Nghịch lý nhà ở xã hội

Thậm chí, các chính sách phát triển nhà ở xã hội gần như bị bỏ quên sau khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc hồi giữa năm 2016.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn từ năm 2016 - 2020, có 23 dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,15 triệu m2 sàn, tương ứng khoảng 17.900 căn hộ, trong khi mục tiêu đề ra là xây dựng 20.000 căn. Số căn hộ này chưa thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn về NOXH theo tính toán trong giai đoạn 2016 - 2020 là khoảng 80.000 căn.

Ông Lê Hoàng Châu gợi ý: TP có thể dùng đất nhà xưởng, đất công bán đấu giá thu tiền về có thể dùng để làm NOXH. Ngoài ra, các khu đất nông trường của TP hiện nay cũng rất lớn có thể xây các khu đô thị về NOXH. TP cũng có thể tận dụng nguồn lực xã hội để làm NOXH, vấn đề là cơ chế và chính sách làm sao để có thể thu hút được các DN tham gia.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết dự kiến kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025 TP.HCM cần phát triển khoảng 2,13 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng khoảng 24.000 căn hộ, phục vụ cho các đối tượng tái định cư và các đối tượng thu nhập thấp. Để thực hiện kế hoạch trên, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ tiếp tục theo dõi, đôn đốc thực hiện 19 dự án NOXH trong danh mục dự kiến hoàn thành sau năm 2020. Đồng thời cập nhật, rà soát các dự án  nhà ở thương mại có quy mô lớn hơn 10 ha, đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện NOXH. Hiện có khoảng 65 dự án nhà ở thương mại theo quy định phải dành 20% quỹ đất để xây NOXH đang trong tầm ngắm với tổng diện tích đất khoảng 197,3 ha, quy mô khoảng 146.550 căn. Các dự án này đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư. Nhưng để thực hiện được mục tiêu này, ông Khiết đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính phối hợp với Sở Xây dựng báo cáo tình hình sử dụng số tiền thu được từ việc hoán đổi quỹ đất 20% trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới thuộc danh sách phải xây dựng NOXH. Bên cạnh đó, giao cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NOXH. Khi phê duyệt các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải có nội dung quy hoạch NOXH, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên...

Về nguồn vốn thực hiện đề án, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết TP sẽ tiến hành đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng NOXH. Trong đó ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng các NOXH thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê. Ngoài ra, sẽ hợp tác với các tổ chức cộng đồng, đặc biệt là các tổ chức phi chính phủ, trong việc tư vấn phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp, liên quan đến các khía cạnh khác nhau như: Xây dựng, vốn vay, việc làm...

Khu đất tại khu công nghệ cao ở Q.9 đang bỏ hoang nhiều năm, trong khi TP không có đất xây nhà ở xã hội ẢNH: ĐÌNH SƠN

Những điều ông Huỳnh Thanh Khiết đưa ra thể hiện được quyết tâm của lãnh đạo Sở Xây dựng, lãnh đạo UBND TP.HCM trong việc chăm lo chỗ an cư cho người nghèo, các đối tượng chính sách, cán bộ công chức. Tuy nhiên có thực tế là doanh nghiệp (DN) muốn đầu tư NOXH cũng không phải dễ dàng. Như trường hợp của Công ty Lê Thành, đã 4 năm vẫn chưa thể triển khai xây dựng được dự án chỉ vì vướng việc miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà lẽ ra DN này đương nhiên được hưởng khi làm NOXH.

Cụ thể, dự án này được Sở Tài nguyên - Môi trường có 3 văn bản trình UBND TP.HCM ghi rõ đây là dự án miễn tiền sử dụng đất. Cục Thuế cũng có văn bản trình TP miễn tiền sử dụng đất nhưng UBND TP mãi vẫn không hồi âm rằng DN có được làm hay không. Sự im lặng của UBND TP khiến dự án "đứng bánh" mấy năm nay không thể triển khai. Một dự án khác của Công ty Lê Thành ở Q.Bình Tân dù đã giao nhà cho khách hàng vào ở, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được quyết định miễn tiền sử dụng đất. Từ đó DN không thể được cấp sổ hồng cho dự án để cầm cố vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm NOXH, với lãi suất 4,8%/năm. Những khó khăn này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết đã "kêu gào nhiều năm nhưng vẫn chưa có chuyển biến gì tích cực".

Trong khi đó, nhiều quỹ đất công của TP dù bỏ hoang nhiều năm nhưng khi xin chuyển sang làm NOXH thì thủ tục cũng không hề đơn giản. Như khu đất hơn 20,2 ha ở Q.9 trước đây được TP giao cho Khu công nghệ cao TP.HCM quản lý và dùng vào việc xây nhà ở cho những người đang làm việc tại nơi đây ở. Nhưng sau đó nhu cầu thay đổi, nơi đây không còn dùng quỹ đất này để xây nhà và chuyển về cho TP. Đã có nhiều đề xuất lấy quỹ đất này để làm NOXH nhưng đến nay các thủ tục để chuyển đổi, cơ chế thực hiện vẫn chạy “lòng vòng”. Khi chúng tôi liên hệ với bà Lê Bích Loan, Phó trưởng ban Quản lý khu công nghệ cao, được bà này cho biết khu đất trên nơi đây chỉ được giao để quản lý, quyền quyết định làm cái gì là do UBND TP.HCM quyết và UBND TP đã ủy quyền này cho Sở Xây dựng. Tuy nhiên, đến nay Sở Xây dựng vẫn luẩn quẩn chưa có lối ra đối với khu đất này. Hiện khu đất đang bỏ hoang và người dân "chiếm dụng" để làm sân bóng đá.

Tương tự, nhiều khu đất công khác của TP.HCM rộng “mênh mông” thay vì nhà nước bỏ tiền ra đầu tư NOXH hoặc có thể đem đấu giá, giao cho DN xây NOXH nhưng đang bỏ hoang, hoặc cho thuê với giá rẻ hoặc bị chiếm dụng. Đất vẫn bị bỏ hoang và người dân thì vẫn không có NOXH để mua, thuê là nghịch lý tồn tại nhiều năm nay.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát, phân tích nếu như giai đoạn 2016 - 2020 nhà bình dân vẫn còn chiếm ưu thế về lượng cung thì nay tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm từ 51% xuống chỉ còn 1% trong khi đó giá nhà đất cũng tăng rất mạnh. Những số liệu thống kê cho thấy, nếu như năm 2015 giá căn hộ hạng B (căn hộ bình dân) giá khoảng

21 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên 36 triệu đồng/m2, căn hộ hạng C khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 25 triệu đồng/m2. Mức tăng giá của đất nền còn "khủng khiếp hơn", chỉ trong 5 năm qua đã tăng hơn 100%, có nơi tăng hơn 200%. Những con số này cho thấy hiện nay giá nhà đất đã vượt quá thu nhập so với người dân và quan trọng hơn, căn hộ hạng C đã biến mất khỏi thị trường. Với mức tăng như hiện nay, nếu chính quyền TP.HCM không quyết tâm xây NOXH thì không biết đến bao giờ người thu nhập thấp, cán bộ công chức, đối tượng chính sách mới có được một chỗ an cư.

Nói về kế hoạch xây 24.000 căn NOXH của TP, lãnh đạo một công ty bất động sản đã thực hiện nhiều dự án NOXH tại TP.HCM, cho hay sẽ làm được nhưng quan trọng nhất là quỹ đất, bởi đất sạch của tư nhân họ sẽ không chuyển qua làm NOXH khi làm không khéo sẽ lỗ vì giá hiện nay nhà nước đang duyệt cho DN bán chỉ 14,9 triệu đồng/m2 (đây là giá tối đa được duyệt, đã bao gồm VAT). Với mức giá này DN chỉ lấy công làm lời khi DN vừa là chủ đầu tư vừa là nhà thầu vừa bán hàng, nguồn vốn tự có, không phải đi vay. Trong khi đó, nếu cùng vị trí khu đất làm nhà thương mại các DN khác đang bán hơn 30 triệu đồng/m2. “Nếu có đất trống hoàn toàn nhà nước giao cho DN làm NOXH thì có thể làm được. Còn nếu đất của DN thì giá bán phải duyệt trên 20 triệu đồng/m2, DN mới làm được. Nhưng phải kèm thêm điều kiện, chỉ các DN chuyên làm NOXH mới làm, còn các DN khác họ cũng không làm vì làm chưa chắc đã lời. Trong khi hiện nay các vướng mắc đã mở, nhưng cũng chỉ mở hé, chứ chưa được mở hoàn toàn”, vị này cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khá tự tin với đề án này vì giai đoạn 2016 - 2020 đã làm được khoảng 17.000 căn. Theo ông, chỉ tiêu làm 24.000 căn là hoàn toàn khả thi khi Chính phủ sẽ sửa đổi Nghị định 100 về NOXH với nhiều cơ chế mới. Nghị định 148 mới đây cũng có quy định giao đất miễn tiền sử dụng đất cho DN làm NOXH. Một thuận lợi nữa là sửa Nghị định 99 về thi hành luật Nhà ở có liên quan đến NOXH cũng thông thoáng hơn. “Nghị định 100 có xử lý quy định 10 ha trở lên bắt buộc phải dùng quỹ đất 20% để xây NOXH trong dự án. Nếu không xây phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Dự án dưới 10 ha sẽ được chọn 1 trong 3 phương án là xây nhà, nộp tiền hoặc hoán đổi bằng căn hộ. Quỹ đất 20% này rất lớn và số tiền thu từ quỹ đất này cũng nhiều. Nếu không hòa vào ngân sách mà dùng để xây NOXH sẽ tạo ra được quỹ nhà rất lớn”, ông Châu nói.