Muốn bán thu hồi vốn cũng khó
Anh Hải, một nhà đầu tư bất động sản tại H.Củ Chi (TP.HCM), cho biết hồi tháng 2 vừa qua, trước thông tin H.Củ Chi lên TP thay vì lên quận, cộng với việc một số thông tin các tập đoàn lớn đổ về đầu tư đã khiến giá bất động sản tại đây lên cơn sốt. Khi đó, các nhà đầu tư mua đất nông nghiệp, đất ở rất nhiều. Những lô đất lúa được đầu nậu mua sau đó phân thành các lô từ 1.000 m2 trở lên được mua bán tràn lan. Những khu đất thổ cư cũng được phân thành các lô đất nhỏ khoảng 100 m2 sang tay tới tấp.
Theo làn sóng đổ về H.Củ Chi đầu tư, anh Hải cũng lao vào mua 2 lô đất với giá 1,5 tỉ đồng/lô 100 m2 định lướt sóng. Trong tổng số tiền 3 tỉ mua lô đất trên anh Hải vay 1,5 tỉ đồng. Sau khoảng 3 tháng đầu tư, có khách trả chênh lệch 200 triệu đồng/lô nhưng anh Hải không bán vì nghĩ rằng giá sẽ còn tăng. Thế nhưng khi ngân hàng siết tín dụng, giao dịch từ đó “đóng băng” và đến nay khi mà các nguồn thu khác không còn, dòng tiền bị tắc khiến việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng trở thành gánh nặng. Để giảm bớt khó khăn từ 2 tháng nay, anh Hải rao bán 2 nền đất bằng với giá vốn trước đây anh mua. Tuy nhiên, nhiều khách hỏi giá và “một đi không trở lại.
 |
Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều đang khó khăn khi muốn bán thu hồi vốn cũng khó |
ĐÌNH SƠN |
“Tôi đã gửi rất nhiều môi giới chuyên bán đất Củ Chi cũng như rao bán trên các trang bán đất nền nhưng không có kết quả. Nhiều người hỏi giá rồi không mua. Thậm chí có người đồng ý mua rồi, do không đủ tiền nên đã liên hệ ngân hàng vay mua nhưng ngân hàng báo không cho vay mua bất động sản. Bây giờ mỗi tháng lo kiếm tiền trả lãi ngân hàng đã rất mệt mỏi. Chưa biết bao giờ mới có thể bán được đất để thu tiền về”, anh Hải buồn bã nói.
Từ năm 2017, Bình Thuận cũng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước, nhất là các nhà đầu tư tại TP.HCM, khi nơi đây có nhiều lợi thế về phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, ngay sau khi dự án sân bay Phan Thiết được phê duyệt khởi công trở lại, bất động sản Phan Thiết nói riêng và đất Bình Thuận nói chung chính thức bước sang một giai đoạn mới, các khu đất ven biển được gom mua với số lượng lớn. Rất dễ để bắt gặp hình ảnh ô tô đậu hàng dài xem đất. Bất kể cuối tuần hay giữa tuần, lượng khách hàng xem đất luôn đông đúc.
Anh Sang cùng nhóm bạn cũng theo cơn sóng về xã Hàm Đức, H.Hàm Thuận Bắc “săn” đất. Anh được một đầu nậu tên Hạnh giới thiệu một khu đất trồng cây lâu năm phân lô trung bình 1.000 m2, giá khoảng 500 triệu đồng. Đến nay khi anh Sang kẹt tiền nhờ chính ông Hạnh bán với giá 600 triệu đồng nhưng ông Hạnh cho biết hiện nay có rất nhiều giá chào bán, có người rao bán với mức giá bằng với lúc mua nhưng cũng khó bán vì người bán nhiều hơn người mua. Rất nhiều người kẹt vốn ở đây đành “chịu chết”.
Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, nhiều khách hàng cũng “chết chìm” vì lướt sóng bất động sản trong lúc thị trường đang nóng sốt. Như trường hợp chị Nguyễn Thị Ngọc Thi (Q.Tân Phú, TP.HCM) mua lô đất 215 m2 trong dự án khu dân cư Lan An 5 ở xã Hòa Long, TP.Bà Rịa với giá 2 tỉ đồng vào tháng 9.2019. Đến nay chị rao bán giá 2,1 tỉ đồng nhưng không có ai mua. “Tôi đã ký gửi nhiều sàn môi giới cũng như cò đất địa phương từ mấy tháng nay nhưng đến giờ vẫn chưa bán được, thậm chí bán bằng giá mua cách đây mấy năm nhưng cũng không ai mua trong khi cầm cố ngân hàng để vay cũng không được”, chị Ngọc Thi cho hay.
Nới hay không nới room?
Theo số liệu của DKRA Việt Nam, tháng 7.2022, sức cầu chung toàn thị trường đất nền chỉ đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó. Trong đó, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Sức tiêu thụ căn hộ chung cư trong tháng 7.2022 cũng chỉ đạt 54%, giảm 16% so với tháng 6 và giảm 25% so với tháng 5. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng. Ở phân khúc bất động sản liền thổ tình trạng cũng không mấy khả quan khi chỉ có 55% giao dịch thành công.
Còn dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn phản ánh mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3.2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3.2022 giảm so với quý trước. Đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới cho thấy giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát, nói mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền, do đó giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.
Trong bối cảnh này, nhiều bên tham gia thị trường bất động sản đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng và kỳ vọng hạn mức tín dụng sớm được nới lỏng. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự đoán trong thời gian tới, NHNN chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.
Ở một góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề xuất nên mở lại room tín dụng, tạo điều kiện giúp các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm thiểu rủi ro “domino” có thể xảy ra. Bởi đã có một bài học từ Trung Quốc cho thấy khi tiến hành siết tín dụng đã khiến thị trường gần như sụp đổ, giao dịch sụt giảm trầm trọng kéo theo đó là ảnh hưởng dây chuyền đến hàng loạt lĩnh vực khác, trong đó nặng nề nhất là hệ thống tài chính. Ngay sau đó Trung Quốc đã phải thay đổi chính sách, nới lỏng lại tín dụng để nguồn vốn chảy vào bất động sản. Không nên siết tín dụng bất động sản, thay vào đó chọn lọc dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội.
Thực tế, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp không vay được vốn phải đi vay nóng, vay nguội bên ngoài để duy trì hoạt động công ty. Theo dự báo, nếu tình trạng này kéo dài có thể đến cuối năm 2022 nhiều DN sẽ phá sản và có nguy cơ chết trên đống tài sản vì thị trường không có thanh khoản, trong khi vốn vay và trái phiếu DN không phát hành được. Do vậy, các chuyên gia đều cho rằng không nên quá gắt gao đối với tín dụng bất động sản. Các dự án tốt vẫn cứ bơm vốn và kiểm soát chặt đối với dự án có vấn đề hay rủi ro.
Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn
Bình luận (0)