Khủng hoảng bất động sản kéo dài có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính

ĐỘC LẬP

Theo TS Trần Du Lịch, thị trường bất động sản (BĐS) đóp góp trực tiếp khoảng 12% GDP nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Riêng tại TP.HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Tăng trưởng kinh tế quý 1 của TP.HCM chỉ đạt 0,7%. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp xây dựng ghi nhận phần công nghiệp giảm nhẹ khoảng 0,8% nhưng ngành xây dựng âm gần 20%, kéo cả vùng này xuống. Nguyên nhân do thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.

"Dẫn vậy để thấy, thị trường BĐS tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Về mặt vĩ mô, nếu BĐS có vấn đề lớn nữa thì sẽ kéo theo thị trường tài chính có thể khủng hoảng và thậm chí là sụp đổ. Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Bởi vậy, tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường BĐS mà phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính" - TS Lịch nhấn mạnh.

Đánh giá thị trường BĐS hiện nay, ông Trần Du Lịch thẳng thắn nhìn nhận thị trường BĐS của Việt Nam vẫn méo mó, kích thích đầu cơ, hướng tới thị trường tiền tệ thay vì thị trường thật nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu. Thị trường thực tế chỉ "đóng băng" phân khúc cao cấp, bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Còn sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ. Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay nhưng BĐS khó tăng cung vì tất cả quy định hiện nay đang là điểm nghẽn, ức chế nguồn cung.

Bên cạnh đó, các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý 4/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển, dự án "đứng bánh".

ĐỘC LẬP

Với quan điểm như vậy, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch đề nghị các doanh nghiệp BĐS lớn phải tự tái cơ cấu trước để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Chức năng nhà nước phải làm tròn, điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển. Đây là cơ hội để củng cố, phát triển bền vững BĐS, tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng, không phải chỉ vực lên rồi cuối năm lại lo vực tiếp.

"Chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực phục hồi và củng cố thị trường BĐS như hiện nay. Nghị định 10 sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, ngân hàng cũng đang cố gắng kéo giảm lãi suất. Đây là những tín hiệu tích cực. Về vốn, trái phiếu, tín dụng, các giải pháp hiện nay đang theo hướng gỡ. Tuy nhiên, phải quan điểm không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS từ khi bắt đầu dự án cho tới triển khai. Luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, luật BĐS, luật kinh doanh nhà ở... đang chồng chéo, phải đặt trên tổng thể sửa trên hệ thống. Làm từng cái thì gỡ cái này lại vướng cái khác. Phải cố gắng có những chính sách không để thị trường BĐS kéo theo bất ổn thị trường tài chính" - TS Trần Du Lịch đề xuất.