Đất bị quy hoạch có được chuyển sang đất ở, theo luật mới?

Tôi có 400 m² đất trồng cây lâu năm, thuộc phường, nhưng cách đây 5 năm đất bị quy hoạch làm khi vui chơi giải trí. Dù là đất trồng cây lâu năm nhưng nhà tôi và tất cả những hộ dân xung quanh đều đã xây nhà cấp 4 ở gần 20 năm nay.

Bây giờ, tôi muốn xin chuyển đổi mục đích sang đất ở được không? Quy trình, thủ tục và kinh phí thế nào? Trên sổ đỏ không thể hiện nhà ở cấp 4, nếu sau này bị thu hồi thì có được Nhà nước bồi thường nhà hay chỉ mỗi đất?

Bạn đọc Vũ Hằng.

Luật sư tư vấn

Luật sư Đào Thị Bích Liên (Văn phòng luật sư Hà Hải và cộng sự) tư vấn, theo khoản 4, khoản 6 điều 76 luật Đất đai 2024 quy định: "Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật này".

ẢNH: NVCC

Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều 67 của luật này, thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm. Người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật.

Khoản 6 điều 26 luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, trường hợp đất bị quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, nếu không bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất đã được cơ quan cấp huyện quy định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Quy trình, thủ tục và kinh phí thế nào?

Theo điều 121 luật Đất đai 2024, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở, thì phải thực xin phép cơ quan có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo khoản 5 điều 116 luật Đất đai 2024, để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo điều 227 luật Đất đai 2024, điều 48 Nghị định 102 năm 2024, quy định thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hoặc bộ phận một cửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã, hoặc trên môi trường điện tử. Tùy theo chính sách mỗi địa phương, bạn có thể nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa tại UBND cấp xã.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3: Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai là phòng tài nguyên môi trường cấp quận, huyện chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Sau đó trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Về tiền sử dụng đất: theo khoản 1, khoản 2 điều 8 Nghị định 103 năm 2024, quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận: mức nộp từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Lệ phí trước bạ: đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Cách tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Xây nhà trên đất nông nghiệp có được bồi thường không?

Đất trồng cây lâu năm là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Các loại đất phải được sử dụng đúng với mục đích. Do đó, người dân không được xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.

Theo điều 105 luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật, hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của luật này, thì không được bồi thường.

Như vậy, trường hợp làm nhà trên đất nông nghiệp là sử dụng đất trái mục đích, bạn sẽ không được bồi thường về nhà ở khi nhà nước thu hồi đất.