, giúp thiết lập một mặt bằng giá mới dễ thở hơn cho người dân", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Là DN có dự án đăng ký theo nghị quyết tháo gỡ lần này, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, bày tỏ sự phấn chấn bởi đây là vấn đề được DN nóng lòng chờ đợi từ lâu, nhất là tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM đang có hàng trăm dự án đăng ký.

"Lúc này, chúng tôi mong các địa phương khẩn trương rà soát phù hợp quy hoạch và việc đáp ứng các điều kiện theo nghị định để sẵn sàng trả lời, hướng dẫn cho dự án nào được, dự án nào không ngay khi nghị định có hiệu lực. Việc nhanh hay chậm lúc này phụ thuộc lớn vào quyết tâm của cơ quan chức năng. Nếu nhanh thì cuối năm 2025 đến đầu 2026 thị trường sẽ có được những dự án đầu tiên triển khai thí điểm", ông Dũng nói.

Theo ông Trần Quốc Dũng, cũng vì nguồn cung khan hiếm nên giá bất động sản thời gian qua tăng cao, thị trường mất niềm tin, dẫn đến không giao dịch... dù nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn. Thế nên khi tăng cung hơn ra thị trường, các DN tính toán lại giá bán hợp lý sẽ giúp giảm giá bất động sản, đưa mặt bằng giá trên thị trường về mức chấp nhận được để kéo những người đang thật sự có nhu cầu nhà ở cũng như các nhà đầu tư quay trở lại. Khi đó mới hy vọng lĩnh vực này thực sự phục hồi và cùng nhau tạo giá trị thật cho nhu cầu thật.

Th.S Lưu Thị Thanh Mẫu, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp trẻ VN, đồng quan điểm rằng một trong những vấn đề quan trọng nhất hiện nay là nguồn cung nhà ở đang khan hiếm, đặc biệt ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Giá bất động sản liên tục leo thang trong những năm gần đây do nguồn cung thấp, trong khi nhu cầu vẫn cao. Việc cho phép triển khai các dự án nhà ở thương mại từ các loại đất khác sẽ góp phần quan trọng trong việc điều chỉnh cung - cầu. Do vậy, khi các dự án được triển khai đồng loạt, thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn hơn, giảm bớt áp lực khan hiếm. Khi cung tăng, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ mạnh hơn, từ đó giá nhà có thể giảm hoặc ít nhất là không tiếp tục tăng nhanh như trước. Tuy nhiên, mức độ giảm giá còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường và chính sách tín dụng. Nếu nguồn cung tăng nhưng nhu cầu vẫn yếu do lãi suất cao, giá nhà có thể không giảm ngay lập tức.

"Trong trung hạn 2027 - 2030, chính sách này có thể giúp hạ nhiệt giá nhà, nhưng khó có thể tạo ra cú sốc giảm giá mạnh ngay lập tức. Thay vào đó, giá nhà có thể đi ngang hoặc tăng chậm lại, giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân", Th.S Lưu Thị Thanh Mẫu nhận định.

Kích thích tăng trưởng kinh tế

Việc hàng trăm dự án được gỡ vướng, hồi sinh không chỉ giúp giảm giá bất động sản mà theo TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, điều này còn giúp những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội giải được bài toán về nhà ở cho người dân. Khi nhà ở được giải quyết sẽ kéo nguồn lao động chất lượng cao về sinh sống và làm việc. Trong bối cảnh Chính phủ đặt ra mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong những năm tới thì nhu cầu về nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn. Bởi nếu mua nhà quá đắt hoặc không có nhà để mua thì không thể thu hút được nguồn nhân lực. Việc tăng nguồn cung bất động sản sẽ đóng góp phần tích cực đến sự hồi sinh của thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế theo nhiều cách. Bởi nhiều nghiên cứu cho thấy một dự án bất động sản tác động đến hơn 50 ngành nghề. Trong thời gian tới nếu bất động sản hồi phục, nhiều dự án được triển khai sẽ đóng góp cho tăng trưởng GDP rất lớn.

"Ở một số quốc gia, bất động sản không phải là ngành kinh tế mũi nhọn, nhưng có một thực tế là ở VN, bất động sản tạo ra rất nhiều công ăn việc làm, tạo ra chỗ ở. Bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong GDP của VN. Hiện nay đâu đó cũng có tiếng nói phản ánh rằng nếu tập trung vốn quá nhiều cho bất động sản là không tốt vì các ngành khác như kinh doanh, dịch vụ, sản xuất... sẽ bị thiếu vốn. Tuy nhiên, thực tế ở VN diện tích nhà ở trên bình quân đầu người vẫn chưa thể đáp ứng được, nhất là những người có thu nhập thấp đô thị. Vậy chúng ta phải tập trung phát triển lĩnh vực này để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân", TS Sử Ngọc Khương nêu quan điểm.

Đồng thuận với quan điểm trên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho rằng khi nguồn cung bất động sản tăng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ giúp giá có xu hướng ổn định hơn, giúp người mua dễ tiếp cận hơn. Điều này kích thích giao dịch, giúp thị trường sôi động trở lại và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Khi có nhiều dự án mới, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tăng lên, kéo theo sự phục hồi của ngành tài chính, ngân hàng và các ngành liên quan, nhất là ngành xây dựng, vốn chật vật nhiều năm qua vì không có việc làm. Trong khi đó, xây dựng và bất động sản là ngành có tác động lan tỏa lớn, kéo theo sự phát triển của nhiều ngành như vật liệu xây dựng, nội thất, logistics, tài chính, dịch vụ, thiết kế... Khi thị trường sôi động trở lại, nhu cầu lao động tăng lên sẽ góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp và tăng thu nhập cho người dân.

Đặc biệt, thị trường bất động sản hồi phục, dự án rầm rộ triển khai sẽ kích thích hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản và các hoạt động liên quan, mang lại nguồn thu lớn từ thuế thu nhập cá nhân, thuế doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các loại phí khác. Nguồn thu ngân sách tăng lên sẽ giúp nhà nước có thêm tài chính để đầu tư vào cơ sở hạ tầng và an sinh xã hội, xóa đói giảm nghèo.

"Nếu việc tăng nguồn cung bất động sản được quản lý tốt, nó sẽ giúp thị trường hồi phục bền vững, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định tài chính vĩ mô và vấn đề an sinh xã hội sẽ được đảm bảo", TS Phạm Viết Thuận khẳng định.

Ở góc độ DN, Th.S Lưu Thị Thanh Mẫu kỳ vọng những chính sách gỡ rối pháp lý mạnh mẽ như Nghị quyết 171 sẽ giúp thôi thúc các DN cùng chung tay vực dậy thị trường, sớm đưa dự án vào triển khai đầu tư xây dựng, giúp chuỗi các ngành nghề liên quan đến ngành bất động sản phục hồi, góp phần vào phát triển nền kinh tế trong thời gian tới. Bởi tỷ trọng đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP các năm gần đây chiếm khoảng hơn 10%. Ngoài ra, sự phát triển của ngành bất động sản cũng kéo theo các ngành khác phát triển như tài chính, ngân hàng...

"Việc thí điểm các dự án nhà ở thương mại từ đất không phải đất ở là một giải pháp quan trọng giúp tăng nguồn cung, ổn định giá nhà và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần có sự quản lý chặt chẽ từ cơ quan chức năng và sự điều tiết hợp lý của thị trường. Nếu được thực hiện đúng hướng, đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong những năm tới", Th.S Lưu Thị Thanh Mẫu khẳng định.