Không nên bắt buộc bán bất động sản qua sàn

Ngày 12.4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội bắt đầu phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, cho ý kiến về luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp 5 vào tháng 5 tới với sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ.

Làm tăng chi phí, tiềm ẩn tiêu cực

Trình bày tờ trình dự án luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo luật bổ sung quy định về việc bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch. Cụ thể, dự thảo luật quy định hai loại giao dịch BĐS phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Gia Hân

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết khi thẩm tra sơ bộ dự án luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế không tán thành đề xuất này. Cơ quan thẩm tra cho rằng sàn giao dịch BĐS chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch. Vì vậy, cần để các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn giao dịch qua sàn hoặc không.

Theo ông Thanh, với những dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

"Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch có thể làm tăng chi phí từ 8 - 10%", ông Thanh nêu. Bên cạnh đó, theo ông Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch BĐS câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên.

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng luật có thể quy định thiết chế, địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch song việc người mua bán có chọn tham gia sàn hay không, tham gia sàn nào là quyền của họ. Theo Chủ tịch Quốc hội, Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng khóa XIII về đất đai yêu cầu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS nhưng không thấy thể chế hóa trong luật này mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn dù "không ai nói phải giao dịch qua sàn cả".

Ngân hàng bảo lãnh thì phải có trách nhiệm

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" và "đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này".

Về nội dung này, ông Vũ Hồng Thanh cho biết đây là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc mà thực hiện theo quy định chung của luật Dân sự. Cũng có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể tỷ lệ đặt cọc tối đa để bảo vệ quyền lợi cho bên mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy quy định về "đặt cọc" là quy định mới nên cơ quan soạn thảo cần làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết thực tế nhiều chủ đầu tư lách luật, ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Do đó, dự thảo lần này bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi đã đủ điều kiện nhằm hạn chế tình trạng nêu trên. Dự thảo chỉ quy định điều kiện để chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc từ khách hàng chứ không quy định vấn đề khác đã được quy định trong pháp luật dân sự.

Liên quan vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến tại Ủy ban Kinh tế nhất trí với quy định về việc chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Quy định này cơ bản kế thừa quy định của luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác đề nghị cân nhắc việc tiếp tục quy định vấn đề này vì việc bảo lãnh cũng được tính vào hạn mức tín dụng nên các tổ chức tín dụng không đủ hạn mức tín dụng để cấp bảo lãnh cho tất cả các dự án; không kiểm soát được rủi ro do chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án khác nhau cùng lúc. Cùng đó, chi phí bảo lãnh ngân hàng được tính vào giá bán, cho thuê mua nên nhiều khách hàng từ chối quyền được cấp bảo lãnh để nhận chiết khấu trực tiếp tại hợp đồng. Các ngân hàng cũng chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trong kiểm tra, giám sát chủ đầu tư được bảo lãnh.

Về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng phải quy định rõ vì đã bảo lãnh thì phải có trách nhiệm. "Chứ anh ngồi không để hưởng chi phí bảo lãnh tới 2% mà không có trách nhiệm gì thì sao gọi là bảo lãnh", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.