Đề nghị cho mua đất nông nghiệp để làm dự án thương mại

Nguy cơ thiếu quỹ đất, thiếu nguồn cung nhà ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân "mua gom, thâu tóm" đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng "địa tô chênh lệch". 

Tuy nhiên, điều này cũng có mặt hạn chế do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới đây thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất. 

Không chỉ vậy, với quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở cùng với khoản 6 Điều 127 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác sẽ có thể chỉ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, việc quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở cũng chưa thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại nhằm xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại song song với các phương thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

ĐÌNH SƠN

Cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì đây là "mơ ước" của các doanh nghiệp. Hầu hết nhà đầu tư trong nước, nước ngoài đều mong muốn được tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu và lúc đó các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự mình đi mua đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa. Thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Nhưng, có thể phải sau 5 - 7 năm nữa thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới có đủ năng lực và nguồn lực tài chính để thực hiện được việc phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Chính vì vậy, trong lúc này đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) đặt vấn đề, hiện có nhiều doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở gồm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. Chính vì vậy, trong luật Đất đai sửa đổi lần này nên có điều khoản chuyển tiếp cho phép doanh nghiệp được sử dụng các khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp đã được phép nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. Bởi các khu đất này thường có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn và số lượng các dự án này cũng không nhiều, thường chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% tổng số dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Đồng thời cần thiết và cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề mấu chốt là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước. Không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai đối với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc trường hợp nhà đầu tư đã có đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.