Khai giảm giá chuyển nhượng nhà đất để né thuế: Chuyện hiển nhiên(?!)

Chẳng hạn, miếng đất đó được hai bên thỏa thuận mua bán 5 tỉ đồng nhưng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng ra công chứng chỉ là 1 tỉ đồng. Việc khai thấp hơn này được chính các bên công khai thừa nhận khi phát sinh tranh chấp hoặc khi ra công chứng để làm thủ tục mua bán.

tin liên quan

Sai phạm đất đai ở Phan Thiết: 'Lạ lùng' tính thuế 0 đồng tiền sử dụng đất

Điển hình, trong một vụ chuyển nhượng nhà đất tại P.Long Thạnh Mỹ (Q.9, TP.HCM), khi giá thực tế các bên thỏa thuận và thực hiện là 3 tỉ đồng nhưng giá đưa ra công chứng lại chỉ 900 triệu đồng. Quá trình mua bán, do không lấy được nhà nên bên mua khởi kiện đòi nhà và các bên đều thừa nhận việc ghi giảm tiền mua để “né” bớt thuế.

Một vụ án khác, TAND H.Bình Chánh (TP.HCM) cũng ghi nhận lời khai của nguyên đơn như sau: Tuy thực tế giá mua bán là 7,8 tỉ đồng nhưng hai bên mua bán thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 1,2 tỉ đồng. Với mức giá ghi trên hợp đồng như thế, nguyên đơn là bên bán chỉ nộp 24 triệu đồng thuế. Số thuế thực nộp này thấp hơn khoảng 6,5 lần so với số thuế lẽ ra bà phải đóng là hơn 156 triệu đồng; tức bà này đã tự giảm được cho mình hơn 100 triệu đồng tiền thuế.

Theo luật Thuế thu nhập cá nhân, trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản (BĐS), người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Phía người mua thì đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Nhiều công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM có chung nhận định, khi mua bán nhà, đất thì bên bán luôn muốn né thuế và họ thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá nhà nước quy định. Bên mua cũng thường chiều lòng bên bán ghi thấp vì ghi giá nào bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo bảng giá nhà nước đưa ra.

Về hành vi như trên, luật sư (LS) Vũ Quang Đức (Đoàn LS TP.HCM) cho biết trong mua bán nhà, đất, hành vi khai sai làm giảm số tiền thuế phải nộp, nếu bị phát hiện thì được xác định là hành vi vi phạm hành chính. Theo Nghị định 129/2013 và Thông tư 166/2013 của Bộ Tài chính, hành vi trốn thuế, gian lận thuế này bị phạt 1 - 3 lần số tiền trốn thuế, gian lận thuế đối với tổ chức, còn đối với cá nhân mức phạt bằng 1/2 của tổ chức.

Tuy nhiên, theo LS Đức, việc xử phạt hành chính và truy thu thuế trong khai thấp giá mua bán rất hy hữu và bản thân ông cũng chưa thấy vụ nào nên chưa tạo được sự răn đe với các cá nhân tham gia giao dịch. “Nếu có tranh chấp trong giao dịch mua bán, khi các bên ra tòa thừa nhận chuyện giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá bán thực tế thì HĐXX thường cũng chỉ ghi nhận mà không chuyển thông tin vi phạm đến các cơ quan thuế để thực hiện xử phạt hành chính hoặc truy thu thuế”, LS Đức nói.

Về việc này, một lãnh đạo TAND Q.Tân Phú (TP.HCM) cho biết hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan và cơ quan thuế sẽ dựa vào giá ghi trên hợp đồng công chứng để tính thuế. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết, khi đó hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ. “Tuy nhiên, nếu tại tòa cả 2 bên tham gia giao dịch thừa nhận tình tiết trong công chứng không đúng, chẳng hạn giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không đúng, thì HĐXX sẽ tuyên hợp đồng, giao dịch được công chứng vô hiệu; hoặc chỉ cần một bên không thừa nhận giá ghi trên hợp đồng và cung cấp được chứng cứ chứng minh thì HĐXX vẫn xem xét và khi đó hợp đồng, giao dịch được công chứng không còn giá trị”, vị thẩm phán này cho hay.

Về việc tại sao quá trình xét xử, HĐXX không xem xét truy thu thuế nếu các bên thừa nhận giá mua bán thực tế cao hơn giá trị được ghi trong hợp đồng công chứng, nguyên Phó viện trưởng Viện KSND cấp cao tại TP.HCM Võ Văn Thêm chia sẻ: Thực tế quá trình xét xử các vụ án dân sự, kinh doanh - thương mại..., nếu phát hiện vấn đề khai gian để né thuế, viện kiểm sát và HĐXX đều có thẩm quyền kiến nghị cơ quan thuế tính lại thuế và truy thu thuế. “Tuy nhiên, hầu hết các kiến nghị của HĐXX hiện không cơ quan nào giám sát rằng bên được kiến nghị có thực hiện hay không, nên dần dần việc kiến nghị của HĐXX hầu như không có, trừ khi phát hiện có dấu hiệu tội phạm thì tòa án sẽ có văn bản kiến nghị riêng gửi cơ quan điều tra”, ông Thêm đánh giá.

Khi nào bị truy cứu tội trốn thuế ? Điều 200 bộ luật Hình sự năm 2015 quy định tội trốn thuế áp dụng đối với người nào trốn thuế số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế, hoặc đã bị kết án về tội này... chưa được xóa án tích mà còn vi phạm. Tùy số tiền trốn thuế hình phạt cao nhất là 7 năm tù. Về các hành vi được xác định là trốn thuế, bộ luật quy định rất chi tiết, gồm: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật; Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp; Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán; Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn; Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn; Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại điều 188 và điều 189 của bộ luật này; Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại điều 188 và điều 189 của bộ luật này; Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại điều 188 và điều 189 của bộ luật này; Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.