'Đại phẫu' chung cư cũ

Nguồn vốn đầu tư xây dựng chủ yếu là xã hội hóa

UBND TP.HCM vừa có quyết định phê duyệt đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo đó, TP phấn đấu đến năm 2035 sẽ hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 cũng như số hư hỏng nặng hoặc hết niên hạn sử dụng xây dựng trong giai đoạn 1975 - 1994. Các chung cư này gồm 573 lô với 50.640 căn hộ, nằm ở nhiều quận, huyện. Phần lớn các chung cư này đang bị xuống cấp, hư hỏng do đã xây dựng trên 50 năm, trong đó có 16 chung cư cấp D hỏng nặng, nguy hiểm. Với các chung cư cấp D, TP tính phương án xây mới 7 tòa nhà đã di dời tháo dỡ; 9 chung cư còn lại (chưa hoặc đang di dời) sẽ được sửa, xây lại.

Đề án đánh giá nhiều chung cư có tình trạng lấn chiếm, cơi nới tăng diện tích sử dụng nhưng hầu hết không được bảo trì, sửa chữa, nâng cấp đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng. Không những vậy, tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ phức tạp khi vừa có sở hữu riêng của tư nhân, vừa có sở hữu nhà nước cho thuê. Ngoài ra, còn có tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Hệ thống kỹ thuật quá cũ kỹ, bị hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp, không đảm bảo theo quy định, trong khi hầu hết các hộ dân trong chung cư đều có thu nhập thấp.

Theo ông Phạm Minh Mẫn - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, TP xác định nguồn vốn đầu tư xây dựng chủ yếu là xã hội hóa, hạn chế đầu tư từ ngân sách. Các nhà đầu tư được lựa chọn cân đối hiệu quả đầu tư, đảm bảo tài chính thực hiện, đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư, đồng thời được kinh doanh quỹ nhà còn lại và các công trình thương mại - dịch vụ khác trong dự án.

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện đồng bộ theo phương án tổng thể quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ với khu vực, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Trường hợp cần thiết thì điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc tại vị trí chung cư cũ để đảm bảo dự án được hiệu quả, khả thi nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng tại khu vực.

Luật Nhà ở 2024 yêu cầu cấp thiết thực hiện công tác kiểm định, đánh giá, phân loại chất lượng chung cư cũ. Trên cơ sở đó, khẩn trương di chuyển kịp thời người dân tại các chung cư cũ được đánh giá là nguy hiểm, hỏng nặng đến nơi ở tạm cư (nhà ở tạm thời) đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân, đồng thời triển khai các công tác lập quy hoạch chi tiết, xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải phá dỡ.

"Để thực hiện đề án này, UBND TP chấp thuận cho UBND 14 quận và TP.Thủ Đức sử dụng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước đủ để tạm cư, tái định cư cho các hộ dân đang cư ngụ tại chung cư cấp D, làm cơ sở cho UBND các địa phương phê duyệt phương án và tổ chức di dời, tạm cư, tái định cư cho các hộ dân. Đồng thời, UBND TP đã chấp thuận cho UBND 14 quận và TP.Thủ Đức tự ứng ngân sách chi tạm cư cho các hộ dân trong trường hợp người dân không đồng ý tạm cư tại quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước", ông Mẫn thông tin.

Ảnh: Ngọc Dương

Cơ chế hấp dẫn cho cả nhà đầu tư và cư dân

Kế hoạch sửa chữa, cải tạo chung cư cũ, xuống cấp đã được TP.HCM đưa ra để thực hiện giai đoạn 2016 - 2020, nhưng chưa đem lại kết quả như mong muốn, nhất là với các chung cư cấp D bị hư hỏng nghiêm trọng.

Cụ thể, với các chung cư cấp D, công tác di dời chỉ mới đạt 57,28% và công tác tháo dỡ chỉ đạt 5/16 chung cư, tương đương 31,25%. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xuống cấp thời gian qua gặp nhiều thách thức do thiếu vốn, vướng mắc trong kiểm định chất lượng, bất cập trong quy hoạch khu vực cải tạo, vướng mắc về việc miễn tiền sử dụng đất hay bồi thường căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước… Tuy nhiên thời điểm này với nhiều quy định thoáng hơn, nhiều người đánh giá đề án sẽ được thực hiện hiệu quả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu khẳng định lúc này là cơ hội để cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn TP sau nhiều lần lỗi hẹn bởi đã có nhiều cơ chế hấp dẫn, thông thoáng hơn trước. Hiện nay chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10 - 15%, không cố định 10% như trước đây, được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án và được miễn tiền sử dụng đất. Với phần diện tích tầng điều chỉnh tăng thêm, chủ đầu tư phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung cho nhà nước và được hưởng lợi nhuận từ phần này nếu làm tốt. Song làm sao các thông tin này minh bạch, đến được với người dân.

Trong khi đó, người dân sở hữu nhà tại các chung cư cũ cũng có được nhiều quyền lợi hơn, được bảo vệ tối đa lợi ích khi ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ chung, cư dân ở tầng 1, tầng 2, căn góc các tòa chung cư cũ được ưu tiên mua, thuê phần diện tích kinh doanh khối đế tòa nhà mới để kinh doanh.

"Cơ chế đền bù, hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện đã công bằng hơn giữa chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cơ chế tạm cư trong cải tạo chung cư cũ cũng được đồng bộ trong cả hai luật đất đai và nhà ở, vì thế tạo thuận lợi cho việc phá dỡ, xây dựng lại các tòa nhà", ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, dự án cải tạo nhà chung cư cũ là trường hợp duy nhất được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của luật Nhà ở 2024 tại Sở Xây dựng thay vì Sở KH-ĐT. Trong bồi thường, tái định cư thì Nghị định 98 của TP cũng quy định chủ căn hộ chung cư cũ ở tầng 1, tầng 2 có hệ số bồi thường, hỗ trợ cao hơn, từ tầng 3 trở lên thì mức bồi thường và hỗ trợ giống nhau. Cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt tái định cư tại chỗ trong cải tạo chung cư cũ là bình đẳng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư. Vấn đề xử lý phần sở hữu chung thuộc sở hữu nhà nước cũng được quy định cụ thể trong Nghị định 98 nên thuận lợi hơn so với trước. Tuy nhiên, để làm tốt điều này, chính quyền phải "cầm cái" cuộc chơi theo kiểu hợp tác xã nhà ở để phân chia quyền lợi công bằng cho các chủ sở hữu và nhà đầu tư.

TS Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị VN, nhận xét đây là một kế hoạch lớn của TP và phải cấp thiết thực hiện, nhất là với những chung cư được phân loại không thể sử dụng. TS Nguyên cho rằng: Để thực hiện hiệu quả, ngoài quyết tâm cao còn phải đi kèm các điều kiện cụ thể. Cần nhìn lại một số dự án của TP bị kéo dài như Metro số 1, dự án chống ngập hay việc di dời nhà trên kênh rạch để rút ra kinh nghiệm và xây dựng kế hoạch thật chi tiết, cụ thể.

Chuẩn bị vốn, nguồn lực

Đánh giá đây là kế hoạch lớn của TP, mang ý nghĩa an sinh xã hội rất lớn, ông Huỳnh Phước Nghĩa (ĐH Kinh tế TP.HCM) lưu ý: Có nhiều vấn đề liên quan trong quá trình thực hiện cải tạo, sửa chữa chung cư cũ. Một số khó khăn liên quan về chính sách có thể được tháo gỡ nhưng quan trọng nhất là liên quan người dân. Có những giai đoạn ngoài việc đàm phán, thỏa thuận để thực hiện di dời người dân trong các chung cư không còn sử dụng được thì phải cần đến sự thúc ép.

Ngoài ra, đề án này được cho chủ yếu thực hiện theo nguồn vốn xã hội, kêu gọi doanh nghiệp tham gia thực hiện thì phải có cơ chế chính sách phù hợp. Doanh nghiệp luôn phải tính đến hiệu quả kinh tế thì mới có thể tham gia. Nhưng mỗi chung cư ở các vị trí, địa bàn khác nhau cũng sẽ có giá trị khai thác, sử dụng khác nhau. Ví dụ, một chung cư cũ ở Q.4 chỉ với 4 - 5 tầng, nếu đập ra, xây lại chung cư mới ngay vị trí này được quy hoạch lên 15 - 20 tầng thì có thể thu hút được doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, khai thác. Nhưng cũng chung cư tương tự nhưng vị trí ở các quận, huyện xa thì doanh nghiệp sẽ đánh giá lại. Khi đó bắt buộc chính sách hỗ trợ, bồi thường, bán căn hộ mới cho người dân sẽ phải khác.

Quan trọng nhất trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý nhà nước phải là cầu nối giữa người dân và doanh nghiệp cũng như cần nhìn ở góc độ của cả hai bên để có chính sách phù hợp. Tương tự, ngay với các chung cư để thực hiện sửa chữa cũng liên quan đến nguồn vốn, số tiền người dân phải bỏ ra…

"Muốn xã hội hóa thành công chương trình cải tạo, sửa chữa chung cư cũ thì cũng phải dựa trên việc dọn đường của nhà nước trước đó. Nên có lộ trình, không nhất thiết phải làm hết toàn bộ gần 500 chung cư chỉ trong vòng 10 năm mà có thể tập trung các chung cư hư hỏng trước. TP phải chuẩn bị nguồn lực, gồm cả nhân lực với rất nhiều việc phải xử lý, có thể kéo dài hơn và từng giai đoạn có điều chỉnh cụ thể cho kế hoạch phát triển của TP", ông Huỳnh Phước Nghĩa chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hữu Nguyên nói cải tạo chung cư cũ nếu chỉ hoàn toàn trông chờ kêu gọi nhà đầu tư thì điều này là chưa thể chắc chắn. Thực tế cho thấy có nhiều dự án sau một thời gian công bố thì báo cáo không có doanh nghiệp tham gia nên phải hoãn lại. Sau vốn thì đến công nghệ. Ngày nay có những công nghệ mới giúp tiến độ xây dựng nhanh hơn nhiều. Một vấn đề quan trọng nữa là khả năng quản lý, điều hành.

"Kiểu như có đảm bảo đầy đủ vật tư, nguyên vật liệu của dự án và đã lường hết được các biến động của thị trường. Bởi đã có những dự án quan trọng nhưng làm giữa chừng bị ngừng lại vì thiếu cát, thiếu xi măng… Đó là chưa kể trước đó, hàng loạt việc chuẩn bị rất chi tiết như chung cư này sửa chữa thế nào? Tỷ lệ đóng góp của người dân đang cư ngụ ra sao? Bố trí tái định cư hay bán lại căn hộ mới…", TS Nguyễn Hữu Nguyên dẫn chứng.

Chuyên gia này nói thêm: Những chung cư đã đập bỏ xây mới còn dễ hơn chung cư người dân đang ở cần sửa chữa, cải tạo. Nhưng tất cả đều phải có kế hoạch thật chi tiết, cụ thể vì liên quan đến rất nhiều người dân. TP nên thực hiện lộ trình cuốn chiếu, cái nào ưu tiên làm trước, cái nào làm sau. Những vấn đề thắc mắc cần phải được công khai, đạt được sự đồng thuận của người dân. Chuẩn bị càng chi tiết thì thực hiện sẽ nhanh theo kế hoạch. Điều đó cũng giúp hạn chế tình trạng dự án kéo dài, tăng vốn. Ví dụ trong việc xây dựng nhà ở thông thường, nếu chi phí tăng trong khoảng 20% là bình thường. Còn nếu tăng lên gấp đôi và hơn nữa là không chấp nhận được. Không phải cứ cái nào gấp là làm được ngay mà phải có quá trình chuẩn bị kỹ.

ĐỒ HỌA: BẢO NGUYỄN