'Lạm phát' giá nhà đất

Liên tục thiết lập mặt bằng giá mới

Mấy ngày qua thị trường căn hộ tại TPHCM đang “râm ran” mức giá bán dự án IFC ONE SAIGON (Q.1) được chủ đầu tư đưa ra khoảng 43.000 USD/m², tương đương khoảng 1 tỉ đồng. Tiền thân của dự án này là cao ốc Saigon One Tower nằm trên khu đất vàng góc đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng (Q.1, TP.HCM) được khởi công từ năm 2008. Một thời gian sau đó chủ đầu tư khi đó là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C đã mở bán một số căn hộ với giá khoảng 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vào cuối năm 2011, khi dự án xây được khoảng 80% thì bất ngờ ngừng thi công do cạn vốn. Dự án ngừng thi công cho đến nay khi chủ đầu tư mới là Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Viva Land (Viva Land) tiếp quản và đổi tên thành IFC ONE SAIGON.

Đến nay, 80% bất động sản trên thị trường là cao cấp, phần còn lại là trung cấp trong khi nhà giá rẻ đã biến mất

ĐÌNH SƠN

Nếu mức giá này là chính xác thì giá bán căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn hiện tại. Cụ thể, nhiều dự án ở Q.1 giá bán cao nhất cũng khoảng 400 triệu đồng/m². Điển hình như dự án Grand Manhatan của Tập đoàn Novaland đang bán từ 210 - 220 triệu đồng/m², dự án Zeniti của Capitaland có giá khoảng 150 triệu đồng/m². Dự án đang có giá đắt đỏ nhất là Grand Marina Saigon tại Ba Son do Masterise Homes phát triển cũng chỉ đang rao bán với mức giá từ 15.000 - 17.000 USD/m².

Vì thế, việc IFC ONE SAIGON dự kiến chào bán khoảng 1 tỉ đồng/m² sẽ xô đổ mọi mức giá cũ để có thể thiết lập mặt bằng giá mới ở khu vực trung tâm TP.HCM.

Nếu khu vực trung tâm có Vivaland thì ở phía đông, Masterise Homes đang có 2 siêu dự án có mức giá cao ngất là khu dinh thự The Rivus Elie Saab nằm trong khu đô thị Vinhomes Grand Park (P.Long Bình, TP.Thủ Đức, TP.HCM) với giá bán dự kiến từ hàng trăm tỉ đồng/căn. Theo đó, siêu dự án này được giới thiệu chỉ giới hạn 118 căn. Trong đó, căn có diện tích nhỏ nhất cũng hơn 500 m² còn căn lớn nhất lên đến gần 1.300 m². Hiện khu dinh thự The Rivus Elie Saab đang được thi công mặt bằng, san lấp nhưng cũng đã có một đại gia thủy sản ở Cần Thơ đặt mua. Một dự án khác của Masterise Homes cũng mở bán với giá bán lên đến 400 triệu đồng/m².

Ở khu vực Nam TP.HCM, Tập đoàn Novaland đang chào bán căn hộ tại dự án The Grand Sentosa, với giá bán khoảng 98 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT). Dự án này trước đây thuộc sở hữu của Công ty Tài Nguyên, với tên gọi Kenton Node. Tuy nhiên, khi xây dựng xong phần thô và hoàn thiện một số tiện ích thì dự án dừng lại. Mức giá mà Tập đoàn Novaland đang chào bán được xem là “đỉnh” của thị trường khu vực phía nam TP, khi hầu hết các căn hộ hạng sang đang giao dịch khoảng 60 - 80 triệu đồng/m².

Giá bất động sản tại nhiều địa phương đang cao ngất ngưởng, bất chấp quy luật thị trường và các biện pháp quản lý

Đình Sơn

“Siết” giá vẫn tăng

Trước tình trạng giá bất động sản (BĐS) khắp nơi tăng phi mã, để hạ nhiệt thị trường, nhiều địa phương đã áp dụng giải pháp mạnh tay. Điển hình như Hà Nội đã cấm phân lô tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết với đất ở đảm bảo theo quy định pháp luật. Tại TP.HCM, các khu phân lô tách thửa gần như đã không còn phê duyệt. Tại Lâm Đồng, nơi thị trường BĐS được đánh giá là khá sôi động từ khoảng năm 2019, nhất là ở TP.Bảo Lộc và H.Bảo Lâm thì đến nay chính quyền cũng đã “cấm” phân lô tách thửa, chỉ cho tách thửa đối với trường hợp cho tặng thừa kế, đối với trường hợp kinh doanh phải lập dự án. Tỉnh Khánh Hòa thì yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có. Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũng yêu cầu tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất nhằm ngăn chặn cơn sốt đất âm ỉ lây lan khắp nơi. Không chỉ thế, ngành ngân hàng còn siết tín dụng cho lĩnh vực BĐS khiến mấy tháng qua cả DN và khách hàng khó vay vốn ngân hàng để đầu tư, mua BĐS. Tuy nhiên bất chấp tất cả, giá BĐS vẫn âm thầm tăng giá ở hầu hết các địa phương.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills VN, cho biết tại TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022 dù giao dịch giảm, nhưng giá bán căn hộ liên tục tăng cao, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 30%. Đối với phân khúc nhà biệt thự, nhà phố, nhà liền thổ, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng có mức tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, số liệu báo cáo từ CBRE VN cũng cho thấy phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý 2/2022.

Quá cao so với thu nhập người dân

Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Việt, cho rằng giá BĐS hiện nay đang quá cao so với thu nhập cũng như khả năng chi trả của người dân. Nguyên nhân giá cao là do cơ chế làm cho các bước thực hiện dự án “đi” gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần so với bình thường. Điều này dẫn đến chi phí tăng mạnh khi phải thêm chi phí “giao tế”, lãi vay, chi phí vốn, chi phí cơ hội... “Giá BĐS đang quá cao cũng do một số ông lớn đưa ra cao, không theo thị trường. Một số DN nhỏ cũng chạy “ăn theo” kiểu “nước lên thuyền lên”. Chủ đầu tư “đẩy” giá cao để làm bài toán tài chính, để phát hành trái phiếu, để vay chứ không nhắm nhiều đến mục đích để bán. Khi đưa ra mức giá cao ai cũng vui, trừ người mua là khách hàng có nhu cầu thật”, ông Hiển nói và nhận xét thêm hiện nay nguồn lực của các nhà đầu tư VN rất lớn nhưng chính sách của các địa phương ngặt nghèo đã hạn chế nguồn cung. Trong khi những quỹ đất có sẵn tại nội đô đã gần như đạt ngưỡng. Điều này dẫn đến làn sóng chuyển dịch, săn lùng quỹ đất ở các tỉnh, nhất là khu vực mới nổi khiến giá đất ngày một bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, giá đất tăng nhanh, sốt đất cũng xuất phát nhiều từ yếu tố tâm lý. Bên cạnh những khu vực có tiềm năng tăng giá, quy hoạch cụ thể cũng có nơi chỉ là thông tin đồn thổi, tạo ra cơn sốt đất ảo, khiến không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt.

Chủ đầu tư “đẩy” giá cao để làm bài toán tài chính, để phát hành trái phiếu, để vay chứ không nhắm nhiều đến mục đích để bán. Khi đưa ra mức giá cao ai cũng vui, trừ người mua là khách hàng có nhu cầu thật.

Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Việt

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định thời gian qua, chủ đầu tư đã tung những sản phẩm chủ yếu là phân khúc trung cấp, cao cấp. Do đa số sản phẩm hướng đến đầu tư nên đua nhau đẩy giá lên để gia tăng lợi nhuận. 90% trong tổng số sản phẩm trên thị trường là cho nhà đầu tư trong khi các nhà đầu tư luôn mong muốn giá liên tục tăng. Thế nên các chủ đầu tư luôn đưa ra dự án sau giá phải cao hơn dự án trước để làm vui lòng nhà đầu tư. “Khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư chùn tay thì giao dịch giảm trong khi người mua thật thì không mua nổi. Để giảm giá BĐS phải nới lỏng chính sách để tạo ra nhiều nguồn cung, có những sản phẩm giá rẻ, nhất là phân khúc nhà vừa túi tiền, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Khi có nhiều nhà giá rẻ, các khách hàng bỏ tiền vào phân khúc này, không mua BĐS cao cấp, buộc lòng các chủ đầu tư phải giảm giá để bán được hàng. Đồng thời cần đánh thuế thật cao đối với những người sở hữu nhiều BĐS, đối với những người đầu tư, đầu cơ”, ông Trần Khánh Quang hiến kế.

Việc siết chặt phân lô, tách thửa hay cấm giao dịch để hạ nhiệt cơn sốt đất chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Đối với việc siết tín dụng càng không nên, bởi nó sẽ làm cho thị trường đổ vỡ. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Như vậy là tư duy không quản được thì cấm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN

Để hạ giá BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng phải sớm tháo gỡ “ách tắc” cho các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Đối với các dự án thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước cần sớm có kết luận để đưa đất vào làm dự án. Sớm ban hành quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà DN đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường. Đối với những vướng mắc về tính tiền sử dụng đất cũng cần sớm tháo gỡ, có thể dùng hệ số K để tính tiền sử dụng đất như đề xuất của UBND TP.HCM. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Nếu những giải pháp trên được thực hiện đồng bộ, nguồn cung tăng mạnh, giá BĐS chắc chắn sẽ giảm.