Lãi suất nhà ở xã hội bao nhiêu là hợp lý?

4 gói vay đang triển khai

Hiện về cho vay đối với chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) trên cả nước đang có 4 gói tín dụng ưu đãi. Đầu tiên là gói tín dụng tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) với lãi suất 6,6%/năm từ ngày 1.8.2024 theo quy định mới, mức lãi suất này tăng thêm 1,8% so với trước đó. Bởi theo quy định tại Nghị định số 100/2024, các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng với NHCSXH để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở trước ngày 1.8.2024 thì áp dụng mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ (hiện là 6,6%/năm). Theo thống kê đến giữa năm 2024, dư nợ vay kênh này khoảng 17.000 tỉ đồng, cho hơn 44.000 khách hàng vay.

Một gói vay ưu đãi khác là gói tín dụng 120.000 tỉ đồng (nay tăng lên 145.000 tỉ đồng - PV) có lãi suất ưu đãi của NHCSXH hiện nay là 7%/năm với chủ đầu tư và 6,5%/năm với người dân. Mức lãi suất này thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của 4 NH thương mại nhà nước trên thị trường trong các thời kỳ. Hiện nay, NHNN đang xin ý kiến các bộ, ban, ngành liên quan trước khi trình Chính phủ ban hành nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỉ đồng theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với người thuê, mua NƠXH, mức giảm từ 3 - 5% so với trung bình lãi vay thương mại của 4 NH nhà nước. Gói tín dụng ưu đãi này có sự tham gia của 9 NH gồm: Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank và tính đến giữa năm 2024 đã giải ngân được 1.344 tỉ đồng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thứ 3 là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, trên thực tế đã giải ngân hơn 34.000 tỉ đồng cho hơn 56.000 trường hợp được vay hồi cuối năm 2024. Mới nhất, Thống đốc NHNN đã ban hành Quyết định số 2690 quy định lãi suất của các NH thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định là 4,7%/năm. Trước đó, gói lãi suất này ban đầu áp dụng cho năm 2013 là 6%/năm, sau đó từ năm 2014 đến hết năm 2023 là 5%, đến năm 2024 lãi suất hạ còn 4,8%. Như vậy, trong năm nay mức lãi suất áp dụng cho chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở giảm 0,1%.

Một gói tín dụng ưu đãi khác là các chương trình cho vay về nhà ở cho các đối tượng chính sách. Tính đến hết tháng 4.2024 gói này có dư nợ 4.823 tỉ đồng, cho 219.000 khách hàng vay. Như tại TP.HCM, chính quyền TP có Quỹ phát triển nhà ở TP dành gói vay ưu đãi cho cán bộ, công chức, viên chức thuộc các đơn vị của TP. Người vay tiền có thời gian làm việc từ 3 năm liên tục trở lên, không đứng tên sở hữu về nhà ở, quyền sử dụng đất ở và bản thân cũng như vợ hoặc chồng chưa từng được nhà nước giải quyết các chế độ chính sách về nhà ở, đất ở. Trường hợp được nhà nước giải quyết cho mua NƠXH thì vẫn được xem xét vay tiền tại Quỹ theo chủ trương của UBND TP. Trong đó lãi suất đang áp dụng là 3,2%/năm, giảm so với trước là 4,7%/năm. Mức cho vay tối đa hiện nay là 900 triệu đồng/1 hồ sơ, nhưng không quá 70% giá trị căn nhà/căn hộ và lãi vay được tính theo dư nợ giảm dần, với thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

Lãi suất quá cao

So với lãi suất 5,5%/năm của NH ACB triển khai gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" cho người trẻ, cố định trong thời gian 5 năm; đặc biệt gói vay lên đến 30 năm, phương thức trả nợ gốc linh hoạt, chỉ cần trả từ 2% số vốn gốc/năm thì rõ ràng, lãi vay mua NƠXH vẫn cao hơn. Ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) nhận xét mức lãi suất tại NHCSXH để vay mua, thuê mua NƠXH ở mức 6,6%/năm tùy theo từng thời kỳ, so với mức lãi suất 5,5%/năm của ACB thì vẫn cao hơn. Tuy nhiên ông Hoàng lưu ý, lãi suất 5,5% chỉ áp dụng cho 5 năm đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, nếu lãi suất tăng lên (theo lãi suất thả nổi), số tiền phải trả hằng tháng sẽ thay đổi đáng kể. Vì vậy, dù lãi suất thấp, người vay vẫn cần tính toán khả năng chi trả dài hạn, đặc biệt là thu nhập của người trẻ có thể không ổn định. Ngược lại, mức lãi suất vay mua NƠXH thường có thời gian ưu đãi dài hơn, giúp người vay có sự ổn định tài chính lâu dài.

"Tuy nhiên, để mua NƠXH sẽ có nhiều ràng buộc hơn, như giới hạn đối tượng (điều kiện về thu nhập, điều kiện về nhà ở...), thủ tục phức tạp và số lượng dự án NƠXH còn hạn chế. Khả năng tiếp cận nguồn vốn vay mua NƠXH không dễ do nguồn cung hạn chế, thời gian xét duyệt kéo dài, điều kiện vay khắt khe. Như vậy, xét về khả năng tiếp cận, gói vay của các NH thương mại như ACB đang triển khai có thể linh hoạt và dễ vay hơn. Thiết nghĩ bên cạnh các gói vay mua NƠXH, các NH thương mại cần tích cực triển khai các gói vay ưu đãi để hỗ trợ người trẻ mua nhà. Đồng thời, cũng cần nghiên cứu giảm mức lãi suất vay mua NƠXH và đơn giản thủ tục khi xét duyệt cho vay", ông Ngô Gia Hoàng chia sẻ.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Tập đoàn Kim Oanh, dẫn chứng Vietcombank đang cho vay mua nhà ở thương mại với lãi suất 6%/năm và được cố định 2 năm đầu. Thậm chí doanh nghiệp (DN) của bà đang đàm phán với một NH cho vay với lãi suất cố định 6%/năm và cố định trong 10 năm. Trong 10 năm đó khách hàng cũng không phải trả nợ gốc. "Nói như vậy để thấy rằng hiện nay lãi suất của gói 120.000 tỉ đồng lên đến 6,5%/năm và lãi suất gói tín dụng tại NHCSXH 6,6%/năm là quá cao. DN chúng tôi có 2 dự án NƠXH tại Bình Dương, trước đây khách hàng đang vay vốn tại NHCSXH với lãi suất 4,8%/năm. Tuy nhiên từ ngày 1.8.2024 lãi suất tăng lên 6,6%/năm nên người dân phản ánh mức tăng quá cao. Chính vì vậy, tôi cho rằng lãi suất giảm về 4,8%/năm bằng với gói 30.000 tỉ đồng và ổn định trong vòng 25 năm là tốt nhất, nếu không cũng phải kéo dài 10 - 20 năm. DN vay lãi suất cao có thể giảm lợi nhuận cũng được vì làm NƠXH là muốn đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng. Tuy nhiên, lãi suất cho người dân không thể quá cao như hiện nay", bà Đặng Thị Kim Oanh đề xuất.

Nhiều chuyên gia, DN cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo NHNN xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua NƠXH với mức lãi suất 4,8 - 5%/năm đã áp dụng từ năm 2014 đến ngày 31.7.2024 hoặc bằng với lãi suất gói 30.000 tỉ đồng của năm 2025 để đảm bảo sự công bằng, phù hợp với khả năng tài chính của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân lao động, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và người thu nhập thấp đô thị trong tình hình hiện nay. Nếu tốt hơn nữa, lãi suất giảm về 3,2%/năm bằng với mức lãi suất vay ưu đãi mua NƠXH mà TP.HCM đang áp dụng là "đẹp".