Chính xác hơn trong định giá dự án mới
Bởi phương pháp thặng dư là một cách tiếp cận khoa học và thực tế trong việc xác định giá đất dựa vào mục tiêu sử dụng trong tương lai, thay vì căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh và thu nhập. Phương pháp này dựa trên giá trị hiện tại của tài sản, tính từ giá trị ước tính của sự phát triển giả định sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Dự án khu đô thị Sóng Việt (TP.HCM) đang gặp khó khăn trong việc đóng tiền sử dụng đất bổ sung
ĐÌNH SƠN
Phương pháp thặng dư có ưu điểm là chính xác hơn trong việc định giá các loại đất có tiềm năng phát triển, đặc biệt là trong các dự án bất động sản (BĐS) mới. Điều này giúp đảm bảo rằng giá đất được xác định phản ánh đúng giá trị thực tế của đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và các dự án phát triển. Đất có tiềm năng phát triển là loại đất có các đặc điểm như sau: Thứ nhất là đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được cấp phép, giao đất, cho thuê đất... cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư. Thứ hai là loại đất đã được phép phát triển bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ ba là loại đất tái phát triển.
Để định giá đất có tiềm năng phát triển, sẽ không thể sử dụng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập bởi loại đất này sẽ không có các tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường nên không thể áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt). Ngoài ra, phương pháp so sánh chỉ phù hợp với các thửa đất ở nhỏ lẻ, do có thể thu thập được thông tin giao dịch trên thị trường, nhưng lại không phù hợp với các thửa đất thực hiện dự án có tiềm năng phát triển do chưa tính đến chi phí hạ tầng nội bộ, chi phí chuẩn bị đầu tư, lợi nhuận nhà đầu tư. Bên cạnh đó, trong trường hợp giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của tài sản có quy mô đầu tư, mục đích sử dụng tương đồng thì phương pháp so sánh hầu như không thể áp dụng được.
Phương pháp thu nhập không thể thay cho phương pháp thặng dư
Một số ý kiến cho rằng có thể sử dụng phương pháp thu nhập thay cho phương pháp thặng dư cũng không hợp lý, bởi đây là hai phương pháp dựa trên cơ sở tính toán hoàn toàn khác nhau. Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định; còn phương pháp thặng dư thì ngược lại. Phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập cũng khác với phương pháp tính tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng. Đặc biệt, phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư.
Bất kỳ phương pháp nào được dùng để định giá đất cũng phải cần được minh bạch hóa và tiền thuế đất phải được tính một cách công bình và công khai cũng như có các biện pháp trừng phạt hầu tránh đầu tư trục lợi. Mà muốn được vậy thì tất cả phải dựa trên một sổ bộ (cadastre) ghi rõ ràng diện tích, giá trị, và sở hữu chủ của đất đai. Dựa vào sổ bộ này, Chính phủ lập ra các tin tức công khai cho mỗi mảnh đất hay căn hộ để tất cả mọi người có thể tham khảo. Chuyện này còn quan trọng hơn dùng phương pháp nào để định giá đất.
Trong trường hợp VN chưa có sổ bộ đầy đủ, lúc đầu không nhất thiết phải cần tất cả các tin tức chi tiết như vậy. Chỉ cần một số tin tức căn bản như diện tích đất, mua năm nào, mua của ai, giá bao nhiêu, đầu tư cải thiện đất năm nào, tốn bao nhiêu... Việc này sẽ giúp làm rõ giá trị của đất và tránh gian lận. Sau đó, sẽ cập nhật thêm các tin tức cần thiết để có sổ bộ hoàn chỉnh, đấy là cách làm minh bạch, khoa học và thực tế. Sổ bộ đầy đủ thông tin sẽ giúp tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả và đáng tin cậy, hỗ trợ quyết định đầu tư và phát triển bất động sản trong tương lai.
Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau. Việc lo ngại phương pháp thặng dư kém chính xác do phụ thuộc vào giả định của người làm công tác định giá cũng là không hợp lý. Vì không chỉ riêng phương pháp thặng dư mà phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào các giả định. Những giả định này đều phù hợp với đặc điểm của nghề định giá. Thế nên, sẽ là không thuyết phục nếu như giữ lại phương pháp thu nhập trong khi loại trừ phương pháp thặng dư.
Không thể nói phương pháp thặng dư hoàn toàn dựa trên giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có.
Một số dự án đặc thù như khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các "vùng đất mới" không thể áp dụng "phương pháp so sánh" hoặc "phương pháp thu nhập" để định giá đất, mà chỉ có "phương pháp thặng dư" là phù hợp.
Vì vậy, nếu bỏ phương pháp thặng dư, Bộ TN-MT sẽ phải nghiên cứu, ban hành một phương pháp định giá đất mới giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hòa và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản. Mà nguyên tắc là phải có cái thay thế, mới bỏ cái cũ. Xin lưu ý là mỗi phương pháp chỉ áp dụng cho một vài trường hợp chứ không cho tất cả các trường hợp cần xác định giá đất.
Do vậy, rất cần thiết giữ lại "phương pháp thặng dư" để áp dụng cho các loại đất có tiềm năng phát triển, là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp tính toán, nộp tiền sử dụng đất khi bắt đầu triển khai dự án mới. Nếu loại bỏ công cụ hữu hiệu trong việc định giá này sẽ đưa đến những hệ lụy không nhỏ đối với nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS hiện nay, trực tiếp ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường địa ốc trong giai đoạn tới.
Đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ TN-MT soạn thảo giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất vì đây là yêu cầu thực tế từ cuộc sống.
Bình luận (0)