Để giá đất trong luật sát với giá đất thị trường

Đề nghị không quy định xác định giá đất phổ biến trong luật

Góp ý tại hội nghị, ông Trần Anh Dũng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Nam Định, nêu việc xác định giá đất phổ biến quy định tại khoản 2 điều 153 dự thảo luật Đất đai sửa đổi như sau: "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường, xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác".

Ngọc Dương

Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng); do đó, đề nghị không quy định khoản này tại luật Đất đai mà quy định tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Đồng thời, trong nghị định, thông tư hướng dẫn luật Đất đai được ban hành cần làm rõ một số nội dung. Thứ nhất, quy định rõ ràng, cụ thể để xác định tiêu chí, mức điều chỉnh tỷ lệ phần trăm do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá; cần có quy định chung để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác xác định giá đất. Thứ hai, hướng dẫn quy định chi tiết chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể như: tiến độ bán hàng, tỷ lệ quảng cáo bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh, chi phí xây dựng… để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác định giá đất. Thứ ba, đề nghị khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể những đơn giá, định mức được áp dụng cho mục đích xác định giá đất cụ thể.

Cũng góp ý cho khoản 2 điều 153 dự thảo luật Đất đai sửa đổi về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Lê Văn Hoàn, Phó chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình, nêu ý kiến theo quy định tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi, việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá do thị trường quyết định. Ông Hoàn đề nghị bổ sung quy định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào quy định về giá đất phổ biến trên thị trường nêu trên cho phù hợp.

Về Hội đồng Thẩm định bảng giá đất, giá đất, tại điều 156 dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định, thành phần tham gia hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể là sở TN-MT và phòng TN-MT, trong khi 2 đơn vị này có chức năng giúp UBND cùng cấp xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. Do vậy, ông Hoàn cho rằng, để đảm bảo nguyên tắc định giá đất quy định tại điểm đ khoản 1 điều 153 là đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan… thì trong thành phần tham gia Hội đồng Thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể không có sở TN-MT và phòng TN-MT.

Cũng theo ông Hoàn, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quy định tại điều 60 và điều 65 dự thảo luật Đất đai sửa đổi thể hiện đến từng thửa đất là không khả thi. Việc yêu cầu khi lập kế hoạch sử dụng đất các công trình, dự án đã có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn, diện tích để đấu giá quyền sử dụng đất phải xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đến từng thửa đất trên bản đồ địa chính (nêu tại khoản 7 điều 65) là rất phức tạp, không cần thiết, tốn kém, vướng mắc khi thực hiện.

Miễn phí đăng ký giao dịch đất đai

Phát biểu tại hội nghị, trăn trở về phương pháp định giá đất sao cho sát với giá thị trường, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chia sẻ mọi giao dịch của các tổ chức phải trên sàn và lập tức cập nhật giá đến cho cơ quan quản lý, có thể 2 cấp là cấp tỉnh và cấp T.Ư.

Giao dịch bình thường của người dân phải đăng ký ở cấp quận, huyện, có thể miễn phí hoặc thu phí rất ít việc đăng ký này để khuyến khích công khai thông tin giá chính xác, thu thập dữ liệu chuẩn. Khi làm được công khai giá giao dịch đất, qua thời gian đủ độ dày dữ liệu thì sẽ có "bản đồ" về giá trị giao dịch giá đất sát với giá thị trường; khi đó đủ cơ sở dữ liệu làm phần mềm với mô hình toán học phù hợp để đưa ra giá trị trung bình của đất. Giá này sẽ làm căn cứ để tính nghĩa vụ của người sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xem xét tính thuế giao dịch…

"Phần mềm tính toán sẽ nhận dữ liệu đầu vào, bất cứ ai cũng không thể can thiệp thay đổi. Đó là bài toán khi có dữ liệu rồi. Còn khi chưa có dữ liệu thì làm sao? Câu hỏi này rất khó trả lời đầy đủ, nhất là trong các trường hợp đền bù, hợp đồng thương mại. Còn liên quan giao dịch của người dân phải có nghĩa vụ với Nhà nước ra sao thì vẫn cần căn cứ theo bảng giá đất (chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đền bù…). Khi chưa có dữ liệu đủ, buộc phải tính toán đầy đủ các yếu tố như quy hoạch, hạ tầng… để đánh giá đúng giá đất. 5 phương pháp xác định giá đất truyền thống vẫn sẽ phải sử dụng cho đến khi có dữ liệu đầy đủ", Phó thủ tướng nói.