Đỏ mắt tìm dự án bất động sản mới

DỰ ÁN MỚI, CŨ ĐỀU VƯỚNG PHÁP LÝ

Theo thống kê của DKRA Vietnam, những năm gần đây các dự án bất động sản (BĐS) hoàn thành pháp lý được khởi công rất ít. Tại TP.HCM, năm 2021 chỉ có 6 dự án được khởi công với 13.671 căn hộ; năm 2022 có 8 dự án khởi công với 17.276 căn hộ. Tương tự, nhà phố biệt thự năm 2021 có 18 dự án khởi công với 941 căn và năm 2022 có 12 dự án khởi công với 1.997 căn.

ĐÌNH SƠN

Bước vào năm 2024, năm được dự báo thị trường BĐS sẽ ấm lại, người mua đỏ mắt tìm dự án mới. Bởi từ đầu năm đến nay TP.HCM chỉ có 2 dự án ở được khởi công là Gamuda ở TP.Thủ Đức rộng hơn 3,6 ha và Picity Sky Park của Pi Group với quy mô 1 ha. Dự kiến thời gian tới, dự án Mizuki của Nam Long ở H.Bình Chánh chuẩn bị khởi công giai đoạn tiếp theo gồm 3 block chung cư và dãy nhà phố liên kế. Masterise Homes dự kiến cũng khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (TP.Thủ Đức). Theo kế hoạch, khu cao tầng này sẽ bắt đầu nhận đặt mua trước từ quý 1/2024 và có thể bán hàng từ quý 4/2024.

TP.HCM là trung tâm sôi động nhất của thị trường BĐS bao năm nay, nhưng dự án mới đếm không hết một bàn tay phản ánh rất rõ khó khăn của ngành này.

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) BĐS tại TP.HCM thừa nhận từ 4 năm nay công ty của bà không có dự án nào mới hoàn thành pháp lý, do bị tắc ngay khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư. Pháp lý không xong nên DN không thể tiếp cận được tín dụng. "Một số dự án cũ đang triển khai xây dựng dở dang phải tạm dừng, trong khi dự án mới không thể vay vốn do không đủ điều kiện theo quy định hiện hành. Đó là chưa kể hiện nay ngân hàng (NH) cũng khá cẩn trọng, nhát tay trong việc cấp vốn cho DN BĐS", lãnh đạo DN này cho biết.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings Ngô Đức Sơn cũng đau đầu vì dự án mới pháp lý không xong, không triển khai được. Dự án cũ bán hàng đã xong nhưng cũng không xong về mặt pháp lý. Khách hàng, đối tác kéo lên đòi tiền nhưng công ty cũng đành bất lực vì không có nguồn thu, vay NH cũng không được.

"NH hô hào cho vay với lãi suất thấp nhưng thực tế DN không thể tiếp cận. Bởi muốn vay được, điều kiện tiên quyết là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, để có được văn bản chấp thuận này, dự án phải đáp ứng điều kiện là có đất ở. Nhưng hiện nay dự án đa phần là DN đi mua đất nông nghiệp của người dân nên việc có đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư là rất khó", Tổng giám đốc Ngô Đức Sơn nói và cho biết thêm, dự án của công ty ông ở Q.8 đã xây dựng xong phần thô, nhưng khi đi vay thì NH không chấp thuận. "Hiện nay phải đến 90% DN không thể vay được vốn NH. Rất nhiều DN cắn răng vay ngoài với lãi suất cao để duy trì hoạt động", ông Sơn nói.

"BƠM" VỐN CHO DN

Báo cáo từ Hội Môi giới VN (VARS) cho thấy, do nguồn cung khan hiếm nên trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Mặt khác, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện cũng tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Việc nguồn cung khan hiếm là do tắc pháp lý và DN không thể vay được vốn để triển khai dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: Dù Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ liên tục có các chỉ đạo hệ thống NH, các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn cho DN BĐS, người mua nhà nhưng thực tế DN không thể tiếp cận được vốn do các quy định khá ngặt nghèo từ NH. Không những vậy, điều cốt tử là pháp lý các dự án không thông, bế tắc ở khắp nơi, khắp các khâu và ở gần như các sở, ban ngành. Pháp lý dự án không xong khiến DN không thể tiếp cận được vốn vay NH.

Do vậy, theo ông Đính, cơ quan quản lý nhà nước trước hết cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Xem xét phương án hỗ trợ DN trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng giá thành BĐS. Đồng thời, các NH cần nới điều kiện cho vay dễ dàng hơn, tích cực "bơm" vốn ra thị trường, nhất là các dự án có phương án kinh doanh khả thi, DN có lịch sử tín dụng tốt. NH Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho DN đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thừa nhận DN kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng thực hiện dự án. Thực tế cho thấy, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm; đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Năm 2022, cả nước cũng chỉ có 126 dự án được cấp phép mới, bằng 52,7% so với năm 2021 và 17% năm 2020.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020. Tình trạng này tiếp tục kéo dài và không được cải thiện trong năm 2023.

Kinh nghiệm các nước cho thấy khi thị trường khó khăn, việc giảm lãi vay, bơm vốn tới tay người dân, DN là yếu tố then chốt để cứu vãn thị trường. Sự hợp lực từ nhiều phía, nhất là sự "hà hơi tiếp sức" từ phía NH được kỳ vọng sẽ góp phần giải dần bài toán tăng nguồn cung, hạ giá thành BĐS, cân đối nguồn cung phù hợp nhu cầu của thị trường và túi tiền của khách hàng.