Dự án bất động sản mắc kẹt vì giấy phép con

Phải nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành, cho biết để làm một dự án bất động sản, đầu tiên doanh nghiệp phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu. Trước hết, phải đăng ký và sau đó được duyệt trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Kế đến, phải chuyển mục đích từ các loại đất khác sang đất ở. Nhưng nếu muốn chuyển mục đích phải đăng ký trước 1 năm và địa phương còn hạn mức mới được chuyển. 

Không những vậy, dự án còn phải nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, kế hoạch - quy hoạch phát triển kinh tế ngành... Điều này đã gây nên nhiều khó khăn cho doanh nghiệp khi muốn triển khai một dự án bởi các quy định trên thật sự không cần thiết và rất phiền toái, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và cả cho nhà nước, cho xã hội.

ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hữu Nghĩa dẫn chứng: Doanh nghiệp muốn xây dựng một nhà máy, khi mua đất đã xem quy hoạch và thấy phù hợp. Sau đó, doanh nghiệp đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất năm sau để được xây dựng nhà máy. Như vậy, mất hơn 2 năm sau doanh nghiệp mới được xây dựng nhà máy. Tuy nhiên, nếu vì một lý do nào đó, doanh nghiệp không triển khai xây dựng nhà máy được, quy trình phải đăng ký lại từ đầu, rất phiền toái. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp, dự án đang mắc kẹt ở khâu này.

"Các dự án nhà ở của tư nhân nhưng cũng bị đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương là điều khá vô lý. Những quy định này chỉ nên dành cho các dự án dùng vốn ngân sách, còn những dự án của doanh nghiệp hãy để doanh nghiệp, thị trường quyết định. Nếu doanh nghiệp thấy làm dự án vẫn bán được, vẫn có người mua thì họ làm, còn ngược lại làm bán không ai mua, dư thừa thì doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm", ông Nghĩa nói. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đồng quan điểm và cho rằng, các thủ tục trên đây quy định theo kiểu "con gà và quả trứng", cái nào có trước, cái nào có sau, thủ tục nào phải thực hiện trước, thủ tục nào được thực hiện sau. Bởi lẽ, dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư thì làm sao đáp ứng được yêu cầu phù hợp của dự án đầu tư với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Các yêu cầu quan trọng hàng đầu là dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị - nông thôn để được phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì thế, không cần thiết quy định bắt buộc phải có trong danh mục kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.

Chỉ nên áp dụng cho dự án đầu tư công?

Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, đã đến lúc cần phải thay đổi tư duy về lập kế hoạch trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước xây dựng kế hoạch thực hiện các dự án đầu tư công, trong đó có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch phát triển các dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Nhà nước không cần thiết và cũng không thể lập kế hoạch cho khu vực tư nhân.

Do vậy, trường hợp cần thiết phải tổng hợp các dự án nhà ở thương mại của khu vực tư nhân để Nhà nước quản lý thì chỉ thực hiện thủ tục cập nhật vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để không phát sinh thủ tục hành chính bất hợp lý và tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho nhà đầu tư.

"Cần thay đổi tư duy quản lý. Nhà nước làm kế hoạch cho toàn bộ nền kinh tế. Đối với tư nhân, Nhà nước không thể đứng ra làm kế hoạch thay họ được. Không thể bắt doanh nghiệp phải làm cái này, làm cái kia theo kế hoạch của Nhà nước mà hãy để vận hành theo quy luật của thị trường. Chỉ cần để doanh nghiệp khi làm dự án thì Nhà nước cập nhật vào kế hoạch chứ không nên bắt đăng ký từ trước. Bởi những quy định này đang và sẽ cản trở thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại, hạn chế nguồn cung, tăng giá bất động sản", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị. 

ĐÌNH SƠN

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết theo dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi), chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là 10 năm, kế hoạch phát triển nhà ở là 5 năm. Nguyên tắc chương trình phát triển nhà ở là phải phù hợp quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Tuy nhiên, trong 5 năm, 10 năm thì ở địa phương chắc chắn có sự điều chỉnh phân khu, kế hoạch sử dụng đất, dân số rất lớn.

Như vậy, nếu bám theo dự thảo luật này không có dự án nào triển khai được. Bởi khi có sự điều chỉnh phân khu, kế hoạch sử dụng đất, dân số sẽ kéo theo sự điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở trong 5 năm, 10 năm. Do đó, ông kiến nghị thay thế nội dung này bằng việc căn cứ tình hình kinh tế xã hội của địa phương, quy mô dân số, quy hoạch cấp tỉnh phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch của địa phương, xác định sơ bộ vị trí khu vực dự kiến để làm cơ sở cấp phép dự án phát triển nhà ở.