Mua phải căn hộ đang thế chấp ngân hàng, bị phát mãi?

Tôi có mua lại một căn hộ thương mại bằng giấy tay. Đang ở được một thời gian thì bỗng nhận được thông báo của tòa án rằng tôi là người liên quan trong một vụ án dân sự mà tòa này đang thụ lý.

Theo tìm hiểu, căn hộ này trước đó chủ nhà cũ mua trả góp từ chủ đầu tư trong giai đoạn mở bán và đã thế chấp ngân hàng. Sau khi nhận nhà, chủ nhà này mới bán lại cho tôi nhưng không qua công chứng. Do chủ cũ không trả nợ theo tiến độ cho ngân hàng nên bị khởi kiện ra tòa.

Hiện vụ án đang gặp vướng mắc ở chỗ, theo hợp đồng thế chấp ban đầu thì bản vẽ của căn hộ khác với thực tế. Vậy hợp đồng thế chấp giữa chủ nhà cũ với ngân hàng, hay giữa tôi và chủ nhà cũ bị vô hiệu? Tôi có bị buộc trả lại nhà hay không? Nếu giả sử tòa buộc chủ nhà cũ phải trả tiền, nếu họ không trả tiền thì có bị phát mãi căn nhà để trả nợ? Tôi cần làm gì để bảo về quyền lợi của mình?

Bạn đọc Quỳnh Uyên.

NVCC

Luật sư tư vấn

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty Luật TNHH HPL và cộng sự) tư vấn:

Đối với hợp đồng thế chấp của chủ nhà cũ

Căn cứ theo khoản 2 điều 147 luật Nhà ở, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện.

Cụ thể, phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định; có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận…

Theo đó, nếu đáp ứng được các điều kiện trên, thì hợp đồng thế chấp giữa chủ nhà cũ với ngân hàng là hợp pháp, khó có thể bị vô hiệu.

Bên cạnh đó, bản chất của việc thế chấp là thế chấp phần giá trị của căn hộ. Nên nếu việc thay đổi bản vẽ không làm thay đổi giá trị căn hộ, thì sẽ không ảnh hưởng đến hợp đồng thế chấp được giao kết giữa chủ nhà cũ với ngân hàng.

Đối với hợp đồng mua bán nhà với chủ cũ

Về mặt hình thức, căn cứ khoản 1 điều 122 luật Nhà ở, trường hợp mua bán nhà ở thương mại phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Do đó, hợp đồng mua bán căn hộ giữa bạn và chủ nhà cũ đã vi phạm quy định về mặt hình thức khoản 2 điều 117, khoản 2 điều 119 bộ luật Dân sự.

Về mặt nội dung, theo khoản 8 điều 320 bộ luật Dân sự, thì việc mua bán căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng sẽ chỉ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Nếu chủ nhà cũ đã không thương lượng, lấy ý kiến của ngân hàng mà bán căn hộ cho bạn, thì nội dung hợp đồng mua bán căn hộ đã vi phạm điều cấm của luật.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ giữa bạn và chủ nhà cũ có thể bị vô hiệu, phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là bạn sẽ buộc phải trả lại căn nhà, còn chủ nhà cũ phải hoàn trả lại khoản tiền đã nhận của bạn và phải bồi thường thiệt hại (các điều 123, 129 và 131 bộ luật Dân sự).

Do đó, chủ nhà cũ vẫn phải trả nợ cho ngân hàng. Nếu không trả được nợ thì căn nhà sẽ bị phát mãi để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Nếu bạn muốn giữ lại căn hộ thì phải thương lượng lại với chủ nhà cũ và ngân hàng.