Đất trang trại nghỉ dưỡng 'đóng băng' sau cơn 'sốt nóng' năm 2021

Giá đất trang trại, đất rừng giảm mạnh

Anh Nguyễn Văn Bắc (29 tuổi), một môi giới bất động sản tại Q.Cầu Giấy (Hà Nội), cho biết văn phòng của anh đang nhận được rất nhiều đơn hàng nhờ bán đất trang trại tại các huyện Ba Vì, Sóc Sơn…

LÊ QUÂN

Gần đây nhất, một nhà đầu tư nhờ văn phòng môi giới của anh Bắc bán một lô đất ở xã Tản Lĩnh (H.Ba Vì) rộng hơn 10.000 m² với giá hơn 10 tỉ đồng. 

"Tính ra mỗi m² có giá khoảng 1 triệu đồng, giá này thực sự là cắt lỗ, vì cách đây khoảng 2 năm, đất Ba Vì diện tích lớn và có hồ như thế không bao giờ có giá dưới 2,5 triệu đồng/m². Vậy là giảm giá tới hơn 50% nhưng không ai mua", anh Bắc chia sẻ.

Theo anh Bắc, việc chốt bán được những lô đất diện tích lớn như trên không dễ dàng vì trong đó chỉ có khoảng 300 - 400 m² đất ở, còn lại là lẫn đất trồng cây lâu năm, đất rừng. Hơn nữa, hiện rất khó có thể chuyển đổi thêm đất trồng cây lâu năm thành đất ở rồi phân lô, tách thửa chia nhỏ ô đất lớn thành các ô nhỏ cho vừa túi tiền nhiều người. Thời điểm này, ít ai có thể bỏ ra cả chục tỉ đồng để mua đất rồi để không. Vắng người mua nên giá cứ giảm dần, chưa biết đâu là đáy.

Theo khảo sát của Thanh Niên, thị trường bất động sản trang trại, đồi rừng tại H.Ba Vì thời điểm này đã "xì hơi". Năm 2021, khi đại dịch Covid-19 diễn ra căng thẳng, trên khắp các diễn đàn về bất động sản, mạng xã hội đều rộn ràng những thông tin mua bán đất H.Ba Vì để làm trang trại nghỉ dưỡng, homestay tránh dịch.

Giai đoạn đó, giá phổ biến từ 2 - 3 triệu đồng/m², những lô đẹp tại xã Vân Hòa, Yên Bài… có khi lên tới 4 - 6 triệu đồng/m², đất ven hồ giáp mặt nước còn lên tới 7 - 8 triệu đồng/m² vào lúc đỉnh của sốt đất. Nhưng hiện nay, giá đã sụt giảm mạnh phổ biến về mức dưới 2 triệu đồng/m², trừ một số điểm vẫn "hot" như Vân Hòa, Yên Bài… có giá trên dưới 3 triệu đồng/m².

Không chỉ tại Ba Vì, đất trang trại tại Sóc Sơn cũng đã hạ nhiệt rất nhanh so với thời kỳ đỉnh. Giai đoạn đỉnh sốt năm 2021, giá đất trang trại tại một số khu vực "hot" như các xã Hiền Ninh, Minh Phú, Minh Trí… dao động 4 - 6 triệu đồng/m². Hiện tại, theo khảo sát, sau nhiều biến động thì giá đất trang trại tại đây đã giảm đáng kể, mức giảm không nhiều nhưng đã không còn đỉnh cao như thời sốt đất cách đây 2 năm.

Tại xã Minh Trí, trên các trang rao vặt xuất hiện nhiều thông tin rao bán đất trang trại lô lớn với giá dao động khoảng 3 - 4 triệu đồng/m², đã giảm khoảng 30% so với giá thời kỳ đỉnh.

LÊ QUÂN

Không chỉ vùng ven Hà Nội, khảo sát tại một số khu vực "hot" tại các địa phương có đất trang trại, đất rừng tăng giá mạnh thời đỉnh điểm 2021 như Hòa Bình, Sơn La, Phú Thọ, Bắc Giang…, thị trường cũng đã qua đỉnh.

Đơn cử, ăn theo thông tin về dự án dầu khí gần hồ Đồng Chanh (H.Lương Sơn, Hòa Bình), đất rừng vào thời kỳ đỉnh có giá lên tới 3 - 4 triệu đồng/m², thậm chí có lô đẹp lên tới 5 - 6 triệu đồng/m² thì hiện giảm chỉ còn khoảng 2 - 3 triệu đồng/m².

Chị Trần Thị Xuân, một người dân sống tại TT.Lương Sơn (Hòa Bình), cho biết giai đoạn năm 2021, chị làm thêm môi giới bất động sản vì thời kỳ đó nhiều nhà đầu tư Hà Nội và một số tỉnh, thành như Hải Phòng, Hải Dương… tìm lên Hòa Bình "săn" đất trang trại.

"Nhiều lô có giá tăng từ vài trăm nghìn đồng, hơn 1 triệu đồng/m² lên 2 - 3 triệu đồng/m² trong vài ngày. Với các lô đẹp, người mua tranh nhau đặt cọc. Nhưng chỉ hơn 1 năm sau, đến nửa cuối năm 2022 là thị trường giảm dần, rồi trầm hẳn, nhiều người mua trước đó lại gọi điện nhờ bán đất đi để lấy tiền về làm việc khác. Tôi cũng bỏ nghề môi giới bất động sản tay ngang từ đó", chị Xuân bày tỏ.

Theo chị Xuân, thị trường cuối năm 2022 dù trầm lắng cũng đỡ hơn giai đoạn hiện nay. Từ đầu năm 2023 đến nay, giá đất trang trại ở quanh H.Lương Sơn vẫn lình xình quanh mức trên dưới 2 triệu đồng/m² nhưng hầu như không có giao dịch.

Ghi nhận cho thấy thị trường đất rừng, trang trại tại TT.Mộc Châu, H.Vân Hồ (Sơn La) cũng chung cảnh ảm đạm, thanh khoản yếu. Một số môi giới báo giá đã giảm khoảng 30% so với thời kỳ đỉnh 2021 nhưng vẫn không có giao dịch.

Nghẽn dòng tiền, bán cắt lỗ 

Theo các môi giới, giá đất trang trại, đất rừng giảm mạnh so với giai đoạn 2021 là do sự sụt giảm chung của thị trường bất động sản, bên cạnh đó còn là sự thoái trào của trào lưu "bỏ phố về rừng" khi qua dịch Covid-19.

LÊ QUÂN

Chị Nguyễn Ngọc Anh, một nhà đầu tư tại Hà Nội từng mua hơn 3.000 m² đất tại Ba Vì để đầu tư homestay, kinh doanh ăn theo trào lưu "sống chậm", "bỏ phố về rừng" vào năm 2021 cho biết chị mua với giá gần 4,5 triệu đồng/m² nhưng chỉ có 400 m² đất ở. Ban đầu, chị Ngọc Anh tính triển khai homestay, vừa để ở, vừa để kinh doanh và trữ tiền. Nhưng kế hoạch không suôn sẻ nên dù bỏ gần 2 tỉ đồng cải tạo đất, xây dựng mà homestay chưa hoàn chỉnh, kinh doanh không đạt hiệu quả.

Hiện, cả gia đình chị Ngọc Anh vẫn sinh sống ở nội thành Hà Nội để tiện đi học, đi làm, chỉ khi rảnh rỗi lắm mới lên nhà ở H.Ba Vì. Thấy không hiệu quả, giá đất lại có xu hướng giảm nên gia đình chị đã rao bán vài tháng qua với giá 4 triệu đồng/m², chấp nhận cắt lỗ nhưng chưa ai mua.

Một số nhà đầu tư mua đất ăn theo dự án gần hồ Đồng Chanh (Hòa Bình) cũng đang rủ nhau rao cắt lỗ. Chị Xuân, môi giới tay ngang nêu trên cho biết lý do là trong nhóm có người phải vay ngân hàng, đến nay không chịu nổi tiền lãi suất nên đòi bán để thu hồi tiền mà những thành viên khác không đủ tiền để "ôm" phần của bạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường bất động sản nói chung đang rất khó khăn nên đất trang trại nghỉ dưỡng cũng chịu chung số phận.

"Một trong những nguyên nhân chính khiến đất trang trại nghỉ dưỡng tăng giá trong dịch Covid-19 là dòng tiền bị nghẽn kênh đầu tư, xã hội dư thừa tiền nên đổ xô đi mua đất vùng ven, đất đồi rừng với ý định để giữ tài sản. Thêm vào đó là trào lưu "bỏ phố về rừng", xây nhà tránh dịch nên người người nhà nhà đổ đi tìm mua đất vùng ven, đất đồi rừng khiến giá tăng dựng đứng, nhất là những lô ven hồ, ven suối. Cộng hưởng với hiệu ứng tạo sốt ảo của một số môi giới bất động sản không được đào tạo bài bản, thiếu đạo đức, chỉ vì lợi nhuận mà tung chiêu trò đẩy giá bất chấp...", ông Đính nói.

Chủ tịch VARS phân tích thêm, hiện tại khi dịch Covid-19 đi qua, xã hội dần bình thường trở lại, các ngành nghề, kênh đầu tư khác dần sống dậy. Thêm vào đó là chính sách thắt chặt tiền tệ kiểm soát lạm phát của nhiều nước trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Bối cảnh mới là xã hội không còn dư thừa tiền mà ngược lại đang thiếu hụt lượng lớn tiền mặt. Dòng tiền ưu tiên đổ vào kênh đầu tư sinh lời nhanh, chắc chắn thay vì đổ vào đất trang trại nghỉ dưỡng.

Cũng theo ông Đính, giá đất trang trại, đồi rừng nhiều khả năng sẽ còn giảm tiếp do không còn dòng tiền dư thừa như trước. Đồng thời, pháp lý của bất động sản đồi rừng còn nhiều rủi ro từ nguồn gốc đất.