Định giá đất vẫn tắc

Hàng tỉ đô "tắc" đường về ngân sách

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho hay đơn vị này hiện có hàng chục dự án cần định giá đất để đóng tiền sử dụng đất và đóng tiền sử dụng đất bổ sung, thế nhưng từ nhiều năm nay vẫn chưa hoàn thành. Không đóng được tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc không xin được giấy phép xây dựng để triển khai dự án. Không có dự án, không có sản phẩm để bán nên không có dòng tiền. Không chỉ vậy, các dự án đã giao nhà cho khách cũng không thể đóng tiền sử dụng đất bổ sung để ra sổ đỏ cho khách, ảnh hưởng đến nguồn thu và cả uy tín của công ty khi khách hàng liên tục khiếu nại, khiếu kiện khắp nơi.

"Sở dĩ không thể thẩm định giá được một phần do các công ty thẩm định, công ty tư vấn không dám thẩm định giá. Nếu trước đây có hàng chục công ty thì nay số lượng chỉ đếm trên một bàn tay. Hiện nay luật Đất đai 2024, Nghị định 71 đã có hiệu lực quy định khá rõ ràng, chi tiết, nên các doanh nghiệp kỳ vọng qua năm 2025 mọi việc sẽ suôn sẻ hơn", vị này cho hay.

Trao đổi với Thanh Niên, lãnh đạo Công ty VCR cho hay 6 năm qua doanh nghiệp này không có một dự án nào được triển khai khiến hoạt động của doanh nghiệp gần như tê liệt. Dự án triển khai đến đâu vướng đến đó, nhất là khâu định giá đất để đóng tiền sử dụng đất. Thực tế, để đến được bước định giá đất và đóng tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải qua rất nhiều cửa ải. Tuy nhiên, đến cửa ải gần như cuối cùng này thì lại rất khó để có thể vượt qua. Mà không hoàn thành được bước này, dự án sẽ không thể nào được cấp phép xây dựng để triển khai có sản phẩm mở bán.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tương tự, Lotte Eco Smart City (TP.Thủ Đức, TP.HCM) là dự án khu căn hộ phức hợp thương mại, dịch vụ tổng hợp và dân cư đa chức năng, do Tập đoàn Lotte đề xuất kế hoạch xây dựng vào năm 1997 và dự kiến hoàn thành việc phát triển dự án vào năm 2028, nhưng đến nay vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất. Nếu bước này được thông qua, dự án sẽ đóng góp cho nguồn thu ngân sách lên đến 16.000 tỉ đồng. Không chỉ mang lại nguồn thu "khổng lồ" cho ngân sách TP, việc dự án được định giá đất, được nộp tiền sử dụng đất và thi công trở lại sẽ tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động. Thế nhưng dự án tắc bao năm qua nên mọi kế hoạch vẫn nằm trên giấy.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã có chỉ đạo sớm tháo gỡ vướng mắc về nghĩa vụ tài chính để đầu tư khu phức hợp thông minh Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm cùng hàng loạt dự án khác sớm được định giá đất để đóng tiền sử dụng đất. Chỉ riêng dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, cùng với 21 dự án bất động sản khác, nếu hoàn tất thẩm định giá thì số thu dự kiến cho ngân sách TP.HCM khoảng 25.483 tỉ đồng.

200 hồ sơ vướng thẩm định giá

Là người tham gia góp ý, phản biện cho việc xây dựng bảng giá đất tại TP.HCM, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhận định: Hiện nay công tác định giá đất rủi ro cao nên rất ít công ty dám tham gia. Bản thân viện cũng có chức năng thẩm định giá nhưng không dám làm. "Rủi ro bởi rất khó để xác định được giá thị trường là giá nào, khiến biên độ sai số rất lớn, có khi lên đến trên dưới 30%", TS Thuận nêu cụ thể.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) nói thẳng, định giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Nhiều địa phương hiện nay đang có rất nhiều dự án không triển khai được, một trong những lý do lớn là không xác định được giá đất dù quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. "Nghị quyết 18 đã bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho UBND các địa phương tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song đó có luật, có nghị định, thông tư, với hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nên hy vọng thời gian tới công tác định giá đất sẽ hiệu quả hơn", ông Tuyến nói.

Thống kê từ Sở TN-MT TP.HCM cho thấy toàn TP có khoảng 200 hồ sơ gặp vướng ở khâu định giá đất, nhất là vướng mắc trong việc thu thập thông tin. Theo ông Đào Quang Dương, Phó phòng Kinh tế đất (Sở TN-MT), Sở TN-MT đã chia ra 2 nhóm để xử lý. Nhóm thứ nhất là các dự án giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự án cho thuê đất theo luật Đất đai năm 1993 và 2003. Nhóm thứ hai là các dự án thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo luật Đất đai năm 2013. Nhóm này là các dự án có tính đặc thù như khu công nghiệp, cảng.

"Những hồ sơ bị ách tắc trong công tác định giá đất tại TP.HCM chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo luật Đất đai năm 1993, luật Đất đai năm 2003 và các hồ sơ cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm. Đây là những ách tắc mang tính đặc thù. Trong khi đó, thời gian qua việc thu thập thông tin xác định giá đất tại các bệnh viện, trường đại học, công viên, sở thú… gần như bất khả thi", ông Đào Quang Dương thừa nhận.

Nguyên nhân khiến việc xác định giá này gặp khó khăn lớn nhất là khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất. Các đơn vị tư vấn từ chối, không tham gia xác định giá đất do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được thông tin đầu vào. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ khi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm "đỏ mắt" vẫn không thuê được đơn vị tư vấn. Thực tế có những hồ sơ Sở TN-MT mời chào thầu đến 30 lần nhưng không thuê được đơn vị tư vấn xác định giá đất. Có trường hợp thuê được đơn vị tư vấn nhưng nhiều năm vẫn chưa thu thập đủ thông tin để ra chứng thư trình hội đồng định giá. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài tháng này qua năm khác mà đến nay vẫn chưa xử lý được.

Ông Đào Quang Dương cho biết hàng trăm hồ sơ tại TP.HCM thuộc các trường hợp ách tắc nêu trên đang làm thủ tục chuyển Cục Thuế TP để thông báo thu tiền thuê đất hằng năm. Phương án định giá đất, thu thuế sử dụng đất sẽ được áp dụng từ tháng 1.2025. Bởi ách tắc trong việc xác định giá đất thời gian qua không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến các dự án đầu tư và phát triển hạ tầng trên địa bàn TP. Chính vì vậy, việc tháo gỡ khó khăn trong định giá đất sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đưa nguồn lực đất đai này vào sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống, tạo động lực phát triển kinh tế xã hội của TP. Khi hoàn thành khâu này, dự kiến số tiền thu về lên tới hàng nghìn tỉ đồng.