Định giá đất cần tính đúng tính đủ chi phí hợp lý cho doanh nghiệp

Giúp giảm giá bất động sản

Hiện nay, chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm.

Bất chấp nhiều nỗ lực của các bên thì đến cuối cùng thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. Do đó, dự thảo Nghị định quy định về định giá đất mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến để hoàn thiện và trình Chính phủ cần phải sát, trúng, đủ và phù hợp với thực tế hơn nữa.

Theo luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), để hạ giá nhà cần thiết bổ sung phần tính chi phí trượt giá, chi phí dự phòng vào chi phí đầu tư xây dựng dự án. Cụ thể là kiến nghị sửa đổi điểm a khoản 3 điều 6 dự thảo Nghị định chưa có quy định chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng là chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.

Thực tế, giai đoạn đầu dự án khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 của cơ quan có thẩm quyền, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%. Trung bình một dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu. Pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục chi phí dự phòng khi tính toán tổng mức đầu tư dự án.

ĐÌNH SƠN

Do đó, việc Nghị định giá đất ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp thực tiễn triển khai dự án và quy định pháp luật xây dựng.

Ngoài ra, việc luật quy định theo hướng liệt kê các chi phí sẽ dễ dẫn đến thiếu sót so với thực tế phát sinh, do đó, cần bổ sung quy định chung các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng để bao quát và phù hợp thực tiễn.

Cũng theo luật sư Cường, cần xác định mức biến động của giá theo công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể. Cụ thể điểm d khoản 2 điều 6 dự thảo Nghị định đang quy định 3 cách xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ khi không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường.

Tuy nhiên, việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối trong việc xác định tính chính xác của giá đất, dẫn đến rủi ro thanh kiểm tra sau này.

Do đó, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán, trong đó nên thống nhất áp dụng chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 3 năm liền kề gần nhất khi xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để đảm bảo phù hợp, do các sản phẩm đều là công trình xây dựng trong cùng dự án bất động sản.

Việc áp dụng mức biến động của giá theo 1 phương thức thống nhất sẽ giúp nhất quán cách tính, không lặp lại vướng mắc quy định hiện hành có quá nhiều số liệu, cách xác định khác nhau gây vướng mắc, đình trệ trong công tác xác định giá đất.

Tăng nguồn thu cho ngân sách

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho biết, luật Kinh doanh Bất động sản có quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành. Trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay là điều tất yếu, hợp lý, hợp lệ.

"Hiện nay, khoản 5 điều 6 dự thảo Nghị định chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất cho vay trung hạn từ 1 - 3 năm. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Do đó, đối với các dự án quy mô lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì cần áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn trên 5 năm, tương ứng với thời gian thực hiện dự án", ông Quang kiến nghị.

ĐÌNH SƠN

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng đề nghị bổ sung các khoản chi phí thực tế mà nhà đầu tư có thể phải trả vào chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án (trượt giá nhân công, vật tư). Chi phí bảo hiểm đối với công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định của pháp luật. Chi phí hợp lý theo pháp luật về thuế và xây dựng. Chi phí phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp nộp bằng tiền (trường hợp không để quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội). Số tiền còn lại của khoản ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sau khi trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (nếu có).

"Cần cho áp dụng ngay quy định tại điều 6 của dự thảo Nghị định về việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Do quy định của Nghị định 12 về việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có nhiều bất cập nên cần được điều chỉnh trong dự thảo Nghị định này. Hiện nay, nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư do những bất cập của Nghị định 12. Vì vậy để tháo dỡ các vướng mắc trong việc xác định giá đất của các dự án qua đó tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, cần cho áp dụng ngay quy định tại điều 6 của dự thảo Nghị định về việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư", ông Đính kiến nghị.