Đại biểu Quốc hội đề nghị bỏ phương pháp định giá đất thặng dư

Sáng 15.1, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo luật quy định về 4 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh, thu thập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

GIA GÂN

"Đất lúc nào cũng tăng giá là không hợp lý"

Cho ý kiến, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân đề nghị không quy định phương pháp định giá đất thặng dư, bởi phương pháp này dựa trên cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao.

Theo nữ đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian, nhưng việc mặc định giá trị đất lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý. "Giá trị thửa đất có thể đi xuống vì nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro tác động bất lợi đến nền kinh tế", bà nói.

Đại biểu tỉnh Bình Dương còn cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng 1 thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi 1 chỉ tiêu trong các yếu tố giả định là sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn tới chậm trễ, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua.

Thêm vào đó, các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án cần định giá dựa trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập thông tin của các dự án có đặc điểm tương tự. Tuy nhiên, các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.

Vẫn theo vị đại biểu, thuyết minh dự án đầu tư (tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh…) là cơ sở quan trọng để sử dụng số liệu, nhằm áp dụng phương pháp định giá thặng dư. Thế nhưng hiện nay, các thuyết minh dự án còn rất sơ sài, thiếu dữ liệu hoặc số liệu chứng minh.

Vì vậy, trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu về đất đai, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cho rằng việc bỏ bớt một phương án định giá đất như đã nêu là cần thiết.

"Trường hợp thật sự phải giữ lại, cần có "van, khóa" để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá", vị đại biểu nêu quan điểm.

GIA HÂN

"Rất dễ có sai phạm khi thanh tra, kiểm tra"

Cùng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.

Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu Đồng cho rằng, nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, "quanh năm cứ đi làm giá đất", mà nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để điều chỉnh cho phù hợp.

Cũng cho ý kiến về các phương pháp định giá đất, đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm (đoàn Sóc Trăng) cho rằng, dự thảo luật đã nêu các trường hợp cụ thể áp dụng mỗi phương pháp, cũng như nguyên tắc phải đảm bảo khi áp dụng.

Tuy vậy, quy định như trên vẫn chưa thực sự thuyết phục và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức trực tiếp thực hiện làm nhiệm vụ công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư ở địa phương.

Theo đại biểu, dự thảo luật thiếu vắng nguyên tắc cơ bản là đảm bảo tính hợp lý và tương đồng về giá trị định giá khi áp dụng các phương pháp khác nhau.

Ví dụ, cùng thửa đất A - B khi áp dụng phương pháp định giá so sánh với thửa đất C (vừa trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính) để định giá, thì giá đó phải tương đồng khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thực tế trên sẽ gây khó khăn cho địa phương trong quá trình xây dựng, áp dụng, rất dễ có sai phạm khi thanh tra, kiểm tra. Bởi lẽ, khi áp dụng phương pháp định giá như dự thảo trong từng trường hợp cụ thể có khả năng sẽ không ra cùng đáp án với loại đất tương tự trong cùng dự án khi áp dụng phương pháp khác.

Vị đại biểu tỉnh Sóc Trăng đề nghị cần có hướng khắc phục, nếu không sẽ không thể tạo ra sự công bằng, thống nhất và phù hợp với thực tiễn.