Định giá đất... đi thụt lùi: Dự án trùm mền, nguồn lực 'tắc'

Nhưng thời gian qua, những vướng mắc trong công tác xác định giá đất đã ảnh hưởng đến huy động các nguồn lực từ đất đai.

Đình Sơn

Nhà nước, doanh nghiệp, người dân đều thiệt

Theo thống kê từ Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản (BĐS) cho các địa phương, doanh nghiệp (DN), trên cả nước có hơn 1.000 dự án vướng pháp lý. Trong đó, ách tắc do không định giá, không tính được tiền sử dụng đất để dự án có thể triển khai chiếm đa số.

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết hiện TP có hơn 100 dự án vướng ở khâu tính tiền sử dụng đất, chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng số hơn 300 dự án bị "tắc" hiện nay trên địa bàn TP. Nếu giả định mỗi dự án có tổng mức đầu tư trung bình 2.000 tỉ đồng thì việc 100 dự án chưa thể triển khai có tổng vốn đầu tư khoảng 200.000 tỉ đồng. Chưa kể, 100 dự án không triển khai được thì nhà nước cũng không thu được thuế VAT 10% là 20.000 tỉ đồng. Giả định mỗi dự án đạt lợi nhuận 20%, tức được khoảng 400 tỉ đồng/dự án thì nhà nước có thể không thu được thuế thu nhập DN hàng chục ngàn tỉ đồng. Và tất nhiên, khi dự án không triển khai, nhà nước cũng không thể thu được tiền sử dụng đất "khổng lồ". 

Ngoài ra, thị trường BĐS bị thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở do các dự án bị "đứng hình". Tồn kho dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng cao, neo cao. Đó là chưa tính đến số tiền rất lớn mà các DN đã bỏ tiền mua đất. Số tiền này phần lớn họ cũng phải đi vay ngân hàng, huy động trái phiếu. Nếu tính lãi suất bình quân 10%/năm thì DN đã thiệt hại vô số kể.

Chưa kể hiện trên địa bàn TP.HCM còn khoảng 81.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Trong số này phần lớn là các dự án phải định giá đất lại để tính tiền sử dụng đất bổ sung. Tuy nhiên, việc định giá đất cũng bị "tắc" nhiều năm qua. Điều này không chỉ khiến người dân, DN bức xúc, thiệt hại vì không ra được sổ hồng mà còn khiến ngân sách nhà nước thất thu một số tiền cũng không nhỏ.

Trả lời Thanh Niên, chủ đầu tư một dự án tại Bình Dương cho hay dự án của công ty ông đến khâu định giá đất thì "tắc" từ giữa năm 2022 đến nay. Nhiều lần công ty thẩm định giá trình chứng thư thẩm định, nhưng bị trả về yêu cầu làm lại kéo dài đến tận bây giờ không thể triển khai. Không chỉ dự án của công ty ông, nhiều dự án khác cũng cùng cảnh ngộ. Từ đầu năm đến nay, Bình Dương chỉ có hai dự án được đóng tiền sử dụng đất.

"Đơn vị thẩm định giá trình chứng thư thẩm định giá lên, nhưng cơ quan chức năng nói thấp, yêu cầu về thẩm định giá lại. Hiện trên địa bàn tỉnh chỉ có một công ty thẩm định giá dám đứng ra đấu thầu để thẩm định giá, còn các công ty khác đã ngừng hoạt động vì sợ trách nhiệm. Trong khi các cơ quan chức năng cũng hoạt động kiểu bữa nắng bữa mưa, không ai dám duyệt thẩm định giá đất vì không biết giá nào là đúng, sợ sau này bị quy vào tội làm thất thu ngân sách. Việc thẩm định giá đất tỉnh Bình Dương đang hỏi ý kiến của Bộ TN-MT khiến hầu hết các dự án ở đây đứng hình", vị này cho hay.

Tắc vì cán bộ sợ ký

Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định hiện nay có hai vấn đề nổi lên cần được quan tâm giải quyết.

Đầu tiên là một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định hoặc định giá đất rất cao so với giá thị trường để cho "an toàn". Thực tế đã xảy ra một số trường hợp định giá khởi điểm rất cao để đấu giá, nhưng đấu giá không thành vì không có người tham gia.

Hai là nhiều DN thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS để nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất. Thực tiễn này cho thấy các quy định của luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật còn nhiều bất cập, cần phải được xây dựng lại hoàn thiện hơn. Nên cần phải tập trung xây dựng hoàn thiện các quy định của pháp luật để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Để việc định giá đất được diễn ra nhanh chóng, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất nên giao cho một cơ quan nhà nước, phù hợp nhất là giao Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, như quy định của luật Đất đai 2003. Không nên "cắt khúc" công tác định giá đất - thẩm định giá đất như quy định của luật Đất đai 2013 hiện nay là Sở TN-MT chủ trì công tác định giá đất và gần như giao Sở Tài chính chủ trì công tác thẩm định giá đất. 

"Việc giao cho một cơ quan nhà nước chủ trì toàn bộ hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất là hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Nghị quyết số 18. Tương tự như Chính phủ đang xem xét giao cho một bộ, hoặc là Bộ Tài chính hoặc Bộ Công thương chịu trách nhiệm quản lý, điều hành giá xăng dầu, chứ không giao hai bộ quản lý giá xăng dầu như hiện nay", ông Châu đề xuất và nói thêm rằng tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là phải "công thức hóa" việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS, nhà ở thương mại, đô thị thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.