Giá đất tính như thế nào theo luật Đất đai sửa đổi?

Sáng 9.6, thay mặt Chính phủ, Bộ trưởng TN-MT Đặng Quốc Khánh đọc tờ trình luật Đất đai sửa đổi. Đáng chú ý, liên quan đến việc xác định giá đất, dự thảo luật mới nhất đã giảm đi 2 điều so với bản dự thảo lấy ý kiến nhân dân trước đó. 

Các ý kiến góp ý tập trung vào thời điểm xác định giá đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất hàng năm, giá đất cụ thể, hội đồng thẩm định giá đất…

GIA HÂN

Bảng giá đất ban hành 1 năm một lần

Cụ thể, dự luật quy định trường hợp áp dụng giá đất cụ thể thì UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất...

Dự thảo cũng bổ sung nội dung cho phép Sở TN-MT được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất; trình hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh.

Đặc biệt, về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, dự luật đã tiếp thu, chỉnh lý theo hướng việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.

Bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

Dự luật cũng bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất. Theo ban soạn thảo, do “đây thực tế là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch”.

Căn cứ xác định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Trong đó, thông tin đầu vào bao gồm giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất… Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát…

Trước đó, trong quá trình lấy ý kiến, ban soạn thảo cho biết có đề nghị ban hành bảng giá hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, hoặc 2 năm, 5 năm một lần.

Dự thảo luật quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Lý do, qua tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2013, cho thấy việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Người bị thu hồi đất được ưu tiên chọn bồi thường bằng tiền

Theo ban soạn thảo, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất nhận được nhiều ý kiến góp ý nhất. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi, tạo sự đồng thuận, giảm khiếu nại, khiếu kiện, dự thảo luật đã được chỉnh lý theo hướng: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. 

Người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở.

Đồng thời, được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu được bồi thường bằng tiền. Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đáng chú ý, dự luật quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện dự án tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.