Kỳ 2: Những lợi ích thực chất và lâu dài

Vì đây chính là những giá trị thực chất và lâu dài dành cho các cư dân, thực sự khó mà có thể đo đếm được thông qua giá trị ngôi nhà trên giấy tờ.    

Phó tổng giám đốc Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng Trương Quốc Hưng (ảnh) là một nhà quản trị chuyên nghiệp. Anh gắn bó với khu đô thị ngay từ những ngày khởi dựng và trưởng thành cùng với quá trình phát triển của nó. Anh là người nhìn thấu suốt lịch sử, am tường những vấn đề ngóc ngách, hiểu rõ các giá trị hiện hữu và tiềm ẩn của khu đô thị trong mối tương quan thông suốt với thị trường và cuộc sống của cư dân ở đây.

Tôi hỏi vì sao các căn hộ Phú Mỹ Hưng lại hút hàng đến như vậy, bất chấp thị trường bất động sản sốt nóng hay đóng băng? Anh Hưng bảo, thị trường có cái lý của thị trường, không ai có thể “định hướng” được. Mỗi một dự án mở bán sau khi hoàn thành, số người đăng ký mua bao giờ cũng cao gấp 2 - 3 lần số căn hộ được cung ứng, khi cao nhất lên tới 4 - 5 lần, ngay cả trong giai đoạn căn hộ của nhiều dự án khác trong nước đang bán chậm thì Phú Mỹ Hưng vẫn không đủ nguồn cung. Hỏi như vậy có tình trạng đầu cơ không, trả lời là đầu cơ ở đây rất khó xảy ra, vì công ty có cơ chế kiểm soát để những người mua đều là những người có nhu cầu thật về nơi ở. Tất nhiên vẫn có tình trạng mua đi bán lại, nhưng gom căn hộ để đầu cơ là không hề dễ.

Một trong những giá trị tiềm năng của các căn hộ ở Phú Mỹ Hưng là tất cả các dự án đều có hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR) rất thấp, bình quân 4 lần, có những dự án FAR rất thấp như Star Hill chỉ có 3,45 lần, trong khi hệ số này ở những khu trung tâm của thành phố thường lên tới 14 - 15 lần.  Đó là hệ số sử dụng đất chung cư, còn nếu tính toàn khu đô thị thì hệ số này chỉ ở mức trên dưới 1 lần. FAR là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (không tính tầng hầm và tầng mái) với diện tích của lô đất của công trình đó.

Chúng ta không lấy làm lạ khi FAR ở các thành phố lớn trên thế giới cũng khá cao, chẳng hạn các tòa nhà ở New York khoảng từ 12, 15 thậm chí có những tòa nhà lên tới 30 lần. Song hãy nhìn vào một đô thị quốc tế có FAR lý tưởng đó là Singapore, khoảng 3 lần. Với việc dành diện tích đất nhiều cho mỗi căn hộ, các khu đô thị cao tầng của Singapore có thể cung cấp đầy đủ dịch vụ tiện ích trong bán kính đi bộ, dành nhiều đất cho công viên và khu vui chơi. Còn tại Phú Mỹ Hưng, FAR khoảng trên dưới

4 lần đủ để quy hoạch được trong bán kính 10.000 bước chân người dân có thể tiếp cận dễ dàng với hệ thống trường học công lập và quốc tế, hệ thống ngân hàng, trung tâm tài chính quốc tế, các bệnh viện chất lượng cao (Bệnh viện Tim Tâm Đức, Bệnh viện FV), các trung tâm mua sắm lớn (Crescent Mall…) và rất nhiều nhà hàng, quán ăn… 

Khu căn hộ Cảnh Viên đắm mình trong không gian xanh mát

Những người có kinh nghiệm trên thị trường bất động sản đều quan tâm đến hệ số FAR. Phó tổng giám đốc Trương Quốc Hưng nói: “Tuổi thọ của một chung cư thường vào khoảng 70 năm. Sau thời gian đó, chung cư sẽ được phá bỏ để xây lại chung cư khác hoặc để chuyển khu đất vào mục đích khác. Dù theo hướng nào thì giá trị sử dụng đất cũng được chia cho từng căn hộ. Trong trường hợp công trình có hệ số sử dụng đất thấp, nhà đầu tư sẽ nâng hệ số sử dụng đất lên, khi ấy người chủ của căn hộ cũ có thể nhận được một căn hộ mới miễn phí, vì nhà đầu tư sẽ được lợi phần tăng thêm đó. Một dự án có hệ số sử dụng đất thấp như của Phú Mỹ Hưng, hệ số này có thể tăng trong vài ba thế hệ chung cư mà không vượt giới hạn cho phép. Trong trường hợp khu đất không được dùng để xây chung cư nữa hoặc chủ căn hộ (người thừa kế) không muốn tiếp tục cư trú tại đây, thì có thể bán giá trị quyền sử dụng đất của mình đi, khi ấy người ở những chung cư có hệ số sử dụng đất thấp sẽ được lợi hơn rất nhiều”.

Ngoài hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng rất thấp. Trong số 433 ha đất của khu A, phần lớn diện tích dùng cho cơ sở hạ tầng, cho không gian công cộng và không gian tự nhiên để bảo vệ hệ sinh thái, diện tích xây dựng chỉ chiếm 140 ha, chưa tới 1/3 diện tích của toàn khu, mang lại một môi trường sống sinh thái đạt tiêu chuẩn 8,9 m² cây xanh/người. Chẳng hạn khu The Crescent được thiết kế là một trung tâm dành cho cộng đồng với phố dạo bộ dọc theo đường cong hồ Bán Nguyệt dài 700 m, một công viên bên hồ rộng hơn 7 ha và diện tích mặt nước gần 3,5 ha; hay khu Nam Viên là nơi có diện tích phủ xanh lớn nhất của trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng với nhiều công viên lớn diện tích từ 9.800 m² - 20.000 m², chính không gian tự nhiên và công cộng rộng lớn đó đã và đang góp phần duy trì cuộc sống văn hóa và khoáng đạt cho cộng đồng cư dân với lợi ích lớn lao không thể đo đếm được.

Trên thế giới, người mua chung cư rất quan tâm đến hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng, coi đó là một trong những tiêu chí lựa chọn. Tiếc rằng ở nước ta chưa có nhiều người để ý. Các nhà đầu tư xây chung cư có hệ số sử dụng đất cao và tại những khu vực có mật độ xây dựng cao thường không công bố những chỉ số này, nên khách hàng không có nhiều cơ hội đối chiếu.

Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng xa lạ với chuyện ăn xổi ở thì. Họ không những tính chuyện làm ăn lâu dài trên mảnh đất này mà cùng với khách hàng của mình gắn bó thành một cộng đồng văn minh bền vững. Phú Mỹ Hưng là khu đô thị nhân văn trên mọi khía cạnh, trên mọi chi tiết, cả đến những chi tiết mắt thường không nhìn thấy.

(Còn tiếp)