Cuộc chiến 'phân định chung riêng' nhà chung cư chưa có hồi kết

Vẫn là nguyên nhân gây tranh chấp

Mới đây, Công ty CP Thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân) là CĐT chung cư Goldmark City đã có công văn trình báo chính quyền địa phương và cơ quan chức năng nguy cơ mất an ninh trật tự tại khu Ruby của dự án (bao gồm 4 tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4).

ĐAN HẠ

Theo đó, ngày 21.6 vừa qua, 4 BQT các tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4 (BQT Ruby) đã có công văn yêu cầu Công ty Việt Hân cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng hầm xe ô tô tại khu Ruby. Phía CĐT đã có công văn phúc đáp gửi tới các BQT và cư dân tại dự án để làm rõ. Đại diện CĐT cũng đã có buổi làm việc với các BQT dưới sự chứng kiến của chính quyền địa phương để trả lời thắc mắc. Dù vậy, qua các phương tiện khác nhau, BQT Ruby vẫn kêu gọi cư dân đấu tranh giành quyền sở hữu hầm xe ô tô, không thanh toán phí dịch vụ trông giữ xe ô tô khi chưa hiểu rốt ráo sự việc.

Trong văn bản gửi cơ quan chức năng, CĐT Goldmark City cũng báo cáo sự việc một số thành viên BQT Ruby thông tin tuyên truyền cư dân đòi quyền quản lý diện tích đỗ xe, không đóng phí trông giữ xe ô tô. CĐT cũng báo cáo cơ quan chức năng việc BQT Ruby đã ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với một đơn vị khác khi chưa tổ chức đầy đủ hội nghị nhà chung cư để lấy ý kiến cư dân.

Theo tìm hiểu, BQT Ruby cho rằng, hợp đồng mua bán ký giữa Công ty Việt Hân và các CSH quy định CĐT không bán phần diện tích để xe ô tô cho các CSH là áp dụng luật Nhà ở 2005 vì đây là diện tích phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Do vậy, Công ty Việt Hân không được phép bán chứ không phải giữ lại để sử dụng như một phần tài sản sở hữu riêng của mình. Tại phụ lục kèm theo hợp đồng mua bán ghi nội dung hầm xe thuộc sở hữu của bên bán (Công ty Việt Hân) là trái quy định pháp luật về nhà ở tại thời điểm bán cũng như hiện hành.

ĐAN HẠ

BQT Ruby cũng cho rằng, theo điểm b khoản 1 Điều 101 luật Nhà ở 2014, CĐT chỉ có quyền quản lý chỗ đỗ xe ô tô khi người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư không mua hoặc không thuê. Đồng thời, CĐT không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

BQT Ruby cũng đề nghị Công ty Việt Hân cho tiếp cận quyết định cho thuê đất, phương án kiến trúc, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình hoặc tài liệu khác liên quan được cơ quan nhà nước phê duyệt. 

"Nghĩa vụ chứng minh quyền sở hữu riêng của CĐT tại khu Ruby thuộc dự án Goldmark City là của Công ty Việt Hân. Do đó, BQT Ruby yêu cầu CĐT cung cấp toàn bộ hồ sơ, tài liệu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phê duyệt để chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng chỗ đỗ xe ô tô tầng hầm; ngoài ra, BQT Ruby đề nghị CĐT cung cấp các tài liệu hồ sơ chứng minh chi phí xây dựng chỗ đỗ xe ô tô tại tầng hầm khu Ruby là chi phí riêng của CĐT bỏ ra và không được tính vào giá bán căn hộ", BQT Ruby nêu.

CĐT có làm đúng quy định?

Theo một số chuyên gia, về chỗ để xe ô tô của cư dân sinh sống tại các tòa chung cư, luật Nhà ở 2014 quy định: "đối với chỗ để xe ô tô dành cho các CSH nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của CĐT và CĐT không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các CSH nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng".

ĐAN HẠ

Theo Công ty Việt Hân, để tránh những tranh chấp về khu vực chung riêng, cuối năm 2021, CĐT đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến về quyền sở hữu riêng của CĐT với khu vực hầm để xe ô tô tại dự án.

Đầu năm 2022, Bộ Xây dựng có văn bản trả lời, trong đó nêu, điểm đ khoản 4 điều 8 Quy chế nhà chung cư quy định: "trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của CĐT và CĐT không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì CĐT phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ".

Trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa khách hàng và Công ty Việt Hân, các khu vực chung riêng được quy định rõ ràng. Nội dung hợp đồng thể hiện rõ diện tích đỗ xe ô tô thuộc sở hữu riêng của CĐT. Người mua nhà đã nghiên cứu và đồng ý với mọi điều kiện của hợp đồng về giá cả, các hạng mục công trình thuộc sở hữu, sử dụng chung riêng, trong đó có cả khu vực hầm để xe ô tô. Giá bán căn hộ tại Goldmark City không bao gồm chi phí xây dựng hầm gửi xe. CĐT phải đảm bảo và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc không phân bổ chi phí xây dựng diện tích này vào giá bán căn hộ.

Cũng theo Công ty Việt Hân, diện tích hầm này CĐT thuê đất của thành phố. Trong phương án kiến trúc, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật công trình cũng thể hiện rõ điều này. Những năm qua, CĐT dự án Goldmark City cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho phần diện tích hầm xe vào ngân sách nhà nước.

“Cuộc chiến” tranh chấp diện tích chung - riêng ảnh hưởng trực tiếp tới an toàn - an ninh của các khu nhà chung cư. Khi mà BQT không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư thì những căng thẳng sẽ còn kéo dài. Và người chịu nhiều ảnh hưởng nhất sẽ vẫn là cư dân.