Để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân trong dự án đô thị thì rất khó khăn

Lợi ích không còn "cốt ở đôi bên"

Chiều 21.2, Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Liên hiệp các hội Khoa học - Kỹ thuật Việt Nam cùng Bộ TN-MT tổ chức hội nghị lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về dự thảo luật Đất đai sửa đổi.

NGỌC THẮNG

Góp ý việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ ủng hộ quan điểm nhà nước thu hồi đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại chứ không thực hiện cơ chế thỏa thuận.

Ông Thực phân tích, Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng về đổi mới chính sách pháp luật về đất đai nêu rõ "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Do đó, phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

"Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không còn là "cốt ở đôi bên" nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất", ông Thực phân tích, và cho biết trên thực tế các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Ông Thực cũng lập luận, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Nguyên nhân là do nhiều năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về "đầu nậu" đầu cơ đất đai.

"Dự thảo luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường (nhà nước bồi thường và doanh nghiệp tự thỏa thuận - PV) trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc: Muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch", ông Thực nhấn mạnh.

Một lý do nữa được ông Thực dẫn chứng để lập luận cho quan điểm nghiêng về đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất hơn tự thoả thuận là đã có cơ chế và thúc đẩy tạo quỹ đất ở địa phương. Nghị quyết 18 chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài rất đúng đắn nhưng cần phải có lộ trình để các địa phương tổ chức phát triển quỹ đất.

NGỌC THẮNG

Bên cạnh đó, ông Thực cũng cho rằng, Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng cũng như dự thảo luật đã bỏ khung giá đất, xác định cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất.

Tuy nhiên, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua.

Bởi vậy trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18.

Để tự thỏa thuận thì "rất khó khăn"

Trước đó, nêu quan điểm cá nhân liên quan tới vấn đề này, Chủ tịch T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Đỗ Văn Chiến cũng cho rằng, nếu dự thảo luật đi theo hướng thỏa thuận thì "rất khó khăn" vì thực tế có nhiều dự án giải phóng được 95% mặt bằng, chỉ còn 5% không giải phóng được thì dự án cũng không thể triển khai.

"Nghị quyết 18 nêu phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, đến một mức yêu cầu cao quá mà nhà đầu tư cũng như nhà nước đều không chấp nhận được thì nhà nước phải thu hồi", ông Chiến nói, đồng thời ủng hộ quan điểm giai đoạn đầu thì thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để tạo đồng thuận, tuy nhiên đến một mức tỷ lệ nào đó thì nhà nước có thể đứng ra thu hồi.

Vấn đề thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau. Một luồng ý kiến cho rằng, Nghị quyết 18 nêu rõ: tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Do đó, cần phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đối với các dự án này.

Tuy nhiên, luồng ý kiến ngược lại cũng dẫn Nghị quyết 18 xác định "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" nên các dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện.

Chính phủ trình phương án nhà nước thu hồi đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Trong khi đó, cơ quan thẩm tra của Quốc hội là Ủy ban Kinh tế, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, nhà nước không nên thu hồi đất cho các dự án này vì đây là nguồn cơn gây ra khiếu kiện, tiêu cực trong thời gian qua.