'Dùng ngân sách giải phóng mặt bằng là cách tốt nhất điều tiết chênh lệch địa tô'

Sáng 4.8, Ủy ban Kinh tế tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp 6 cuối năm nay.

Báo cáo những nội dung lớn, còn ý kiến khác nhau của dự án luật, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, dự thảo luật đã có nhiều tiếp thu, chỉnh lý từ sau kỳ họp thứ 5.

Với quy định về thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, dự thảo luật mới nhất quy định cụ thể các dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại... vào dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chứ không dẫn chiếu sang điều khác như dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp 5.

NGỌC THẮNG

Cùng đó, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Cụ thể, phương án 1 là giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu.

"Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định sao cho phù hợp. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện", ông Hiếu cho hay.

Phương án 2, theo ông Hiếu, là quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án.

Cụ thể là trên 10 ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận.

Quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay tại luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.

NGỌC THẮNG

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, với tiêu chí 10 ha, ông Hiếu cho hay, vẫn còn ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20 ha tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Về mức phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất, ông Hiếu cũng cho hay vẫn còn ý kiến khác nhau.

Ngân hàng thương mại cho vay để Nhà nước giải phóng mặt bằng

Nêu ý kiến tại phiên họp, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, cho rằng thu hồi đất là vấn đề cực kỳ phức tạp. Ông Sỹ ủng hộ quan điểm cần sử dụng vốn ngân sách nhà nước để tạo đất sạch cho đấu thầu, đấu giá sử dụng đất.

NGỌC THẮNG

"Báo cáo anh Thanh (ông Vũ Hồng Thanh - PV) từ trước tới nay tôi rất suy nghĩ về giải pháp này. Tức là dùng ngân sách giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Chúng tôi cho rằng, đây là giải pháp tốt nhất để điều tiết địa tô chênh lệch", ông Sỹ nói.

Ông Sỹ phân tích, khi đấu thầu, đấu giá sử dụng đất sạch đã được nhà nước sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng thì người bị thu hồi đất có bị thiệt một chút nhưng sẽ hiểu rằng, Nhà nước được lợi người ta sẽ chịu. "Còn nếu nhà đầu tư có lợi người ta sẽ không chịu", ông Sỹ phân tích.

Tuy nhiên, nếu Nhà nước sử dụng vốn ngân sách để có đất sạch cho đấu giá, đấu thầu thì vấn đề đặt ra là vốn ở đâu? Ông Sỹ nói, hoàn toàn có thể nghĩ tới cơ chế để kéo ngân hàng thương mại vào để cho vay. 

"Nếu như có cơ chế, giao quyền cho các tổ chức phát triển quỹ đất cho phép các ngân hàng thương mại vào cho vay để đền bù, giải phóng mặt bằng. Sau đó đấu thầu, đấu giá, rồi hoàn trả lại cho ngân hàng. Các ngân hàng thương mại không thiếu vốn và nếu thấy dự án nào khả thi họ sẵn sàng tham gia...", ông Sỹ nêu, và nói đây là giải pháp có thể nghĩ tới.

NGỌC THẮNG

Ông Sỹ cũng đồng tình với dự thảo luật, trong đó quy định tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất và đồng ý trích một phần trăm nhất định tiền thu từ đất của các địa phương cho Quỹ phát triển đất. "Vì muốn làm được phải có tiềm lực tài chính. Còn trích 10% hay 15% thì các nhà kinh tế cần tính toán để cân đối", ông Sỹ nêu.

Nêu ý kiến tại cuộc họp, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu quy định HĐND quyết định dự án trọng điểm để đấu thầu thì địa phương sẽ rất khó xác định đâu là dự án "trọng điểm" trong hàng loạt các dự án đô thị, nhà ở thương mại ở địa phương.

Đối với phương án 2, theo ông Khôi, không có cơ sở để xác định tiêu chí là 10 ha. Ông Khôi khuyến nghị nên áp dụng tiêu chí 20 ha theo Nghị định 15 năm 2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.