Định giá đất... đi thụt lùi: Cách tính toán giá cần điều chỉnh

Căn cứ vào quy mô, tính chất dự án

Dự thảo quy định tổng doanh thu phát triển của dự án được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

ĐÌNH SƠN

Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của dự án được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng đã được phê duyệt.

Lãnh đạo một công ty bất động sản nói rằng đối với doanh thu phát triển cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Do vậy cần điều chỉnh lại theo hướng: tổng doanh thu phát triển của dự án được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với dự án đã được đầu tư trước đó.

Bởi doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản. "Để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển", vị này cho hay.

Cũng theo quy định tại dự thảo Nghị định số 44, UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Tuy nhiên theo ông Nguyễn Ngọc Châu, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá E Xim, việc đầu tư xây dựng của một dự án bất động sản có khi kéo dài nhiều năm. Do đó, cần căn cứ vào quy mô, tính chất từng dự án để tính doanh thu.

Công thức hóa chi phí đầu vào, đầu ra

Theo ông Phan Viết Nuôi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư NQH, đối với chi phí đầu vào gồm chi phí xây dựng, mua đất, tiền sử dụng đất… được tính theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng công bố. Chi phí đầu vào không sát thực tế vì thực tế chi phí đầu tư cao hơn rất nhiều. Trong khi các chi phí quảng cáo, bán hàng, lãi suất ngân hàng… lại không được đưa vào chi phí. Còn chi phí doanh thu giả định là tính cho vài năm sau. Nếu thị trường tốt giá có thể lên và thị trường xấu giá có thể xuống. Do là giả định nên đơn vị thẩm định giá thấp quá, nhà nước không chịu vì nhà nước thu được tiền sử dụng thấp. Nhưng cao quá thiệt hại cho nhà đầu tư thì doanh nghiệp không chịu. Lợi ích khó dung hòa. Đây là nguyên nhân vì sao việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản ở hầu hết các địa phương đều tắc.

"Đang có xu hướng các đơn vị thẩm định giá đưa ra doanh thu giả định cao hơn thực tế. Các chủ đầu tư buộc phải chấp nhận. Bởi nếu dây dưa mất nhiều thời gian cũng chết vì lãi suất ăn hết cũng như không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không thể cấp phép xây dựng để triển khai dự án. Chi phí đầu vào ước tính lại quá thấp vì theo khung giá của Bộ Xây dựng. Nhưng thực tế chi phí đầu tư của dự án lại cao hơn rất nhiều. Do vậy cần công thức hóa chi phí đầu vào, đầu ra để định giá đất. Từ đó nhà đầu tư có nhẩm tính được tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào. Đồng thời cũng giúp đẩy nhanh việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất", ông Nuôi kiến nghị.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu hoan nghênh việc Bộ TN-MT giữ phương pháp thặng dư xác định giá đất, nhưng cần sửa đổi cho chính xác, phù hợp thực tiễn, đặc biệt là ở cách tính toán giá trong phương pháp thặng dư. Để định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải công thức hóa, lượng hóa hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông là các yếu tố chưa được lượng hóa, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.

Không những vậy, để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, đơn vị thẩm định giá sẽ căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến để tính về năm hiện tại. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3 - 5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất là chưa thật sự sát với thực tế.