Lỗ hổng khiến chung cư mini nở rộ

"Có sự bao che, tiếp tay"

Khái niệm "chung cư mini" được đề cập tại Quyết định số 24 của UBND TP.Hà Nội quy định về vấn đề cấp sổ hồng cho chung cư mini. Theo đó, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng). 

Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30 m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư tại điều 70 luật Nhà ở. Tuy nhiên, luật Đất đai năm 2013 và luật Nhà ở năm 2014 vẫn chưa có quy định cụ thể đối với khái niệm chung cư mini mà chỉ điều chỉnh chung cho khái niệm nhà ở, công trình xây dựng.

ĐÌNH SƠN

Thực tế cũng có những tòa chung cư mini được cấp sổ hồng riêng lẻ cho từng căn hộ nếu đáp ứng được điều kiện tại Nghị định 99 và luật Nhà ở. Nhưng số lượng chung cư mini được đầu tư bài bản, đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật như trên rất ít. Còn đa số chủ đầu tư lách luật, xin cấp phép các dự án chung cư mini dưới hình thức là xây dựng nhà ở riêng lẻ, hoặc cơi nới trái phép so với phê duyệt, vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy (PCCC), cấp thoát nước, không gian sinh hoạt… không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho mỗi người dân cư trú tại đó. Mặc dù vậy, chung cư mini vẫn được một bộ phận người dân ưa chuộng bởi đã giải tỏa được "cơn khát" mong muốn sở hữu nhà của người lao động với khả năng tài chính hạn chế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vấn đề chung cư mini biến tướng, không đảm bảo an toàn, không đủ điều kiện đang nở rộ, vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân tiếp theo là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân đồng thời móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Thực tế cho thấy để những chung cư mini nở rộ như thời gian qua, lỗ hổng lớn nhất là khâu quản lý yếu kém, thậm chí có sự bao che, tiếp tay sai phạm của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, PCCC. Khi xây dựng, những chung cư này thường chia làm nhiều căn hộ nhỏ, lối thông tầng, những khoảng lùi phía trước sau bị bít để ngăn làm phòng. Đa số các chung cư thường cơi nới thêm tầng, xây dựng sai giấy phép xây dựng. Nghiêm trọng hơn, công tác nghiệm thu PCCC qua loa, không đạt chuẩn. Điều này dẫn đến tình trạng các chung cư mini khi cháy sẽ trở thành thảm họa.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM nói thẳng, việc cấp phép, xây dựng, nghiệm thu quá dễ dãi nên các thửa đất trong hẻm cũng được "khoét lõm" để xây chung cư mini. "Ở đây là xây nhà ở mà lại đem cho thuê, thậm chí đem bán. Như vậy là sai mục đích sử dụng. Lỗi thuộc về chủ sở hữu. Nhưng nguyên nhân sâu xa là do khâu quản lý của nhà nước quá kém, thậm chí có khuất tất. 

Trong khi các dự án nhà ở thương mại được đầu tư bài bản với đầy đủ tiện ích, đảm bảo PCCC, an toàn, chuyên nghiệp… hay căn hộ nhỏ lại bị khống chế đủ thứ để không cho làm. Từ đó dẫn đến nghịch lý là chung cư làm diện tích lớn thì khó bán, người nghèo không mua được, còn chung cư mini sai phạm thì mọc như nấm. Những lỗ hổng trong cấp phép, quản lý, vận hành đã làm chết rất nhiều người. Nếu không vá lại, thời gian tới đây, những tai nạn thảm khốc, thương tâm tương tự rất có thể còn xảy ra khi các chung cư mini này ngày càng cũ, ngày càng xuống cấp, nhất là hệ thống PCCC không được đầu tư đúng chuẩn", vị này bức xúc.

"XÂY THẬT NHIỀU NHÀ Ở XÃ HỘI"

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc khối Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group, cho rằng loại hình chung cư mini vẫn len lỏi, tồn tại trên thị trường suốt thời gian qua nhờ diện tích nhỏ giúp duy trì giá bán ở mức thấp, phù hợp túi tiền của nhóm khách hàng có tài chính hạn chế, đặc biệt là đối tượng người lao động từ các khu vực vùng ven có nhu cầu sở hữu nhà tại các TP lớn. Ngoài ra, các chung cư này nằm ở trung tâm nên thuận tiện cho việc đi học, đi làm. Để hạn chế chung cư mini, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các địa phương, nhất là TP lớn, cần đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh, khu dân cư mới ở khu vực vùng ven, giúp hỗ trợ giãn dân trong nội đô. Kèm theo đó, Chính phủ tăng cường đầu tư công, hoàn thiện hạ tầng giao thông giúp tăng khả năng kết nối khu đô thị vệ tinh về trung tâm.

Theo TS Dương Như Hùng (Khoa Quản lý công nghiệp, Trường ĐH Bách khoa TP.HCM), sở dĩ người dân chấp nhận sống ở các chung cư mini đầy rủi ro là do họ không còn lựa chọn khác. Vì thế, giải pháp hữu hiệu nữa hiện nay là đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho công nhân. Hiện các địa phương, ngay cả TP.HCM, đều thiếu quỹ đất để phát triển các loại hình nhà ở này. Giải pháp là thúc đẩy xây dựng NOXH, khuyến khích khối tư nhân tham gia tiến trình này bằng các chính sách thông thoáng. Các nhà máy, trường học, bệnh viện gây ách tắc giao thông phải được đưa ra ngoài để có đất làm NOXH. Hiện các cơ chế, chính sách phát triển NOXH dù liên tục được kêu gọi, thông báo tháo gỡ khó khăn nhưng luật vẫn rất rối rắm. Đó là chưa kể những vấn đề như lợi ích nhóm hay cán bộ không dám ký do sợ trách nhiệm. Chẳng hạn như chương trình 1 triệu căn NOXH được đưa ra từ lâu nhưng chưa có kết quả, chuyển biến tích cực.

Bên cạnh việc cần phải xây thật nhiều NOXH, ông Lê Hoàng Châu ủng hộ quy định cho các chung cư thương mại được làm căn hộ nhỏ với diện tích dưới 45 m² và không nhỏ hơn 25 m². Tuy nhiên, như Bộ Xây dựng quy định, loại hình căn hộ nhỏ này không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án phải tuân thủ tất cả quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn PCCC, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ. Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng "ổ chuột trên cao" khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ thì các

địa phương, nhất là các TP lớn như TP.HCM hay Hà Nội, chỉ được xây dựng tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, các khu trường đại học quốc gia. Thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột trên cao".