Hồi sinh dự án 'chết'

Ngày 12.3, An Gia Investment công bố đã mua lại 5 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (Q.7, TP.HCM) từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng. Như vậy, đến nay An Gia Investment đã hoàn tất mua lại gần như toàn bộ dự án này gồm 7 block chung cư, với tổng vốn khoảng 1.000 tỉ đồng.

Theo ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment, sau khi mua lại dự án, công ty sẽ khai thác triệt để những lợi thế của vị trí, cải tiến thiết kế, gia tăng thêm tiện ích, điều chỉnh mức giá đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả. Hiện 2 trong số 7 block này đã được chủ đầu tư mới xây dựng chuẩn bị giao nhà cho khách hàng. 7 block này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỉ đồng. Để mua dự án này, An Gia Investment đã có sự hậu thuẫn mạnh mẽ từ phía đối tác là Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản), quỹ chiếm 50% vốn tại các dự án mà An Gia Investment mua lại.

Chính phủ cần có cơ chế cởi mở hơn trong vấn đề cho chuyển nhượng dự án. Khi DN có sổ đỏ rồi, thậm chí đền bù xong nhưng không còn tiền làm các giai đoạn tiếp theo có thể chuyển nhượng lại cho DN có thực lực hơn triển khai, đưa đất vào lưu thông tránh tình trạng trùm mền gây lãng phí quỹ đất, phát sinh nợ xấu, tiền chôn vào đất Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

“Dự án này đã bị trùm mền gần 10 năm nay, khi vào tay chúng tôi thì chỉ trong vài tháng, 90% trên tổng số 800 căn hộ đã được bán sạch. Hiện tại cả 2 dự án đã hoàn thành cất nóc vượt tiến độ và sẽ hoàn tất bàn giao nhà vào cuối năm 2017.

Trước đó công ty cũng đã mua lại 5 dự án đang trùm mền khác giúp cho những dự án này hồi sinh. Các dự án này hiện đang được xây dựng, có dự án đã giao nhà. Gần đây nhất An Gia Investment đã bắt tay với Công ty Phát Đạt tái khởi động dự án River City quy mô 11,25 ha sau một thời gian dài trùm mền. Sau một thời gian ngắn đã có 1.500 căn hộ được bán và dự án cũng đang thi công đúng tiến độ, dự kiến bàn giao vào năm 2019.

Trong năm nay công ty sẽ tiếp tục mua 5 - 10 dự án dạng này cho kế hoạch phát triển trong 2 năm tới”, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia Investment, cho hay.

Không riêng gì An Gia Investment, thời gian qua hàng loạt doanh nghiệp (DN) khác như Novaland, Hưng Thịnh, Sacomreal, Hưng Lộc Phát, Vietcomreal, Đất Xanh... cũng đã vào cuộc mua lại các dự án “chết” để khởi động trở lại. Như Tập đoàn Novaland từ năm 2013 đến nay đã mua lại gần 100 dự án được liệt vào diện chết từ các DN khác. Tới nay, 60 dự án trong số này đã và đang được xây dựng.

Điều đáng nói, những dự án này khi vào tay Novaland triển khai trở lại đều hồi sinh mạnh mẽ, dự án mở đến đâu bán hết đến đó. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho biết công ty này đã mua lại gần 20 dự án, trong số này có 10 dự án đã xây dựng trở lại và mở bán ra ngoài thị trường, một số dự án sẽ được triển khai trong thời gian tới. Hiện công ty này vẫn đang tiếp tục đi “săn” các quỹ đất khác để làm “nguyên liệu” cho những năm tiếp theo.

Lý giải việc này, ông Nguyễn Nam Hiền phân tích, sở dĩ DN tranh nhau mua các dự án “chết” vì các dự án này hầu hết đã hoàn thiện pháp lý, thậm chí có dự án đang xây dựng dở dang nhưng do chủ đầu tư gặp lúc thị trường “đóng băng” không bán được hàng đã phải dừng lại. DN mua lại có thể mở bán được ngay, không cần phải tốn quá nhiều thời gian đi đền bù giải phóng mặt bằng, làm thủ tục pháp lý... quy trình tốn cả vài năm mới mở bán được.

“Với việc mua lại các dự án loại này DN tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền của, có thể đi tắt đón đầu. Ngoài ra, phần lớn các dự án bị “đứng” đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, cận kề trung tâm, có hạ tầng dân sinh phát triển, nên khi triển khai trở lại được khách hàng đón nhận. Do đó, những dự án này dù giá có thể đắt hơn, chi phí bỏ ra nhiều hơn so với việc phát triển các dự án mới nhưng bù lại DN sẽ chủ động kế hoạch kinh doanh, có thể làm nhanh, thắng nhanh khi thị trường đang phát triển tốt”, ông Hiền tính toán.

Theo ông Masakazu Yamaguchi, Giám đốc Quỹ đầu tư Creed Group tại VN, các DN hay các quỹ đầu tư nước ngoài có thế mạnh về tài chính và kinh nghiệm quản lý nhưng không am hiểu về thị trường VN, nên khi vào VN thường thích đầu tư vào những dự án “sạch” có pháp lý hoàn chỉnh, đất có sổ đỏ và đặc biệt là những khu đất đã có giấy phép xây dựng để phát triển một dự án bài bản, dù chi phí mua đất có thể đắt đỏ hơn. “Hiện những chính sách về nhà đất tại VN đã được cải thiện, mở cửa thông thoáng hơn nhưng vẫn còn rất nhiêu khê, nhất là khâu mua đất, giải phóng mặt bằng.

Thậm chí một khu đất đã có sổ đỏ rồi nhưng cũng không thể nào biết chủ đất thật sự phía sau là ai. Nên một giải pháp tốt nhất, nhanh nhất để đầu tư bất động sản tại VN là mua lại những dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh rồi nhưng đang đóng băng do chủ đầu tư cũ không đủ năng lực triển khai”, ông Masakazu Yamaguchi nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhiều năm theo dõi thị trường địa ốc, đúc kết thời gian qua phần lớn các thương vụ mua bán dự án, DN đều do các công ty nội thực hiện với nhau. Cũng có thể coi như họ tự “cứu” nhau là chính chứ không phải từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng đang nắm giữ quỹ đất này. Ngay cả công ty xử lý nợ xấu của Chính phủ lập ra cũng không làm được điều này, trong khi phần lớn nợ xấu hiện nay là từ đất. Trong khi quy định hiện nay còn rất nhiều rào cản trong việc chuyển nhượng dự án.

“Chính phủ cần có cơ chế cởi mở hơn trong vấn đề cho chuyển nhượng dự án. Khi DN có sổ đỏ rồi, thậm chí đền bù xong nhưng không còn tiền làm các giai đoạn tiếp theo có thể chuyển nhượng lại cho DN có thực lực hơn triển khai, đưa đất vào lưu thông tránh tình trạng trùm mền gây lãng phí quỹ đất, phát sinh nợ xấu, tiền chôn vào đất. Nhiều nước trên thế giới có những công ty chuyên đi giải phóng mặt bằng, có công ty chuyên phát triển dự án chứ không cần phải làm từ A đến Z như ta hiện nay. Nếu làm được điều này sẽ hình thành nên các thị trường, các phân khúc trong lĩnh vực địa ốc khi có những công ty chỉ tập trung đi phát triển quỹ đất, có những công ty chỉ chuyên đi làm dự án”, ông Châu kiến nghị.

Theo ông Châu, nhiều DN có quỹ đất nhưng do thiếu kinh nghiệm bán hàng, thiếu vốn hoặc chưa định hình được phân khúc có thể thông qua các thương vụ M&A để giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường địa ốc. Các DN đang gặp khó khăn, sau khi chuyển nhượng được dự án cho những DN có tiềm lực cũng sẽ thu lại được nguồn vốn, trả được nợ và tái khởi động những kế hoạch kinh doanh tiếp theo thay vì ôm cục đất “chết”.