Làm thế nào để ngăn chặn bỏ giá khủng, đấu giá ảo ?

NGỌC DƯƠNG

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khoản 1 điều 40 luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá gồm: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến. Đồng thời quy định 2 phương thức đấu giá là trả giá lên và phương thức trả giá xuống.

Tuy nhiên, luật Đấu giá tài sản 2016 lại không quy định việc áp dụng hình thức đấu giá, phương thức đấu giá đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại. Trong khi đây là đối tượng có tính đặc thù so với việc đấu giá các tài sản thông thường như đấu giá một căn hộ hoặc ô tô, bức tranh, cổ vật…

Điều này dẫn đến thực tế là việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 đều áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và theo phương thức trả giá lên. Chính vì vậy, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng hình thức và phương thức đấu giá này để đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo).

Hệ quả, UBND TP.HCM phải ra quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá. Nhưng đã có một số đối tượng xấu lợi dụng để đẩy mặt bằng giá nhà đất của khu vực lên rất cao, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Để bịt lổ hổng này, HoREA kiến nghị: Đối với trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản đô thị, nhà ở thương mại chỉ nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực.

Hình thức này phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, móc nối, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi hoặc nhận hối lộ, làm sai lệch thông tin, làm sai lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh, quân đỏ".

Ngoài kiến nghị trên, theo HoREA, điểm b khoản 2 điều 126 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thửa đất, khu đất phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn.

Trong khi quy định này chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ. Điển hình là trường hợp thực hiện đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm năm 2022 gồm lô 3.5 có diện tích 6.446m², lô 3.8 có diện tích 8.561m², lô 3.9 có diện tích 5.009m², lô 3.12 có diện tích 10.060m². Tất cả 4 lô đất này đều đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng, quy định phải có quy hoạch chi tiết 1/500 lại không đúng, không phù hợp đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có diện tích lớn, rất lớn, thường từ 20 ha, hoặc 50 ha trở lên.

Trong trường hợp này, Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì chi phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức. Trong khi quy hoạch chi tiết 1/500 này chưa chắc đã phù hợp với "khẩu vị" của các nhà đầu tư. Bởi nhiều chủ đầu tư khi đấu giá trúng thường thay đổi quy hoạch 1/500. Điều này làm mất chi phí, thời gian của doanh nghiệp.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc chỉ cần có quy hoạch phân khu 1/2000.